原標題：公司丨“三道紅線”滿月，中小房企已開啓高息債模式

來源：中國房地產報

中房報記者唐珊珊丨北京報道

一筆高息融資，在投資者論壇裏引發關注。

9月21日，鑫苑置業宣佈完成一筆美元票據的發行。該票據本金金額爲3億美元，利率14.5%，期限爲2023年到期。票據將在新交所上市，由鑫苑的若干子公司進行擔保，並由鑫苑的若干子公司的股本質押作抵押。

對於此筆融資用途，鑫苑置業方面表示，擬將票據發售的所得款項用於某些離岸現有債務的再融資以及用於一般公司目的。

14.5%的融資利率，已遠超行業平均融資成本3倍以上，在今年上半年普遍下降的融資利率中，顯得頗爲扎眼。

據中國指數研究院的數據顯示，今年1-6月，房企信用債發行總規模 3282億元，同比基本持平，平均利率爲 4.3%，同比下降1.2個百分點。而從億翰智庫對2020年上半年40家典型房企融資成本的統計排行來看，40家典型房企平均融資成本爲6.33%，較2019年的6.46%下降0.13個百分點。

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中小房企“高息發債”補血

如果將時間拉長至一年，會發現，鑫苑置業的融資利率一直處於偏高的水平。2018年上半年，鑫苑置業的公司債融資成本平均高達8.5%。9月，鑫苑置業發行6億元私募公司債券，票面利率8.5%。2019年1月，鑫苑置業又發行一筆9.8億元公司債券，票面利率8.40%，發行規模爲5年期。

爲何成本居高不下？

“與企業的負債率過高有關，隨着融資新規的逐步落實，未來槓桿率過高的企業融資越來越難，錢也會越來越貴。”西南證券一位研究員在接受中國房地產報記者採訪時表示。

財報顯示，鑫苑置業2017年至2019年資產負債率分別爲83.44%、90.72%、89.33%。截至2020年3月31日，發行人淨負債率爲122.22%，有息債務餘額爲167.17億元，佔淨資產的比例爲180.57%，其中2021年面臨一定集中償付壓力。

槓桿率過高給企業帶來的影響不僅體現在融資成本上。

今年1月16日，鑫苑置業購房尾款ABS項目被“終止”。該產品擬發行金額爲6億元，發行人爲鑫苑（中國）置業有限公司，承銷商爲首譽光控資產管理有限公司。這筆融資，成爲ABS項目融資中極少出現的失敗案例。

同樣不得不靠高息發債維持運轉的還有匯景控股，8月3日，匯景控股宣佈，擬發行票面利率12.5%的美元優先票據，發行金額爲1.1億美元，該票據將於2021年到期。一月後，9 月 1 日，匯景控股再發融資公告稱，擬發行 2021 年到期的額外 2500 萬美元票息 12.5%優先票據，該票據將與上述8月票據合併及構成單一系列。資金用途與鑫苑置業相同，主要用於償債。

從資產負債率來看，匯景控股的壓力也不小。財報數據顯示，2017年至2019年，匯景控股資產負債率分別爲90.23%、89.09%、81.17%，儘管，今年上半年，匯景控股努力將資產負債率降至64.55%，但從短債覆蓋率來看，其短期借款爲12.12億元，賬面現金及現金等價物爲7.21億元，受限制存款及現金爲3.94億元，賬面近半數資金均受限，總現金難覆短債，短期償債壓力較大，這是其“高息”發債解渴的原因。

“三道紅線”下，融資機構對於部分槓桿率高的企業，開始變得不那麼友好。今年9月，當代置業發佈的2筆合計1億美元的票據，利率也高達11.95%；佳兆業集團於9月3日增發的一筆4億美元票據，利率也高至11.25%。

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高槓杆房企借錢越來越“貴”

自8月20日那場房企閉門會後，“三道紅線”如同一道無形的緊箍咒，儘管沒有落實到紙面，卻無形的影響着企業融資的節奏。

貝殼研究院數據顯示，從8月20日至今，房企債券融資規模明顯收縮。根據貝殼研究院統計數據，按發行日期來看，8月20日-9月20日房企境內外融資規模約992.7億元，比前一個月（7月19日-8月19日）減少24.6%，規模收縮約1/4。 

具體來看，“新規”後一個月間，境外融資規模約280.9億元，較前一個月大幅降低45.6%，佔比整體融資規模約28%。境內融資相對平穩，“新規”後一個月境內融資規模約711.8億元，較前一個月微增0.6%。 

但值得關注的是，儘管整體融資環境再度收緊，但境內融資利率較去年有所下降，對於企業來說算是個窗口期。億翰智庫數據顯示，從40家典型房企上半年融資成本來看，平均融資成本爲6.25%，較2019年平均融資成本6.38%下降1.13%。

如果把融資成本分成5以下，5~6，7~8以上三檔，可以發現，融資成本在5以下的企業有以中海，華潤、金茂、招商、保利、龍湖、越秀等，融資成本分別爲4.01%、4.26%、4.68%、4.78%、4.84%、4.5%、4.71%，這些企業融資成本均較2019年有進一步下降。而融資成本在5~6區間的房企，今年也有所降低，但下降幅度不大，在0.15左右。融資成本在7~8區間的企業，有部分企業今年融資成本出現上漲，其中建業地產融資成本7.5，同比上漲0.2%；德信中國爲8.92%，同比上漲0.52%。

也有特殊案例，融資成本一直位於8以上的藍光發展和中梁控股，今年融資成本出現明顯下降，其中藍光發展融資成本下降最多，達到0.62個百分點，爲8.03%；中粱控股融資成本上半年爲8.9%，較2019年下降0.50個百分點。

“從目前融資情況來看，融資成本在5以下的企業，融資成本還有進一步降低的空間。但融資成本較高的企業，未來可能會面臨成本增加的問題，所以降槓桿仍是企業眼下首先工作。”上述西南證券資分析師告訴記者。

對於下半年房企融資環境走向如何？貝殼研究院高級分析師潘浩表示：“外部環境的高度不確定性導致今年4月後的境外債市低迷；同時，融資新規的影響有一定的滯後期，在逐步消化前期計劃性發債後，境內債市規模或將進一步收縮。”