原標題：房企高價售房背後：繞開“備案價”，“忽悠”購房者多交錢

買房是件大事，售樓處的新房價格到底是多少，是購房者最爲關心的事情。從2018年5月開始，吉林省長春市規定，商品房要在房產信息平臺按照“一房一價”的原則進行公示，實際成交價格不得高於預售申報價格（備案價），否則不予網籤。

業內人士指出，這些舉措有效規範了商品房銷售行爲。但近年來有不少購房者反映，在買房時，房地產開發企業和中介公司通過多種方式“繞開”備案價賣房，違反相關規定。“高價售房”背後有何“貓膩”？記者對此展開調查。

拿到購房合同才發現“多交”了錢

這段時間，長春的購房者麻女士特別鬧心。2019年上半年，她在長春金色橄欖城三期小區購買了一套住宅，這個項目由長春市鵬和房屋開發有限責任公司開發建設。

上圖爲麻女士和鄰居在售樓處拍攝的照片

麻女士的購房合同上顯示，房屋每平方米單價9150元，總價爲114萬餘元。而實際上，她支付的購房價格爲每平方米在1萬元左右，總價近130萬元。

在這個小區，遭遇同樣情況的購房者還有不少。“政府規定實際購房價格不能高於備案價，否則就無法簽訂合同，我們相當於買了高價房。”麻女士說。

多花的錢去哪了？接受採訪的購房者表示，多付的款項，均由長春匯居通科技有限責任公司（以下簡稱“匯居通”）收取，並非項目開發商。售樓處一位銷售經理表示，開發商與匯居通進行合作，由其代理銷售商品房，目前這家公司“基本已經解體”。多花的錢能不能退回來？衆多購房者和售樓處溝通，得到的答覆是：“錢不是我們收的。”

上圖爲麻女士和鄰居在售樓處

業內人士指出，這個案例中，匯居通是典型的中介代理銷售公司，他們和開發商約定售房底價，高於底價的溢價部分，作爲中介公司的銷售佣金。

中介賺取佣金無可厚非，但許多購房者說，在購房時並不知曉還有中介公司的存在，“稀裏糊塗”交了錢。感覺受騙的他們向市場監管部門進行投訴。長春市市場監督管理局二道分局於2020年4月立案調查，在12月4日作出行政處罰決定。

決定書顯示，該案中，長春市鵬和房屋開發有限責任公司向匯居通提供了每平方米9050元左右的底價，匯居通在銷售商品房時，將約定價（最終售價）與底價之差作爲“溢價金”向購房人收取，作爲銷售佣金。但在介紹房源時，銷售方未明碼標價，違反了相關法律法規，擾亂市場秩序。責令其改正違法行爲，並處以67萬元罰款。

上圖爲長春市市場監管部門出具的行政處罰決定書

雖然處罰認定了匯居通的違法行爲，但麻女士和幾十位購房者卻依然很鬱悶：多花的錢，誰能退回來？

“繞開”備案價賣房的方式還有不少

克而瑞長春機構高級分析師姜峯表示，一個樓盤的預售價格，經過長春市房產信息平臺等多種方式面向社會公佈後，意味着每一套在售商品房的最高售價已經被“鎖死”。想要以更高的價格出售房源，就必須重新向管理部門申報。

而重新申報更高的售價，很有可能被駁回，爲獲取更多利潤，一些開發商和中介公司就通過多種方式，“繞開”備案價賣房。

——提價後再打折，誘導購房。2020年3月，許多長春購房者反映，“益田翠堤悅府”和“奧體玉園”兩個地產項目在宣傳時提到，購房者能享受到“1.5萬抵3萬並打9.9折優惠、2萬抵4萬並打9.9折優惠”。然而購房者們在交費後發現，經過優惠的售價，和樓盤的備案價相差無幾。“這不就是提價後再打折嗎？”一位購房者說。市場監管部門也認定這是誘騙購房者，違反了有關法律法規，並對相關企業進行了處罰。

——變相收取各種費用，實則爲了漲價賣房。長春市市場監督管理局南關分局出具的一則行政處罰決定書顯示，2019年，吉林省鴻成房地產經紀有限公司在代理銷售長春一樓盤的過程中，在樓盤還未取得《商品房預售許可證》的情況下，向購房者承諾可以享受“1.5萬元抵3萬元”的優惠。而在購房者交錢後，又以備案價低於預估售價爲由，不予兌現承諾，並稱這1.5萬元作爲內購費、內購平臺報名費及內部購房平臺諮詢費，不予退還。監管部門立案調查後認爲，該公司違反了價格法等有關法律法規，對其處以110萬元罰款，並責令其退還購房者相關款項。

——綁定車位，高價賣房。採訪中還有購房者提到，一些樓盤會以車位綁定的方式售賣房屋。“這樣的情況此前多發生在熱銷樓盤中，雖然備案價已經鎖定了最高價，但想要買房必須要花費較高的價格購買車位、車庫，相當於變相漲價。”一位地產經紀人對記者說。

聯合執法，維護房地產市場銷售秩序

經過相關部門批准公示的備案價，是調控樓市、推進“房住不炒”的重要手段。“備案價由開發商自主申報，會參考周邊樓盤價格、項目開發成本等因素，也涵蓋了合理利潤。”長春一位地產銷售負責人對記者說。“並且，這一價格需要經過相關主管部門的審定批准，才能面向社會公示。”

長春市消協祕書長鍾萍表示，消協已經接到許多關於房地產開發商或代理公司變相收費的投訴。這些投訴中，購房者多交的各類費用大都未計入購房合同中，往往以“服務費”“會員費”“諮詢費”等方式，以現金形式，交納給地產商之外的市場主體。實際上，如果開發商想要“繞開”備案價高價賣房，一定會用到衆多規避手段，例如通過中介代理收費、要求購房者交納現金、在收據中含糊其辭等措施。

記者採訪時也有不少從業者表達了這樣的聲音：房屋實際成交價往往也會受到供需關係影響，如果一個樓盤供小於求，則其更多受到市場的影響，即便超過備案價，許多購房者也願意買單。幾位地產銷售代理人對記者說，他們曾遇到過，在一些優質地段的商品房持續熱銷，購房者購買意願強烈，導致房源價格上浮。雖然實際成交價格高於備案價，但購房者依然願意購買。

針對“繞開”備案價售房等行爲，長春市住房保障和市場監管部門持續加大打擊力度，定期向社會披露違法違規案例，形成了有力震懾。同時，監管部門也通過多種方式要求開發商明碼標價，提醒購房者及時查詢，做到心中有數。姜峯等專家表示，住房、市場監管、發改等部門可以形成聯合執法機制，加大商品房銷售全程監管的力度，暢通投訴舉報渠道，進一步規範銷售秩序。

“買房是大事，消費者要及時在官方平臺上查閱房屋售價，仔細覈對交費明晰、各類票據與合同，保護好自身合法權益。”鍾萍說。