原標題：貝殼市值=1.23個萬科 憑什麼

證券時報記者 餘勝良

去年人們還在用千億來驚歎貝殼估值之高，現在貝殼已經遠遠將萬科甩在身後，貝殼市值已相當於1.23個萬科。

一家房屋中介公司，爲何能在短短時間內超過地產行業代表、優等生萬科？

萬科去年營業收入爲3678.94億元，淨利潤達到388.72億元，而貝殼去年營業收入爲460億元，虧損21.8億元。從數據上看，兩者體量相差巨大。但是，兩者行業發展邏輯不同。

作爲傳統地產開發商，萬科運作穩健，財務管理優良，但是前途一眼可見。房地產行業的大格局很難再有大的改變，行業發展前景受限於土地釋放和人口增長，利潤受限於土地價格和居民購買力，鋼筋水泥的想象力已不大，開發商賺的是辛苦錢。所以很多開發商都在做物業搞商業開影院。

房屋中介這個產業也已發展多年，有些小城市的中介業態還包括婚姻介紹、職業招聘，也有些地方成長出來一些小連鎖店，但全國性的連鎖店很少，直到鏈家和貝殼的出現。

傳統意義上的房屋中介本質上是經紀人介紹的線下模式，安居客、房天下等網上信息平臺，是這些經紀人引流的手段之一，線上和線下依然隔絕。在這樣的情況下，中介很難實現規模擴張。鏈家異地開店，靠的是資本的力量，靠的是執行力和管理能力，但走的還是傳統經紀人模式。而貝殼卻不一樣。貝殼將產業重構，不僅僅包括鏈家，還有新的加盟者，其他中介都可以納入其中。這些經紀人可以使用一個共同平臺，這個平臺信息共享，流程再造，線上和線下就這樣打通了。

所以貝殼和一般房屋中介不同，其估值的關鍵部分，是經紀人的規模擴張限制被打破，通過共享線上信息規範線下交易，降低了交易成本。將中介傳統業務互聯網化，這異常困難，首先做到的貝殼自然令資本市場感興趣，這個時候給出的估值，就非傳統產業所能比擬。

這就好比現在的電商平臺估值，要遠遠高於實體店估值，因爲電商平臺可以銷售更多產品，銷售成本較低，未來可以實現更多利潤。房屋中介也是如此，貝殼可以賣所有開發商的產品。

房地產開發到一定程度，會進入二手房存量時代，這個時候龍頭中介將會安享行業大部分利潤。在行業內貝殼已經擁有了叫板開發商的能力，可以提高部分樓盤的代銷提成比例，這在過去是難以想象的，一般情況下房屋中介只是幫開發商賣房，但是貝殼在拿到購房者數據、擁有導流能力後，重構了話語體系。

貝殼估值如此之高，也和美國資本市場熱捧新經濟的大環境有關。美股上萬億美元市值的公司也已出現多個，投資者很願意聽一個新的動聽的中國故事，願意給有前景的公司很高溢價。近期赴美上市的小鵬汽車和理想汽車，儘管在市場上還沒取得成功，也已獲得千億估值，超過國內大多數老牌車企。

當然，故事再動聽，最終還得靠營收和利潤說話。如果故事沒有續集，美股投資者也會翻臉不認人，拋棄的速度也會很快。