作者：時代財經 黃銀橋

圖片來源：視覺中國

進入10月以來，A股上市房企陸續發佈了今年前三季度的業績預告。在新冠疫情衝擊下，今年傳統的“金三銀四”“五一黃金週”“金九”樓市旺季紛紛爽約，每一家房企都面臨着巨大的銷售壓力，房企間的分化在進一步加劇。

據時代財經不完全統計，截至10月20日，A股共計有21家房企發佈前三季度業績預告，其中只有5家淨利潤同比實現增長，其餘16家全線下跌，部分雖仍保持盈利，但跌幅基本超過五成，還有部分由盈轉虧，而原本已經虧損的房企，虧損幅度進一步擴大。

數據來源：企業公告、時代財經整理

新冠疫情成爲了房企淨利潤下滑的“罪魁禍首”。針對前三季度的糟糕表現，16家房企給出了幾乎給出了同一個解釋--新冠疫情導致地產項目銷售、工程進度、結算不及預期，同時導致持有物業租金出現下跌。

佳兆業集團控股首席戰略官劉策向時代財經指出，（房企淨利潤下滑）主要有兩個方面原因，一是受疫情影響，絕大部分房企都出現了部分項目竣工、交付延期，年內結轉營業收入規模下降，從而導致結轉利潤受影響。二是兩年前獲取的高地價項目普遍進入結算，進一步壓縮了利潤空間，從最近兩年的可售項目看，受房價調控影響，大部分項目的貨地比都出現了明顯下降。

“這是意料之中的事。”東北證券房地產行業分析師吳胤祥也表達了相似觀點。在其看來，新冠疫情導致的停工停產，以及調控之下近年很多城市實施的限價政策，都給房企的淨利潤造成影響。

淨利最高跌幅達1436%

在16家淨利潤出現滑坡的房企中，來自武漢的南國置業跌幅最明顯。該公司前三季度歸屬於上市公司股東的淨利潤預計虧損4億元-3.5億元，同比暴跌1435.8%-1268.83%。暴跌的主要原因是新冠疫情給南國置業地產銷售及商業運營造成了嚴重打擊。

“公司的房地產開發項目和商業、產業運營項目存在較長時間的停工和停業狀態，公司房地產開發板塊竣工延後；同時，爲降低疫情對公司商業和產業運營項目商戶經營造成的衝擊，公司對商戶採取了包含減免租金、物業管理費等扶持措施，導致公司營業收入與上年同期相比大幅下降，對公司前三季度的業績造成較大影響。”

據時代財經觀察，南國置業自疫情開始就陷入疲軟狀態，一季度已經出現虧損，淨利潤跌1944.57%至-1.86億元，此後虧損逐漸擴大，上半年累計虧損2.99億元。

與南國置業一樣擁有較多持有型物業的金融街、大悅城、新華聯，前三季度同樣受累於房產開發項目銷售、工程進度不及預期，持有物業客流量、租金減少，導致淨利潤出現下跌，其中新華聯跌幅高達486.5%-523.31%。

深處債務危機的泰禾集團在新冠疫情衝擊下，不少項目延期交付、投資收益減少，而且違約的負債也在侵蝕利潤。報告期內，泰禾對逾期借款的罰息計提了預計負債。泰禾的淨利潤也從去年同期的2994.5萬元跌177.79%-205.14%至虧損16.5億元-22.3億元。

除泰禾之外，南國置業、美好置業、泛海控股、新華聯、南山控股、粵宏遠A、中國武夷等也都是從去年的盈利狀態變成了今年的虧損狀態。

還有部分房企原已虧損的情況進一步惡化。一直謀求轉型的嘉凱城，受疫情影響，影視放映、房地產銷售收入雙雙下降，虧損從去年同期的4.4億元擴大至約10億元。

京漢股份、陽光股份去年同期均虧損4432萬元，至今年前三季度虧損分別擴大至8500萬元-1.05億元、7000萬元-9500萬元。值得一提的是，京漢股份自一季度開始已經由盈轉虧，淨利潤跌733.37%至-8408.4萬元，此後4月該公司宣佈將29.99%股權轉讓給了中國奧園。

第三季度成轉折點

隨着疫情逐步得到控制，樓市進入下半年之後已經明顯復甦，雖然“金九”成色不足，但受整體供貨及銷售節奏後移的影響，淡季7、8月並不淡，這也直接拉昇了市場在第三季度的成交。

克而瑞數據顯示，7-9月，30個重點監測城市累計成交面積同比分別增長8%、22%、8%，TOP100房企操盤銷售金額同比分別增長25.7%、30.7%、29%。

從21家披露前三季度業績預告的A股上市房企來看，第三季度也成爲其業績的一個重要轉折點。

中南建設前三季度淨利潤預計達到34.78億元-37.63億元，其中第三季度貢獻14.28億元-17.14億元，一個季度貢獻率超過40%，主要原因是房地產業務結算規模增加。

金融街雖然仍處於下行通道，但憑藉着第三季度的拉動，跌幅已經較上半年的76.13%有所縮減。公告顯示，金融街第三季度淨利潤預計約6.45億元-6.94億元，同比大增100%-115%，貢獻率超過70%。

招商蛇口、南山控股、京漢股份亦然，該等公司第三季度的淨利潤貢獻率基本都超過50%，幫助減緩了公司整體業績的下滑速度。

不過，這當中也有房企第三季度業績是拖後腿的。

因爲去年同期有處置香港公司股權形成的收益，但今年沒有，加上竣工項目毛利率較去年同期低，中洲控股前三季度淨利潤同比下降92.03%-88.05%，其中第三季度虧損8150.07萬元-4460.94萬元，同別大跌111.26% - 106.16%。

美好置業上半年淨利潤實現逆勢增長，同比增加165.06%至3461.58萬元，但第三季度一下子虧完了，虧損金額達到1.55億元-2億元，這直接導致美好置業前三季度進入了虧損狀態。

美好置業解釋，主要是因爲公司裝配式建築、現代農業等新業務板塊處於投入期，增加了管理費用。同時，受疫情影響，公司房地產項目交付延後，導致2020年第三季度結算面積、結算收入較少，造成公司業績虧損，房地產業務板塊預售項目期末預收款項約111億，但尚未達到結算條件，將在以後期間逐步確認收入。

不過，淨利潤短期的波動對於房企來說並不是致命的，更爲致命的是現金流。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期市場還是有好轉的空間，但是也需要看到，近期不在於保利潤，而在於積極去庫存，加快回籠資金是企業的經營首要。

吳胤祥預測，隨着疫情得到控制，房地產開發工作恢復正常，接下來房企的淨利潤有望慢慢回升。“正常的話，房企淨利潤每年能有10%-20%的增長。”