這是“磊哥有態度”的第93篇原創

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在當今的中國，每個家庭最關心的問題除了房價沒有之一了，房子無論對個人還是整個國家，都是一個無法繞過的問題。時間來到2020年，此刻全世界被新冠肺炎的陰影所籠罩，隨之而來的是美國疫情大爆發，美股崩盤，歐美國家疫情蔓延，全球經濟不景氣，這些都在不斷提醒着我們今年乃是百年未有之大變局。在此類大背景下，中國大部分普通人最迫切想知道的仍是房價漲還是跌？爲了客觀的回答這個問題，磊哥準備了三個級別的內容，分別是初中篇、高中篇和大學篇。初中篇對應的是80%的普通人，高中篇對應的是能夠獨立思考的人，大學篇對應的是眼光長遠的人，下面就讓我們開始吧。

房價歸於何方——“初中篇”

疫情嚴重影響了樓市

對於房地產來說，因爲疫情的出現，很多情況已經發生了重大變化！短時間內房價下降是大概率事件。

首先，供需關係出現了非常大的改變！

疫情期間，人們最重要的事情是閉門在家，抗擊疫情，這導致成交近乎爲零，樓市冰凍。交易量是房價的重要基礎，交易量沒了，價格肯定起不來！還有一點大家比較容易忽略的是，不少家庭因爲疫情收入下降，沒有了還貸能力和購買力，信心也受到非常大的打擊，最終導致需求端減少。

而疫情的出現，對於房東來說也是較大的打擊。看房人少了、交易量少了，房東信心就不足了。同時不少房東將對未來樓市產生悲觀心態，希望儘快套現、落袋爲安，想盡快出手。此外，還包括因爲疫情的原因，工作沒了、破產的人們。當一部分因爲急着用錢的房東開始降價時，這種現象就會很快蔓延。這些對於樓市來說都是非常不利的。

還有更重要的一點！

那就是因爲此次疫情，開發商將比任何人都着急。新房降價和促銷會來得更快、幅度更大！這是因爲開發商是通過融資借債來開發房地產，請注意，所有資金都是有成本有利息的。這個利息很高，因此開發商往往會選擇快節奏、高週轉等手段來跑贏利息，實現盈利。如果稍微不小心，房子賣不出去或者銷售得太慢，那麼盈利就會被資金成本給吞噬。

而現在，售樓處不讓開了，建設復工推遲了，沒人買房了，他們的債務壓力可想而知。未來開發商肯定會各種花式降價促銷，事實上不少開發商已經開始了，比如恒大地產！

新房降價，最終也會傳導到二手房中，最終實現全面降價！

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銀行降息了！但只是毛毛雨，說明高層對房地產很謹慎！

2020.2.20，央行公佈新一期LPR利率，一年期LPR爲4.05%；五年期以上LPR爲4.75%，上次爲4.8%。LPR降低意味着房貸利率降低，買房更便宜了。

這次降息有三個含義：

（1）確實降息了，對房地產不是個壞消息！

（2）降息幅度有點兒少，嚴重低於預期，說明上面對房地產依舊很謹慎！

（3）一年期LPR降幅大一些，意味着，這次以支持實體經濟爲主。

這說明了因爲疫情的影響，上面堅決支持實體經濟的態度，又表達了沒有大力刺激地產的想法。

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不要着急買房，好戲還在後頭

最近不少開發商已經開始各種降價促銷了，不少人感覺是不是得趕緊入手了，萬一疫情結束後房價會漲怎麼辦！磊哥還是勸大家不要着急，因爲這僅僅是開始，隨着時間的推移，會越來越多的開發商會頂不住，越來越多的房東也會頂不住，到時候機會更多。

預計疫情結束之後有更多的優惠政策，比如首付降低，利率打折，貸款額度提高，稅費減免等等。

當然你實在着急，就是不想等了！那就買那種非常着急出手的，不降到市場價的10%就不要出手！

個人建議總結如下：

（1）勸大家今年務必多關注樓市！千萬記得，目前情勢還未明，當前所有的動作都是爲了穩房地產而已，不一定會大放水！

（2）剛需和投資都需要持續觀察，但不要太激動，不要太着急，再等等，後續可能還有更多的機會，比如繼續降息、開發商繼續促銷。

這些城市預計降價促銷更多

最後說一下，這些城市可能降價促銷會嚴重一些：

（1）2019年房價連續下降城市：青島、濟南、鄭州、貴陽、天津等地。

（2）大部分三四線城市，因爲購買力早就透支，不少早就有價無市。

（3）庫存太大城市，這就不用說了，什麼青島、鄭州、重慶等等，另外，特別強調，不少城市的郊區更是嚴重，希望大家慎重。

（4）疫情嚴重區域，這就更不用說了，千萬不要着急！

最後的一點忠告

夜深人靜，請拿出紙筆和手機，算清楚自己的可變賣資產、工資、股權等，各種賬目。扣除突發儲備金、日常固定支出，做出合理增長預估，詳細合理的列出來自己的經濟狀況。結合自己的需求乘以1.2倍，然後再決定自己是否要買房。

不要爲了買房而買房，不要爲了面子而買房，更不要因爲別人忽悠，說哪裏好就跑去買房。

敬請期待後續的高中篇。