原標題：再說一次，“混居房”購買要小心！

本文來自微信公衆號“子木聊房”

文/內幕君

不久前，杭州濱江翡翠江南的業主得知，自家小區將住進1300戶租客。對此他們很不開心。

業主說當初買房時知道的是，翡翠江南的自持套數爲467套。這些自持房源交房後會對外出租，他們是知道的。

下個月要交房了，開發商貼出招租公告，以單間的形式出租，共計1300間左右，這是他們事先不知道的。大家計算了一下發現：

憑空多出800戶流動性強的鄰居。

也就是說，小區環境要被更多人共享了。不開心的業主們讓物業給個解釋，要求“承諾保障小區業主居住環境”。據說，對方沒給承諾並拒絕溝通。

這下業主們更不開心了，只好相約去濱江總部要說法。11月18日，不少杭州媒體報道了這起維權事件。

有人說業主不厚道，買房時就知道有公租房存在，現在來維權不妥。但業主表示：

當初可沒說是羣租房、月租房。

一時間，講不清是誰不講武德。

1

杭州翡翠江南業主們特別不開心的那幾天，鄭州有一羣人，也因爲“商品房”與“公租房”共存引發的問題不開心。

這回站出來表示“寶寶心裏苦”的是租客。

鄭州永威楓香庭西苑，業主自費在小區內裝上一道鐵門，用來隔開商品房與公租房。門裝上後，公租房住戶無法正常進出，只能走地下室。

11月5日，有租戶把這個問題通過人民網的《領導留言板》，投訴給鄭州市長，求官方關注。

大約一週後，河南電視臺都市頻道的記者去走訪調查。現場採訪時，兩邊的住戶正隔着鐵門對罵。公租房這頭，一個銀髮大爺對記者說：

（門）那邊是富人，我們是窮人，綠地都不讓我們過。

大門不讓走，要走地下室，這讓一個大媽很不滿：我們不願意讓別人踐踏我們的尊嚴！

公租房住戶覺得，自個交的物業費和商品房一樣，都是兩塊八，卻不能享受同等條件，十分不公平。

公有公的委屈，婆也有婆的苦楚。

商品房業主不解：我們花上百萬買房，出了一大筆公攤費，憑什麼要把綠化和設施共享給公租房住戶？一個女業主打了個比方說：

飛機高鐵還分二等座、商務艙、頭等艙呢，他們每個月交幾百塊(物業費）就要享受這種綠化（不合理）。

常識口水戰之後，雙方又搬出法律依據再度交鋒。

租戶拿出鄭州市保障性住房中心發出的，要求永威置業拆除圍牆和鐵門的整改文件，理由之一是規劃時沒有圍牆和鐵門，規劃後私自建屬於違規。商品房業主秀出《物權法》，說建築區劃內綠地、公用設施屬於業主共有，而租戶不是業主。

因爲他們沒有房產證。

租戶也不示弱，河南電視臺民生頻道去採訪時，一個大媽說了：

國家政策讓俺住上這房的。

鄭州市保障住房中心新聞發言人表示，小區公租房是政府買的，花的錢和商品房一樣。既然是政府購買產權讓他們租住，人家就有權享受小區各種配套設施。

2

狗蛋說，這就很尷尬了。

業主有物權法傍身保障權益，租戶也有一把“尚方寶劍”在手，那就是國家層面一直在提倡租售同權。

三年多前，住建部首次提出將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

此後，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、鄭州等12個城市，被選爲首批開展住房租賃試點城市。

在這樣的背景下，包括試點城市在內的不少地方，都開始要求出讓地塊配建公租房或開發商自持一部分，這些自持房源將來也基本是對外出租。於是商品房裏混公租房成爲一種新常態。

本來吧，“租購併舉”政策的制定，初衷是好的，爲了“人人有房住”。但它無可避免地引發了新問題。

理想是美好的，現實是矛盾的。

一部分人砸鍋賣鐵花幾百萬甚至上千萬購房，一部分人每月幾百幾千的租金租房，要讓這兩撥人享受同權，像教育資源更加均等分配這種宏觀點的“同權”阻力倒是小些，畢竟教育花的錢沒直接從大家口袋掏，但落到微觀層面，比如享受同樣的小區內部配套，花錢多的那方立馬就覺得肉疼，然後心理不平衡。衝突對立的隱患也就埋下了。

有人會說，可以分開管理嘛，眼不見心不亂。

狗蛋表示，這不符合主流價值觀。

本來提倡“租售同權”就是要扭轉大家的置業觀念：可以租不一定要買。一旦分開管理，不區別對待還好，如果區別對待那等於歧視“租戶”，反而會適得其反，更讓大家覺得，還是買房好。

北京、深圳等城市曾明文規定，禁止通過物理隔離，把商品房和保障性住房分割，爲的就是消除歧視，實現你儂我儂、其樂融融的局面。

針對永威楓香庭“一道門”事件，有評論員說，“大家公平的公民身份被隔開了，好像買商品房就高人一等，一道門的負面效應太大，不應該氾濫開來。”

現實是，年初疫情爆發時，北京、杭州、西安等城市出現“勸返”租客的現象，一些小區以防患疫情爲由，把“租客”通通擋在了大門外。沒有房產證只能門外吹風，這時候大家不得不承認：

租售同權的心裏路程還很長。

3

上有政策，下有兩類需求不同的顧客，夾在中間的開發商有點難。

按照鄭州永威楓香庭西苑業主的說法，物業承諾兩邊分開管理，默許他們裝門。

而租戶拿着“整改文件”要求永威落實拆門。雙方勢如水火，永威說自己不是執法部門，無權拆除那道門，還弱弱地表示：

我們也不知道該怎麼辦了。

把兩種置業訴求不一樣的羣體放在一起，着實讓開發商頭疼。

十幾年前，大家就討論過“混居”可能引發的負面效應。

當時的背景是，包括北京在內的一些城市搞試驗，開始在商品房中配建廉租房和經濟適用房，說這樣做可以防止“貧民集中區”出現。當時的這種模式被稱作“貧富混居”。

其中，蘭州“混居”最引人注目。當時全國主流媒體都報道過這樣的話題：

蘭州推行“貧富混居”，特困戶有機會住進“富人區”。

爲了不讓貧困戶被"邊緣化“，蘭州反覆權衡後，決定在商住小區配建外觀一致的廉租房、經適房，並把這些房子提供給低收入人羣。蘭州政府說這樣的目的是：

讓貧困戶在鄰居的積極影響和幫助下脫貧致富。

另一方面，不會讓某一層次的人全部集聚在一起，更有利於社會和諧穩定。

蘭州政府“扶上馬又送一程”的初心很好，但“先富帶後富，共奔小康路”不是住一起就能實現得了的。狗蛋說，如果住得近就能近富者富，那把富豪們打散平均分配安插在各個角落就行了，哪還需要辛辛苦苦“授漁”扶貧。

有蘭州的開發商表示，根本湊不到一起去，因爲這是兩類完全不同的消費羣體。買商品房的人，要的是“優房住”；而廉租房是爲低收入羣體提供一個住處，要的是“有房住”。

在他們看來，不能什麼都追求“平均”。如果把握不好，出發點好的政策也可能成爲社會矛盾的根源。

那時候有專家指出，保障性住房建設是政府的事，不應該交給開發商。從全國範圍來看，搞保障性住房工程，地方政府基本是雙管齊下，自己蓋，同時讓開發商配建。

從配建經適房、廉租房，再到現在“自持”蓋公租房，這麼多年來，屢受大家吐槽的開發商，暗暗發揮着“一塊磚”的精神：

哪裏需要往哪搬。

4

面臨不斷演變的“混居”難題，開發商依然沒太多辦法。

更棘手的是，如今的房價是10年前的數倍，這無疑將加劇買房人在面對“混居”時的心理失衡。

一二線城市核心區域的地價，大幾萬起，一旦建成入市，基本都是豪宅盤。狗蛋說，他不敢想象豪宅配建公租房的樣子。

我告訴他，目前杭州最貴的新房，一平賣7萬的仁恆濱江園，也配建了一棟公租房。

去年11月，杭州另一個豪宅項目中海御道，商品房業主和公租房住戶也鬧掰了。小區爲公租房啓用了“北門”，原本的“南門”分時段開放，變相把兩個羣體隔開了。但公租房的住戶不樂意了，因爲經北門回家，要路過一個公廁。

2017年3月杭州土拍施行“競自持比例”以來，全市截至目前出讓了130多宗涉及“自持”的地塊，這些自持房源正在陸續流入租賃市場。

這意味着，上百個“自持”項目，未來也可能面臨同一個問題：

業主要求保障居住環境。

保障不了業主的權益是失職，要人回家走地下室或者經過廁所是失理，都是不講武德。

又到了考驗開發商智商的時候。