原標題：【深度】“世紀大併購”陷僵局：福晟坑深，世茂喊冤

記者 | 馬一凡

8個多月前，深陷債務危機的閩系房企福晟找來了它的“白衣騎士”世茂，雙方一場盛大的戰略合作發佈會成爲房地產行業“大魚喫大魚”時代的開端。

華麗的開場卻沒有迎來體面的後續。

在上海，福晟入滬的第一個項目如今糾紛不斷。給福晟投了7.5億的私募基金及其投資人、購買了福晟前灘項目的豪宅業主們，爲了產權證的辦理而大打出手“搶公章”。

在福州，有消息人士告訴界面新聞，世茂於8月份停發了福晟員工的工資，一批福晟員工從世茂福晟平臺上離職，世茂福晟的工作陷入停滯長達一個多月。

如今世茂已不願再多提“世茂福晟”這個平臺，而是改成了“福晟紓困管理平臺”，雙方的合作與8個月前相比已經變了味。

從牽手到僵持的這段日子，世茂經歷了福晟跟投員工維權、投資人維權、私募基金討債、樓盤業主維權等一系列事件，這或許導致了世茂的氣餒。但在這之前，世茂已經喫下了福晟諸多有價值的資產。

也有業內人士指出，“三道紅線”的出臺或許給了紓困計劃沉重一擊。

“搶公章”暴露多方爭端

爲了給自己的房子辦理產權證，福晟前灘錢隆廣場（備案名：海悅華庭）的業主們已經奔走數月，他們遇到了三大障礙。

福晟前灘錢隆廣場有400多戶業主，2018年開盤時，單價超過8萬元/平方米，現在這片區域房價已經超過12萬/平方米。此外，該片區還坐擁“冰廠田幼兒園+華師大二附中前灘學校”這一優質教育資源。

福晟前灘錢隆廣場，業主供圖。

這是福晟在上海的唯一項目，地處上海近年受購房者受歡迎的前灘板塊。因爲福晟的資金危機，項目曾停工、進展遲滯，最終導致延期收房。

2020年1月，世茂與福晟官宣“戰略合作”，世茂的介入一度讓已經買房的業主們看到希望。

如今收房快5個月了，房產證卻一直無法辦理。

按照購房合同約定，項目開發商應當於2020年6月30日前辦理項目房屋所有權證，這也被稱爲“大產證”，之後小業主們纔可以辦理各自房屋小產權證。

遲遲無法辦理產權證讓業主們帶沒有安全感，不僅因爲房子是一筆不小的資產，更重要的是，多數購買前灘區域住宅的業主都是衝着學區而來，產權證缺失意味着未來業主子女無法就近入學。

在辦理產證的路上，業主們接連“闖關”。

第一件事是業主們獲知，該樓盤有一處違建，因此無法按照正常流程辦理大產證。業主們得知情況後便去了上海市建交委和規土局進行溝通，政府部門聽取了業主們的意見，同意在開發商補交地價款後開啓辦理產證流程。

這件事剛徹底解決幾日後，8月底，業主們又從福晟方面瞭解到，福晟和區域的一級開發商——陸家嘴集團旗下的前灘區域開發公司之間存在竣工延期的矛盾。

“由於福晟出現了事實上的竣工違約，陸家嘴集團要求福晟支付違約金，而福晟稱已經無力支付。”業主陳吉（化名）表示。

爲了產證能辦出來，業主們又一次向政府部門溝通情況。政府部門再一次傾聽民意，並答覆稱，前灘開發和億城上海（福晟前灘項目公司）之間因竣工延期產生的違約金問題，可以跟辦理產證進行脫鉤。

辦理產證的障礙又一次被業主們掃清，但困難並沒有完結。

幾乎在政府部門答覆違約金和產證辦理已經脫鉤的同時，9月初的一天，福晟前灘項目基金管理人——上海鉅派投資集團忽然派人到福晟前灘錢隆廣場商辦樓25樓，把項目公司的公章“搶”走了。

沒有這枚公章在相關資料上蓋章，大產證還是無法辦成。

爲何這時候又跳出了鉅派投資？

起因是福晟2018年5月花了29億元，從也是遭遇資金鍊危機的海航手上收購了上海前灘塊地，就是如今的前灘錢隆廣場。

當時福晟並不完全是靠自有資金收購，而是問鉅派投資借了7.5億，雙方成立“鉅福上海前灘併購私募基金”。結果由於一年多後福晟現金流斷裂，這筆私募基金到期未能兌付。

鉅派搶章之後就去了前灘派出所，隨後相關消息在網上散佈出，有業主看到後，也激動地跑去了前灘派出所，於是爆發多方“搶章大戰”。

“小區業主、世茂福晟、鉅派這幾方都到了，搶到激烈時甚至有一點肢體衝突。”一位業主告訴界面新聞。

最終結果是鉅派投資把公章帶出了前灘派出所，並鎖進了中國第一高樓上海中心的“寶庫一號”。

寶庫一號位於上海中心地下25米處，是中國首個第三方私人保管箱，採用了跟美國NASA同樣的軍用安防技術，安防係數超過大部分銀行金庫。

在寶庫一號大門外，已經多方奔走數月的業主們有了深深的無力感。

資金僵局業主埋單

從明面上來看，福晟曾向鉅派多次催促歸還印章。

9月7日，福晟曾向寧波保稅區鉅吉投資管理合夥企業發送《糾正違約行爲通知函》，要求對方“24小時內配合我司對辦理大產證的相關文件予以用印”。

業主供圖

9月14日，福晟方面上海前灘項目經辦人章敏超通知業主，在多方開會、政府部門協調後，福晟方面要求鉅派一週內必須解決蓋章問題，鉅派方則表示要彙報上層領導。

業主供圖

着急的業主們又從其他渠道得知，這件事情要最終解決，需要世茂提前介入，紓困福晟，解決資金鍊斷裂的問題。

隨後一些業主又準備去找世茂溝通。但另一波業主卻覺得，福晟方面始終在拿小業主們當槍使，兩家公司的債務糾紛讓業主們收到波及。

“我們甚至懷疑福晟和鉅派演了一齣戲，把小業主頂在前面，要我們去逼迫世茂紓困福晟。”陳吉說。

陳吉認爲這種懷疑是有跡可循的，一是此前業主們已經兩次幫福晟掃清障礙，讓福晟看到了業主們的價值；二是辦公樓在有保安的情況下，公章被太輕易地搶走了。

實際上，除了福晟項目的業主，不斷跑去找世茂的還有鉅派前灘這隻私募基金的投資人，世茂剛剛接手世茂福晟平臺時，他們也曾覺得看到希望，但現在他們都得到的是世茂的強硬回覆。

世茂就該項目糾紛發給界面新聞的回覆表示：“世茂集團從未對相關私募投資基金兌付提供任何擔保或其他增新措施，故世茂集團對該產品的兌付不存在任何形式的責任承擔。投資者無權亦不應向世茂集團主張任何權利。”

在爲辦理產權證而漫長奔走數月後，業主們也覺得，他們成爲了福晟逼迫世茂掏錢的工具。

合作變味

今年1月，世茂化身福晟的“白衣騎士”，雙方共同官宣總貨值達到四五千億的“戰略合作”。

當時，雙方是這樣說的：不是誰收購誰，世茂會對福晟項目進行全面代管，輸出“世茂福晟”品牌，福晟將與世茂聯手金融機構清理債務，將短債換成長債、降低融資成本，解決流動性困難。

福晟集團董事長潘偉明現場透露，將把粵港澳大灣區擁有建築面積達1000萬平方米的舊改項目交給世茂操盤。

兩個月後，世茂福晟平臺新的組織架構浮出水面，世茂、福晟兩邊人馬組合成一套班子，世茂海峽董事長、總裁呂翼兼任世茂福晟總裁，標誌着世茂全面入主世茂福晟的業務。

3月底，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在世茂的年度業績會上表示，世茂福晟的各項工作都在緊鑼密鼓地推進，今年的銷售目標是300億元。

然而到了8月底的中期業績會上，世茂沒有任何一位高管再提過“福晟”兩個字。

這期間發生了什麼？

世茂福晟總部下設13個職能中心，分別是營銷管理中心、設計管理中心、成本管理中心、運營管理中心、用戶與市場研究中心、人力行政管理中心、 投資管理中心、工程管理中心、財務管理中心、用戶服務管理中心、法律事務中心、品牌管理中心和審計管理中心。

界面新聞記者從消息人士處獲悉，13個職能中心副總原本都由原福晟人員擔任，目前已經全部離職，其中不乏被迫離開世茂福晟平臺的情況。

世茂海峽方面則表示上述消息不夠準確，但確實有一些原福晟員工離職。“原來福晟員工的勞動關係，還是在福晟集團的。會有一些離職的情況，這是企業紓困時的正常現象，還是需要尊重企業、員工的各自選擇。有一些員工是自行離開的，有一些（離開）則是平臺的需要。”

世茂海峽相關人士告訴界面新聞記者，目前還是有原福晟人員留在世茂福晟平臺上繼續工作。高管層面，世茂福晟副總裁潘俊鋼、潘佐標、吳繼紅等，仍繼續留在世茂福晟平臺。世茂福晟上海公司總經理黃永紅，也是原福晟上海區域總，目前仍然在任。

此外，有媒體報道稱，世茂於8月20日開始停掉了福晟員工的工資發放，就這一點，有福晟內部人士向記者表示確實如此。

一些內部人士告訴界面新聞，世茂不僅調整前福晟員工、停發工資，還讓世茂福晟的工作停擺了大約一個月，直到最近，在政府的介入溝通下，世茂才願意拉上金融機構一起重回談判桌。

福晟在粵港澳大灣區大量的舊改貨值仍然讓世茂放不下。“世茂發現，要真正吞下大灣區舊改，原來潘老闆的關係還是很重要，這也是世茂願意重回談判桌的原因之一，但是世茂可能想拿更多籌碼。”

相比8個月前，雙方的合作已經變了味。

一切從世茂官方口徑的改變似乎也能看出端倪。世茂已經不願再多提“世茂福晟”這個說法，而是改成了“福晟紓困管理平臺”。

世茂方面回應界面新聞記者稱：“在政府的支持下，世茂集團與其他國有金融機構於2020年1月共同組成了福晟紓困平臺。福晟紓困管理平臺系非獨立實體法人組織，爲臨時性平臺管理機構。該平臺以期通過對福晟集團進行債務重組和託管資產的清理盤活，來協助福晟集團走出經營困境，早日恢復正常生產。作爲過渡性組織，紓困管理平臺並未改變福晟集團既有的經營業務及權責主體關係。從始至今，世茂集團並未對福晟集團進行整體收購，只是輸出項目代管代建。”

世茂方面強調，福晟的債務問題，該由這個平臺的各方共同解決，不應該由世茂承擔。

福晟喊苦 世茂喊冤

在雙方合作之初，福晟最有價值的資產已經被世茂切走，比如大灣區舊改項目和福晟生活服務集團。“潘老闆確實已經把能拿出來的家底都拿出來了”，一位福晟內部人士告訴界面新聞。

“就一個字，冤！”世茂方面則表示，任何一家企業都不可能無限度地爲另一家企業的債務埋單。

世茂在跟福晟官宣合作以後，就一直被跟投員工、各類債主、基金投資人、交不到房拿不到產權證的業主團團圍住，似乎也累了，甚至萌生了退意。

一名業內人士對界面新聞表示，從目前雙方的態度來看，福晟希望世茂的處理能夠更有人情味，包括對老福晟員工的態度；而世茂更奉行市場邏輯，希望在做成這件事情的同時將自身的利益最大化。“在商場上，生意就是生意，世茂的邏輯也無可厚非。”

雙方關係的改變更可能是因爲信用背書計劃未能達成。

與世茂態度消極時間點重合的，還有房地產行業“三道紅線”規則的出臺，這被視爲房地產融資收緊的重大信號——今年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，被稱爲“三道紅線”。

在最初的計劃中，世茂不需要真金白銀全面收購福晟，只要通過世茂自身信用與品牌的強勢背書，就能盤活福晟的項目和現金流。

今年1月的合作發佈會上，來自中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行、交通銀行等15家銀行總行或省分行以及東方資產、信達資產、招商證券等金融機構的人士都被邀請過去，發佈會結束後，前來參會的一衆行長及金融機構負責人跟許世壇及潘偉明一起走進了vip廳，就融資合作等事宜進行過深度溝通。

許世壇當時認爲，福晟的最大問題是短債多，需要短債換長債、貴債換成便宜債，世茂將配合金融機構一起對福晟的債務做重組和清理。

然而“三道紅線”出臺後，房企融資迅速收緊。根據貝殼研究院數據，融資新規後第一個月，房企境內外融資規模約992.7億元人民幣，較“新規”前一月規模收縮了四分之一。

“這時候讓一家企業掏出真金白銀，去解決另一家企業的債務問題，更加不可能。”一名業內人士稱。

今年房地產行業另一個重大收購中，萬科對泰禾也採取了類似的態度。今年7月，萬科宣佈將馳援陷入資金危機已久的泰禾，完成後將成爲泰禾第二大股東。

但這次入股也有極爲苛刻的前提條件，萬科直接就在框架協議裏註明，萬科不會兜底泰禾的債務，不會對泰禾經營承擔責任，更無責任爲泰禾提供增信或財務資助。

受整個行業大環境影響，世茂在今年8月份提出，要從“規模之路”向“利潤之戰”轉變，這一戰略選擇的改變或許意味着世茂已經不需要規模龐大但質量不佳的收併購項目。

原本以爲，世茂接盤福晟，是開啓了地產行業“大魚喫小魚”的兼併整合時代。沒想到，帶着刺的小魚也不是那麼容易吞下。

責任編輯：梁斌 SF055