截至8月底，A+H29家物業股2020年中期業績已披露完畢。上半年，正榮服務、金融街物業等6家物企先後上市，A+H市場內地物管公司上市的物業股增至29家（剔除華金國際資本，華髮物業2019年末借殼上市，數據尚未穩定）。

營收數據顯示，上半年29家物業股實現總營收394.2億元，算術平均營業收入爲13.6億元，算數平均增速爲34.26%，物業管理行業仍保持着高增長態勢。

其中，碧桂園服務上半年實現營業收入62.7億元，同比增速78.4%，營收規模高居29家物業股榜首。而僅碧桂園服務一家佔物業板塊總營收的比例就達到了15.9%，前6家頭部物企的營收佔比高達62.6%，物業股各家數據離散程度較高。

而由於上半年新上市的6家物企，除建業新生活上半年營收規模超過10億元以外，其他5家體量較小，未對整體格局造成較大影響。上市物企更大的變局將來自下半年，融創服務、恒大物業、金科智慧服務等中大型物企紛紛排隊上市，將對現有格局造成衝擊。

數據來源：各公司公告整理 及wind

平均增速34%   僅2家營收同比下滑

整體來看，2020年上半年物業股仍然保持了高速增長。29家上市物管公司營收算數平均增速爲34.26%，中位數爲31%。其中永升生活服務營收同比增速最高達90%，其次是碧桂園服務及雅生活服務，營收增速分別在78%左右。

上半年，碧桂園服務在管面積較去年末增加了43.4百萬平方米，至319.5百萬平方米。其中第三方及關聯方碧桂園在管面積均有不同程度的增長。面積帶動規模，物業管理服務同比增長63.8%。另一個營收驅動是社區增值服務，同比增長了96.2%。

與碧桂園服務不同，雅生活上半年營收擠入前三，主要是上半年收購中民投物業並表所致。

增速最高的永升生活服務，上半年較去年末新增在管面積12百萬平方米，同時社區增值服務同比增長117%，再疊加收購青島銀盛泰和江蘇香江，三種手段齊發力。

值得關注的是，在行業高速增長的趨勢下，上市最早的彩生活顯現出疲態。上半年僅彩生活及祈福生活服務營收分別同比下降1.8%、2%。其中，上半年彩生活的增值服務收入累計1.52億元，總收入比重達到30.8%，較上年同期減少29.2%，拖累整體營收。

物業三梯隊：尾部數量越來越多  碧桂園服務千億市值遙遙領先

隨着越來越多物業管理公司上市，物業股的業績分化也越來越明顯。從營收角度來看，29家物業股分爲三個梯隊，第一梯隊爲營收在20億元以上的物企，目前只有6家， 分別是碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、招商積餘、保利物業。

而這幾家頭部物企，剔除招商積餘重組數據，只有雅生活服務和碧桂園服務實現了嚴格意義上的高增長。本身頭部物企規模越大，增速放緩也在情理之中。不過類似於保利物業偏保守的作風，上半年手握逾70億現金而不併購，存在一定程度上的資金利用率不高。

第二梯隊爲10~20億元規模物企，包括彩生活、永升生活服務、新城悅服務、藍光嘉寶服務、建業新生活在內，僅5家。而這其中，永升生活服務、新城悅服務、建業新生活的儲備/在管面積的比率達0.85、1.35、1.06，處於較高的儲備水平。

除此之外，大量營收規模低於10億元的物管公司扎堆在第三梯隊，共計有18家。其中，營收在5億元以下的就有10家，興業物聯以0.9億元營收墊底。

基數小，業績增速反而更容易提高。在這種情況下下，物業板塊無論是頭部物企還是二線物管公司，被資金輪番追捧。大量資金湧入，就連小物管公司也水漲船高。截至31日收盤，29家物業股平均市盈率（TTM）爲40倍。目前市值最高爲碧桂園服務，且是唯一一家市值超過千億的物業股。