同爲沿江城市，廣州與倫敦，在空間拓展上有着諸多相似性。

二者的發展脈絡都是沿着河流的方向東進，並在東進的過程中孕育出多個CBD：

倫敦商務區發展脈絡

廣州商務區發展脈絡

倫敦自西向東，分別是切爾西老城區、金融城、金絲雀碼頭三大中心商務區。

廣州自西向東，分別是越秀老城區、珠江新城、第二CBD三大中心商務區。

兩個城市的商務區發展脈絡，幾乎可以一一對應。

特別是魚珠片區，與倫敦金絲雀碼頭有着異曲同工之妙，二者同樣是舊碼頭改造區域，同樣處在大河沿岸，同樣處在第一CBD的下游，連距離第一CBD的距離都很接近。

正因爲如此，魚珠也一直有着廣州版金絲雀碼頭的美譽。

經過多年的改造升級，金絲雀碼頭已經成爲滙豐銀行、花期銀行在歐洲的總部所在地，其摩天大樓與總部企業的數量絲毫不輸倫敦金融城。

魚珠的成長速度同樣驚人，自央企保利2015年進駐之後，魚珠片區徹底激活，2017年與金融城合體並稱“第二CBD”，2020年又與琶洲、金融城、大學城合體，一起納入“廣州人工智能與數字經濟試驗區”。

經過兩次“合體”，魚珠的朋友圈是越來越高大上了。玩什麼不重要，重要的是和誰玩，這就是圈層的力量。

01

魚珠隧道重要進展

最近，魚珠和它的朋友圈在融合發展方面又搞出兩個動作。

一是魚珠隧道（原魚琶隧道）開始徵詢意見公示，二是金融城與魚珠片區融合區徵詢意見公示。

11月5日，廣州規劃和自然資源局官網發佈《魚珠隧道（原魚琶隧道）工程控制性詳細規劃修正開始徵詢意見公示》，這意味着魚珠隧道獲得重要進展。

據規劃，琶魚隧道南起新港東路，採用隧道形式下穿珠江，在珠江北岸下穿魚珠碼頭地塊及現狀黃埔大道東後接地，隨後向北以橋樑形式接入茅崗立交。道路紅線寬60米，設計車速爲50公里/小時，採用雙向六車道盾構隧道，道路等級爲城市主幹路。

魚珠隧道（原魚琶隧道）建成後，將是廣州中心城區又一重要過江通道。屆時，琶洲與魚珠兩大商務區可實現5分鐘互通，實現科學城、金融城、魚珠與琶洲、大學城、國際創新城的高快速聯繫。在此意義上，廣州第三中軸更加醒目。

魚珠隧道（原魚琶隧道）的重要性可以通過以下示意圖來展示：

圖片來自廣州日報

如圖所示，魚珠隧道堪稱畫龍點金之筆，它將第二CBD（魚珠片區）和琶洲打通，然後與珠江新城形成一個閉環效應。實現“黃金三角區”的無縫對接與深度合體，這可以視爲對天河CBD的一次擴容。

大家知道現有的天河CBD已經非常厲害了，如果再擴容，就更加無敵了。

根據中國社科院《商務中心區藍皮書：中國商務中心區發展報告No.5（2019）》的數據，天河CBD的產值達到3182億元，排名全國第一（陸家嘴未參與排名）。如果再算上魚珠、琶洲兩大商務區的產值，廣州有望建成全國最大的CBD集羣。

02

「金融城-魚珠融合區」來了

除了和琶洲的融合發展加速，魚珠與一街之隔的金融城，也宣佈再度“合體”。

11月4日，廣州規劃和自然資源局貼出了兩則徵詢意見公示：《人工智能與數字經濟試驗區金融城與魚珠片區融合區城市設計優化及控制性詳細規劃調整徵詢意見公示》。

注意，在這個公示中，首次出現“金融城與魚珠片區融合區”這個表述，這個融合區在哪裏呢？

根據規劃圖，“金融城與魚珠融合區”實際上就是金融城東區，此次沒有提及東區，而是以融合區來代指，說明金融城和魚珠融合發展的重要性，也可以視爲是金融城對魚珠拋出的一個橄欖枝。

畢竟，兩個商務區彼此接壤，只有一街之隔，融合發展是遲早的事情。

根據規劃，“金融城-魚珠融合區”以環城高速爲界，分爲東西兩個TOD組團，如下圖所示：

西面爲科技金融創新組團，將以科技金融、數字經濟總部辦公功能爲主，同時統籌落實車陂村住宅、物業復建安置需求，爲鄰近就業人口提供居住配套及商業服務；

東面爲綜合商務辦公組團，以商務辦公、綜合商業功能爲主，依託三溪地鐵站，聚集數字娛樂等總部，配套高端居住生活配套，以打造現代活力的產業空間。

另外，「融合區」還增加了兩條地鐵，新增了兩個站點，分別是23號線（已納入新一輪軌道交通線網規劃）和25號線（規劃中）。

也就是說，未來的金融城-魚珠融合區（金融城東區），將成爲一個4條地鐵匯聚的大樞紐，並且將擁有5個地鐵站。

可見，這個「融合區」的含金量是非常高的，它雖然屬於金融城片區，但佈局的產業集羣是科技金融、數字經濟，這也是金融城爲什麼可以與琶洲一起納入廣州人工智能與數字經濟區的重要原因。

與琶洲修跨江隧道，與金融城共建融合發展區，魚珠的“外交能力”不是一般的強，朋友圈陣容不是一般的高。當然，這也是貫徹落實“廣州人工智能與數字經濟試驗區”的必然要求，魚珠必須順勢而爲。

03

銷冠爲什麼總是魚珠港？

得天獨厚的區位優勢，外加強大的資源連接能力，以及央企保利的精心運營，位於魚珠片區的保利魚珠港長期穩居廣州商辦項目的銷冠。

以下是今年1月到10月份廣州商辦項目的成交量排名，排在榜首的還是魚珠港，無論是成交面積還是成交金額都穩居全市第一。

數據來自克而瑞

可見，優質資產永遠不愁賣。大環境好的時候，優質資產自然是萬人迷，大環境不好的時候，資本也更青睞於用優質資產避險。

然而，買家常有，而優質資產不常有。

而在龍頭企業們的“瘋狂安利”下，保利魚珠港的網紅稀缺產品——臨江小獨棟，就是典型的、不可多得的優質資產，大部分已被遊戲、教育等新興行業的龍頭購買，目前僅剩最後一棟：

保利魚珠港生態江景獨棟（實景圖）

在寸土寸金的中心城區，能擁有一套小獨棟辦公，是很奢侈、很罕見的的，但這背後又有着強烈的市場需求。

要知道，魚珠未來的主導產業是人工智能和數字經濟，而獨棟寫字樓，正是這些高科技從業者青睞的辦公形態。像硅谷、中關村的工程師和科學家，都是低密度獨棟寫字樓的“忠實粉絲”。

保利魚珠港（實景圖）

在此意義上，魚珠的未來將不僅僅是金絲雀碼這樣的CBD，而更多的是要成爲像中關村、深圳灣、琶洲那樣的數字經濟制高點。

如何才能站在風口上飛？考驗的不僅僅是資金實力，更多的是眼光和行動力。