29家AH物業股中報業績已經披露完畢。根據新浪財經統計，上半年高速增長依然是物業股的主旋律，29家平均增速約34%。這其中，佳兆業美好上半年營收增速爲32.7%，各項數據表現中規中矩。不過公司儲備/在管面積比率只有0.2，低於大部分物管公司。中庸的業績再加上短期成長優勢不顯，佳兆業美好逐漸成爲二線物管中的隱行者。

儲備率僅爲0.2  二線物管最低

佳兆業美好脫胎於房企佳兆業集團，2018年12月港股上市。目前佳兆業持有佳兆業美好約67.23%股權，爲控股股東。隨着近2年上市物企越來越多，再加上IPO衝規模的誘因，業績高增大環境下上市較早的佳兆業美好的關注度反而降低了不少。

物業管理行業規模往往代表未來的增長，首先從面積來看，上半年佳兆業美好在管面積爲48.8百萬平方米，較去年末僅增長2.6百萬平方米。合約面積爲59.2百萬平方米，較去年末僅增長5.4百萬平方米。以此計算，未來可供轉化的儲備面積爲10.4百萬平方米，儲備/在管面積的比率爲0.21，處於低位。

對比同行業，佳兆業美好在管面積、合約面積均排在29家物企的第14位，處於二線物管梯隊末端。但二線物管公司本身無論是面積還是營收都與頭部物企差距甚遠，比如上半年營收第一的碧桂園服務爲永升生活服務的4.7倍，在管面積爲永升服務的4.1倍。

再對比同處二線梯隊的新城悅服務、永升生活服務、時代鄰里等物企，佳兆業美好短期成長性優勢不顯。上半年，在佳兆業美好規模以上的物企，除中海物業、中奧到家，上半年新增在管面積均在兩位數。若與規模以下（20~40百萬平方米）的物企對比，佳兆業美好的儲備率又不如後者。正榮服務、鑫苑服務、弘陽服務規模雖小，但儲備率均在0.5以上。在資本市場業績增長的預期下，確定性更強的物企顯然更受歡迎。

除去現有數據，母公司實力也是決定佳兆業美好未來發展的重要因素之一。佳兆業經歷2014年黑天鵝事件後近幾年逐漸恢復，2020或跨入千億房企陣營。2017-2019年合約銷售面積分別爲2.8百萬平方米、3.8百萬平方米、4.6百萬平方米。同期佳兆業美好來自集團的新增在管面積爲1.8百萬平方米、1.9百萬平方米、2.2百萬平方米，合約銷售面積的轉化率在50%左右浮動。

根據佳兆業2019年年報披露，佳兆業土地儲備約2677 萬平方米（權益比約76%），按照2019年464萬平方米的銷售面積來說，可以滿足未來5年左右的銷售。但是對於佳兆業美好來說這還不夠。隨着公司在管規模的上升，佳兆業美好已經進入了需要依靠收購來大舉提升規模的階段。

以2019年爲例，佳兆業美好收購了嘉興大樹物業60%的股權及江蘇恆源物業51%的股權，大幅增加在管面積16.3百萬平方米。當期實現了有史以來最高的營收增速，40.8%。而收併購的兩家是在去年4月和10月，在收入上只有8個月和2個月的財務表現。2020年上半年營收同比增長32.7%，同比較爲完整的體現了收併購效果。

2020年上半年，佳兆業美好以2700萬元的代價收購了寧波朗通60%的股權，增加在管面積4百萬平方米，但目前尚未完成收購併表。值得一提的是，年初疫情影響下物業股股價持續攀升，佳兆業美好乘勢在高位配股，募集資金4.56億港元。截至上半年，佳兆業美好現金及現金等價物大幅增至11.9億元。

但隨着8月份物業股開始大幅回調，佳兆業美好股價較最高點跌去41.5%。市場寄希望於其下半年能夠釋放併購利好消息。

交付前及顧問服務收入佔比下滑 下一個利潤增長點在哪？

安信證券研報分析認爲，隨着地產銷售增長逐步放緩至接近零的水平，地產發展商未來 3-5 年的增長將遠低於過往水平。 大型發展商平均增速在10%以內，中型發展商會略高於大型發展商但發展空間有限，畢竟能去的市場都已佈局。個別中小發展商在衝規模的誘因下增速會較高，但整體增長水平將在 15-20%以內，權益增長率將更小。一方面銷售增長大幅放緩，另一方面隨着物業在管規模的上升，對增量需求日益上升，在此消彼長的背景下，單靠母公司的貢獻，不能支撐幾年。

在這一背景下，物業管理行業未來發展面臨兩個問題：一是行業內的收併購整合，二是企業如何尋找第二利潤增長點。就佳兆業美好來說，一如其在面積上的表現，其他業務發展也中規中矩，閃光點難尋。

上半年，佳兆業美好物業管理服務、交付前顧問服務、社區增值服務、智能解決方案服務分別同比增長56.2%、12.5%、5%、41.6%，佔總收入的比重分別爲49.2%、33%、8%、9.8%。上半年主要是基礎的物業管理服務增長較快，佔比較去年同期提升7.3個百分點。

時間線拉長至近3年。數據顯示，交付前顧問服務收入佔比在逐年下降，由2017年的44.2%下降至2020H1的32.9%。同時，智能解決方案的收入佔比從2017年的7.1%，提高到2020H1的9.85%，追趕上社區增值服務的收入貢獻，但二者佔營收的比例都不到10%，佳兆業美好目前主要驅動還是物業管理及交付前顧問服務，上半年基礎物業管理服務比重加大明顯。

過於倚重物業管理服務並不以利於物企的長遠發展，近年來不少物企開始探索多元化業務。據報道稱，上半年多家物企出現搶灘城市服務的現象。萬科物業、碧桂園服務、保利物業龍湖智慧服務等老玩家加大了在城市服務層面的探索；融創服務也擬與南昌市政公用資產管理有限公司合資組建江西融政物業服務有限公司；佳兆業美好則與邯鄲市峯峯礦區政府戰略合作成立城市綜合服務平臺，小試牛刀。

城市服務雖具有巨大的潛在市場，但尚存利潤率比物業管理還低的問題，能否挖據出更多利潤空間處於探索階段。除此之外，更爲不確定的因素是人。上半年佳兆業集團二代接班開始，郭英成之女，26歲的郭曉亭開始擔任佳兆業美好執行董事，老帶新是繼續中規中矩還是激進向前？我們拭目以待。