鬱亮判斷行業已經進入到管理紅利時代。

近期，一身運動裝的萬科董事會主席鬱亮現身北方媒體交流會。

在現場，鬱亮開篇就調侃了當年“白銀時代”、“活下去”這些經典語錄。而在當下的市場環境下，他又表示，萬科不是不看好這個行業，而是企業要有危機意識。“萬科還是會堅定地在房地產的相關賽道沿着城鄉建設生活服務商的策略繼續往前走到底，撞了南牆也不回頭。”

而鬱亮的T恤上正寫着“筋廠”兩個字，其寓意就是在房地產及其相關領域“一根筋”走下去。

看好不意味着盲目樂觀，鬱亮表示，房地產行業的“土地紅利”“金融紅利”已經消失，特別是現在“三道紅線”壓頂，開發商高槓杆的模式將受到更嚴格的監管，“在土地紅利階段，拿到土地就能取勝。到金融紅利階段，萬科活生生地把這個業務做成了快消品，我們賺的是加工的錢，在行業裏變成了用PE去衡量，那時候有些企業膽子大，用更高的槓桿可能有更高的空間。”

鬱亮認爲，行業進入到了管理紅利時代，這個時期槓桿不能用了，要靠真本事，靠全面競爭能力。到了管理紅利時代，房地產行業還原成普通行業，比拼的是綜合能力，一個環節做得不好都有很大的問題。

“一是管理紅利時代首先要明確你要做正確的事情，如果你選擇錯了賽道，你也有很大的問題。所以說你戰略上的規劃把握能力、佈局能力要很強；二是組織能力要很強大，你怎麼把個人能力變成組織能力，怎麼去和別人PK；三是每一個環節要精細運營，不能大手大腳，精細運營還是很需要的。同時要科技賦能，要把科技引入到經營管理中來。所以說我覺得管理紅利時代是一個全面競爭時代，每個方面都還不容有失。”

而在北方區域，以劉肖爲核心的團隊已經將賽道瞄準了城市更新。

在此次交流會上，劉肖向外界展示了成壽寺鉑寓項目和望京小街項目，前者是集體土地用作租賃住房的樣本，後者則是萬科對多方共治的街區式存量改造業務的探索。

從主體看，這兩個項目的改造難度都比一般的存量改造的項目難度大。

成壽寺項目因爲是集體土地，目前沒有規範可以參考，對於萬科來說，既要保證村集體的利益，又要實現盈利，在沒有相關規範的情況下，很多設施都要做到比較高的標準，這對萬科的成本管控能力提供了很高的要求。

當然，集體土地其最大優勢就是開發單位能夠節省土地獲取的成本，集體土地的產權歸集體所有，企業獲得的僅僅是土地的經營權和使用權，因此，企業往往不需要繳納高昂的土地出讓金。在北京現有的集體用地裏，北京萬科已經拿到了30%以上的土地，大概有2.2萬套。

根據劉肖介紹，“這件事怎麼叫成功，3000塊的價格，40分鐘地鐵到達工作的地方，這才叫成功。所以某種意義上，這個項目是0.5，成壽寺項目3600元起租，20分鐘抵達國貿，基本達到我的要求，下一個項目高立莊會更便宜。”

而望京小街項目採用“政府投入+社會資本”的模式，望京小街涉及產權主體複雜，兩側分屬不同產權主體，同時還有大量零散商戶持有部分產權，整體空間產權結構複雜，小街更新涉及利益方數量較多。

在朝陽區政府的引導下，望京街道以萬科、方恆爲重點，建立以黨建協調委員會爲核心，小街自治委員會爲支撐，商戶自治聯盟和流動黨支部爲補充的治理架構，將望京小街產權方（企業）、管理方（職能部門）、使用方（商戶、居民、消費者）有機融合起來。

除了這兩個北京萬科2020年重點項目外，劉肖還將眼光投向了科創園，這成爲下一個階段北京萬科的又一大領域。劉肖表示，“科創園不僅僅是做一系列辦公樓羣、產業樓羣，同時一定要通過這個產業鏈去做城市影響力、去做行業垂直的活動，科創園不僅僅是助力城市新舊動能的轉換，也會助力城市綜合更新。”

在今年的4場媒體交流會上，萬科物業是唯一一個參加全程的業務板塊，此次面對媒體的是萬物梁行董事長李慶平，據其介紹，截至今年9月，萬物梁行新增140個項目。目前業務規模，2萬名員工分佈在149個城市，爲538個長期客戶提供了服務。根據中信證券以及一些第三方基金機構反饋，目前萬物梁行在中國規模是第一。

而鬱亮更是在交流會現場表示物業板塊肯定會上市，未來能夠上市的板塊都要拆分，接受資本市場的檢驗。

本文來自微信公衆號“地產一條”