引言

中世紀晚期,由於圈地運動、商品經濟等的因素的發展，英國的土地的支配權向自由化方向轉變。土地進入市場的限制逐漸被打破，使得土地進入市場交易，土地市場在這時期發展了起來。

土地進入市場後可以自由的買賣或出租,就像普通商品交易一般，只需利益雙方達成協議。土地資源進入市場使得個人土地產權制度的構建有了現實上的需求和經濟上的推動力，推動了社會向新世紀轉變。

一、宗教改革之後收回大量的土地，由統治者將其流轉至市場，在莊園制走向衰落之時，英國土地市場表現出多元化的趨勢，社會矛盾逐漸演化爲無產階級與資產階級的階級矛盾

從1500年開始，宗教改革出現在歐洲人民的視野之中。在16世紀到來之前，天主教在英國佔據崇高地位。追溯到昂格魯-薩克森時代，君主們就有賞賜教會土地的例子。在諾曼底公爵威廉統治英格蘭後，更是將全國四分之一的土地與森林賜給教會和修道院。

“英國經過宗教改革和圈地運動確立了土地私有制和大租佃制的經營方式以後，在1600 -1800年農業技術和生產能力都出現了轉折。1700年後穀物和麪粉的出口大幅上升，到1750年總數達20方噸，是當時的“歐洲糧倉”。”

由於教會權利的擴大，教會亦會通過兼併、侵佔、墾荒等方式擴充土地財產。因此，中世紀時期，教會佔據土地的四分之一到三分之一。而亨利八世的宗教改革則收回大量的教會土地，並且將土地大量轉入市場。

中世紀早期，英國普遍爲莊園土地。“莊園”是一種制度，制度的核心便是領主與農民的關係。領主將一部分土地留作自營地後，將土地給佃戶種植，但土地的所有權歸土地領主。

到中世紀晚期，莊園經濟破碎，土地進入市場，土地的所有權範圍也變得廣闊，土地市場的參與階層要得到擴大。土地市場的參與者範圍包括了農民、商人、鄉紳等多個不同的社會階層，他們的的加入使土地市場主體呈現出多元化的特點。

英國土地市場的發展還存在着一些例如特性表現。在土地市場不斷發展的進程中，圈地運動也進行得如火如荼，兩者之間相互交織。

交易的基礎是有商品，在中世紀晚期的土地市場中，莊園主、農民是土地出售的主體，而商人或進行圈地運動的人則成爲土地收購的主體。由此可以說：經濟發展方式的逐漸轉型與社會的變革使得土地在農民與土地主心中的地位下降，從而促進了土地市場的繁榮發展。

在土地市場的發展過程中，土地被具有重新意識能力和富有商業意識頭腦的企業家手中，他們不拘於封建時期的土地經營方式，採用新的手段開發土地，從這些土地挖掘出最大限度的商業價值。

在利益的驅使與他人的成功的影響下，越來越多的人投入土地市場，收購土地，提高着土地市場的繁榮程度。在這一過程中，資本主義得以發展、市場經濟被確立。社會矛盾也逐漸演化爲階級矛盾，以富有程度爲標準，形成了無產階級與資產階級兩大對立的階級。

二、圈地運動使得土地私人產權制度逐漸確立，伴隨着人口增長，土地需求增加，價格革命爆發，貴族趁機聚斂財富，受生活所迫的農民放棄或者轉賣土地

中世紀早期，英國爲自給自足的莊園經濟。由於土地所有權的模糊，農民被莊園主壓迫被土地束縛。土地也被規定採用家族繼承製度，並且嚴格規定不可以進行交易與轉讓。

直到中世紀晚期，商品經濟逐漸興起，受經濟發展轉變的影響，土地制度發生了根本性變革。受莊園主支配的農民、佃戶擁有了土地，獲得了土地的支配權。不管任何時期，底層人民永遠占人口的大半比例，英國幾百萬農民由此獲得了土地，封建的莊園經濟徹底破除。

土地產權制度的變革，不僅瓦解了封建莊園經濟也在一定程度上消除了民衆的封建思想，推動着現代化市場的建立。在土地制度變革的同時圈地運動也在進行當中，圈地運動的發展使得農民與地主感受到土地價值降低，農作物的貶值。

此時市場的發展，土地儼然成爲交易資源，農民紛紛進入市場，參與交易變賣自身擁有的土地，參加着土地市場的繁榮。圈地運動成爲了徹底瓦解封建土地制度的催化劑成爲了土地產權變革的強化過程。

16世紀初期至十七世紀，由於經濟發展等因素英國人口總數持續增長。在16世紀的100年裏，英國人口增長了原先人口的四分之三。

在這樣人口劇增，土地總資源不變的的情況下，土地資源顯得異常珍貴。土地甚至成爲部分人生活的必需品，土地價格在市場上不斷攀升，甚至連地租價格也水漲船高。正所謂：“有需要就會有市場”，土地需求的擴增，爲土地市場的發展帶來了根本性動力。

由於人口的增長，農業生產無法滿足需求，形成了糧食需要與供應能力的反差，導致歐洲價格革命的爆發。這時期，物價飛速上漲，食品價格最瘋狂時刻上漲了六倍，土地價格同樣隨之市場情況的變化而上升。

一些擁有大量土地的貴族，觀測市場加之土地制度的改革使其蒙受了巨大的經濟損失，他們便把擁有的土地在市場上售賣哄擡價格，肆意聚斂社會財富，土地價格的增長推動了土地市場的發展繁榮了英國的土地經濟。

在長期受地主壓迫的生活狀況下，部分社會底層人們生活貧窮潦倒。他們渴望財富、渴望自由，所以大部分人會放棄土地。

特別是從事牧場養殖的習慣佃戶，底層人民從羊毛市場脫離對他們產生了極大的打擊，他們放棄或轉賣土地去尋求新的生計。家庭負債也是出賣土地的原因之一，有的佃戶生前負債累累，不願意子女被債務拖累而賣土地抵債。

三、在不同區域土地市場繁榮程度表現出明顯差別，總的來說土地市場的繁榮促進了農業的發展，促進英國向資本主義社會轉型

16世紀前期，土地價格與地租租金總體上保持穩定。但後期，地租價格一直處於上升期，而且土地租期越來越長，土地交易地價更是一路飆升。

從1500年開始，由於經濟需求等原因，貴族便採用不斷提高接納金的方式增加土地租金。到十六世紀中後期，地租價格增長幅度擴大，十年間增長兩倍成普遍，增長至四五倍亦不稀奇，地租呈現增長趨勢。

在英國，持有地的使用年限一般較爲固定。在這規定下，中世紀晚期英國出現了一大批的富裕農民、鄉紳。他們富裕後大量的購買田地，最高時期他們佔全國土地比例高至70%至80。正因爲鄉紳等人加入土地市場後大量收購土地，土地需求上升，土地價格也在不斷攀升。由於歷史與地區原因，英格蘭不同地區的土地管理和繼承具有差異性。

英格蘭莊園和東部昂格利亞。英格蘭莊園深受習慣法的限制，東部莊園則完全不受習慣法的限制。繼承方面兩大地區也是完全不同，英格蘭莊園是由莊園領主的兒子們公平繼承，而東部莊園則是不公平的繼承製度，土地的獲得憑藉領主的偏愛或自身的實力。不同的地區差異明顯，土地市場狀況自然也受其影響而不同。

在土地市場狀況方面，英格蘭莊園幾乎沒有土地市場的發展空間與可能，反觀東部莊園土地市場則是活躍異常。

由於土地繼承製度的不同，東部莊園思想更加超前，晚輩不總是繼承父母的土地導致土地無人繼承，轉而投向市場轉賣。所以土地在家庭內部轉讓的比例減少，中途低價轉賣的情況增長，土地轉讓價格的降低提高購買者的購買心情，繁華了東部莊園的土地市場。

中世紀時期，歐洲宗教權利的的發展達到高潮時期，歐洲幾乎被宗教統治，皇權都只能依附與教權。宗教宣揚人死後會進入煉獄或者天堂，而煉獄的痛苦可以通過做善事而得到減輕。

教會常常會組織活動或進行儀式禱告，而這些活動往往伴隨着金錢，參加者需要支付參加費用與活動中的做善事的費用，例如：給窮人衣物。他們爲支付教會的各式各樣活動費用往往會變賣土地。有點信仰者爲了表示自己對教會的虔誠，會將自己的土地變賣後捐獻給教堂。這便成爲土地轉讓的起源因素。

處於社會轉型時期的英國，由於土地制度的變革等多層原構成土地市場在這一時期的發展與繁榮。土地價格居高不下，市場呈現出“土地多元化、區域差異性大”等特點，其發展對英國了產生巨大影響。

土地市場發展加速了莊園的滅亡，推進了農業經營的變革，爲農業的發展提供了新的動力，使得英國由封建主義向資本主義社會轉型的進程加快。

參考歷史文獻：

《英格蘭和威爾士農業史》

《英國史論文集》

《英國社會轉型時期經濟發展研究》

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