本文來自微信公衆號“中國房地產報”

劉偉/發自北京

有關福建福晟集團有限公司（下稱“福晟集團”）的不同消息正在快速發酵，

世茂與福晟合作“羅生門”愈演愈烈。

11月24日，福晟集團新增股權凍結，凍結股權標的企業爲福晟集團旗下的福州永晟隆祥投資有限公司，凍結權益數額500萬元，凍結期限從2020年11月3日到2023年11月2日。

11月25日，一份名爲《致福晟集團全體跟投員工的公開信》的文件在朋友圈悄然傳開。根據信中提及，世茂於2020年11月18日凌晨，在恆豐銀行配合下，擅自將2.6493億元款項從其與福晟的共管賬戶中轉出。

該封信裏透露了較多關於世茂、福晟之間難辨真假的合作細節。如世茂方面“已陸續無償變更了福晟旗下14家項目公司的股權”以及“無償取得福晟生活服務集團51%的股權”等。

不過，世茂方面隨後出來對這封《公開信》做出了反駁，福晟方面尚未對該份文件做出公開回應。

此前，11月19日，福晟集團發佈公告稱，未能按時支付“18福晟02”回售本金及債券利息，本期債券發行金額10億元，11月19日應支付本息共計6.31億元，這隻債券也成爲福晟集團首隻違約的公募債券。

11月24日，福晟上海前灘項目私募基金投資者楊曉林向中國房地產報記者表示，項目涉及的7.5億元私募基金兌付問題，到現在仍未得到妥善解決，“我們去了上海很多次，也發起了訴訟，但目前還沒實質性進展，只能不斷給有關部門寄信。”

與這些明面上的債務債權問題相比，福晟集團與世茂集團今年初的那場“世紀大併購”至今的走向讓外界更爲關注。

一位今年三月從福晟集團離職的高管告訴記者，“當初與世茂進行核心談判時，福晟只去了三個人，”鑑於福晟目前的狀況，再回過頭去看，當初雙方是怎麼談的，還是要打上一個問號。

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首隻公募債券違約

11月19日，福晟集團在上交所發佈的一份公告顯示，公司應於當日支付“18福晟02”債券的本金及利息共計6.31億元，但至11月19日，尚未支付這筆債券利息及回售本金。這也是福晟集團首次在公募債領域出現違約。

此次違約的“18福晟02”債券的發行規模爲10億元，於2018年11月19日起息，今年11月19日爲行權日，到期日爲2021年11月19日。此次違約金額爲6.31億元，其中違約本金爲5.52億元，違約利息爲0.79億元。

出現首隻公募債違約後，11月19當日，大公國際即刻將福晟集團的主體信用等級由A+下調爲C，“18福晟02”信用等級由A+調整爲C、“18福晟03”“19福晟01”及“19福晟02”的信用等級由A+調整爲CC。

相關數據顯示，截至目前，福晟集團的債券存量規模爲99.252億元，債券數量爲12只。除本次違約的“18福晟02”之外，其中，一年內到期的債券分別爲“福晟1次”、“福晟1優A”、“福晟1優B”，共計8.3億元。

此外，繼“18福晟02”債券出現違約後，福晟集團“18福晟03”債券，又將在即將到來的12月中旬進入行權日。如果有投資人在下個月的行權日，對“18 福晟03”債券也提出回購要求，這筆債券能否及時償還，將面臨很大不確定性。

財報數據顯示，截至2019年年末，福晟集團的短期借款爲17.82億元，一年內到期的非流動負債爲46.06億元，有息債務合計爲303.97億元，但貨幣資金僅有31.84億元，現金短債比低至0.5。

比此次債券違約引起更大影響的是，今年福晟集團捲入的私募基金兌付問題，其中牽扯到多方利益。

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私募基金難兌付

時間回到2018年5月初，彼時的福晟集團以29億元的價格，從遭遇流動性危機的海航集團手中拿下了上海前灘項目。隨後由鉅派投資集團牽頭，於同年5月底爲該項目成立了鉅福上海前灘併購私募基金。

2018年7月2日和2018年10月19日，包括楊曉林在內的多位投資者分兩批認購“鉅福上海前灘併購私募基金一期”“鉅福申城地產併購私募基金”，投資總額7.5億元。

當時，楊曉林及多位投資者達成一致，他們認爲，福晟上海前灘項目雖是從海航集團手中接過來的項目，但因爲其位於上海前灘，此區域將會成爲第二個“陸家嘴”、南上海的金融中心，且項目爲學區房還配套有地標商業項目，銷售不成問題。“即便福晟集團出問題，項目的底層資產亦可以通過上海鉅派進行清算，保障投資人利益。”

時間到了2019年底，當鉅派投資透露福晟集團出現資金鍊問題，可能面臨破產的時候，楊曉林稱，“我們僅感到擔心鬱悶，但心裏是有底氣的，因爲前灘項目可以進行拍賣清算補償投資款；而鉅派投資同時也透露，福晟集團手上有1000億元貨值和4000億元舊改項目，正在積極與其他房產企業洽談合併重組，我們也感到欣慰和有一絲希望，畢竟這樣可能不用走漫長的清算流程，更有保障。”

令投資人意想不到的是，到了今年7月底，投資者並未如約拿回本金，而是等來了鉅派一紙公告。投資者被告知“鉅福上海前灘併購私募基金一期”本金無法按約兌付、且未有明確的兌付日期後，隨後，部分投資人開始展開維權行動。

基金兌付只是冰山一角，由福晟集團引起的債務問題已經在整個房地產產業鏈上蔓延開來。廣東佛山的一位五金建材供應商洪先亮表示，他們（福晟）欠我們幾十萬元的貨款，兩年時間了，到現在還沒有結算。”

福晟集團福建寧德項目的業主劉峯也告訴記者，“項目原本監管銀行賬戶資金被開發商抽離了3.63億元，目前賬戶資金所剩無幾。樓盤到毛坯竣工金額還差2800萬元，精裝交房更是還差8000萬元左右，福晟欠農民工和材料廠商的款項也有2000多萬元。”

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併購爭議

在2020年年末提及福晟集團，年初那場被稱作“世紀大併購”的交易仍然不能被忽略。

今年1月13日，世茂集團與深陷債務危機的福晟集團在福州城舉行發佈會，彼時雙方對外宣稱的併購交易，涉及福晟集團地產板塊的87個項目，總量超千億元，涵蓋大灣區廣州、深圳、東莞、惠州的多個商住項目和舊改項目，主要由世茂海峽操盤。

彼時，世茂集團總裁許世壇在發佈會現場直言，“大魚喫大魚”的時代到了。

隨後，1月17日，福晟集團發生股權轉讓，福晟創始人家族控制的廣州錢隆由持股100%，變爲持股51%，徳耀鴻鼎持股49%，徳耀鴻鼎股東包括廣州錢隆投資、東方資產、信達資產、福晟建設、平潭臻顏企業管理公司（爲世茂控制）、深圳市世紀景順投資合作企業（爲外部投資者）。

其中世茂部分間接持股僅8.17%，代價是9億元，這樣看來，世茂與福晟之間並不涉及太多股權方面的交易。

在3月底業績會上，世茂集團總裁許世壇稱，對於世茂福晟平臺，當前主要做的工作是項目盡調、品牌輸出、代銷代建，優質資產盡調成熟後纔會轉股至世茂。

一個不爭的事實是，自今年年初世茂入局後，福晟的債務問題並沒有得到緩解。一系列因爲債務問題引發的員工圍堵追債、基金討債維權，以及部分福晟項目交付延期引發的業主維權，同時也令世茂一次次陷入爭議漩渦。

有市場人士認爲，大半年時間過去了，債權人依舊拿不回錢，而當初稱要幫助福晟的世茂，卻陷入了“只喫肉，不救火”的質疑，最初“併購”的表態也慢慢模糊了起來。

然而福晟方面，當前已經到了“火燒眉毛”的地步。劉峯告訴記者，世茂入主福晟後，以代管爲由，並沒有向福晟的樓盤項目注入資金。

目前，項目工地每天有幾十人幹活，但使用的資金並不是由世茂注資的，而是來自銀行此前向福晟收取的保證金，劉峯說，這筆保證金是由政府與銀行協商得來，但保證金金額並不多，其中一部分用於付工地農民工工資，另一部分用於購買建築材料。“如果保證金用完了，世茂還沒有資金注入，那麼這個樓盤就極有可能爛尾。”

11月25日，記者聯繫世茂集團，瞭解世茂和福晟之間的關係具體如何。但截至發稿，未獲回覆。

（文中楊曉林、洪先亮、劉峯均爲化名）

責任編輯：劉萬里 SF014