儘管受疫情衝擊，但北京樓市去年成交卻創歷史新高。

多家研究機構的統計數據顯示，2020年，北京新房成交達4.9萬套，創近5年新高；二手房成交達16.9萬套，同比上漲16.4%，創近4年新高。二手房市場表現好於新房，成交套數佔全市住宅總成交的比重爲73.6%，同比提升1.6個百分點。

業內人士認爲，2020年北京房地產市場的升溫的原因是，北京樓市已經連續跌了3-4年，性價比出現，上半年貨幣寬鬆影響下房貸利率下降帶動市場需求釋放。預計2021年限競房產品的供應仍將對新房價格起到穩定器的作用，在貨幣政策逐步迴歸常態、房地產金融降槓桿逐步深化的政策背景下，北京新房、二手房成交均價大幅上漲的可能性不大。

新房成交創近5年新高

貝殼研究院的統計數據顯示，2020年北京商品住宅成交量呈現先抑後揚的走勢，上半年受疫情影響成交量同比下滑近3成，下半年逐漸恢復，全年成交面積702萬㎡，同比上漲5%。

中原地產研究中心的統計數據顯示，2020年，北京新房成交4.9萬套，創近5年新高。

對於新房市場成交升溫的原因，貝殼研究院認爲，限競房成交量逐年提升，成爲拉動整體成交量上漲的因素之一。限競房自2018年開始入市，且近三年限競房成交量佔整體市場成交量的比例逐年上升，2020年成交佔比接近五成。

中原地產首席分析師張大偉進一步表示，全國其他城市普遍上漲，而北京已經連續跌了3-4年，性價比出現。隨着土地供應中不限價地塊明顯增加，限競房的性價比相對提高。去年年底北京新房項目加快了入市速度，供應量增加，熱點項目網籤明顯上漲，市場出現了暖冬。

從成交價格來看，貝殼研究院的數據顯示，2020年，北京商品住宅成交均價爲48147元/㎡，同比上漲3%，與去年基本持平。

二手房成交創4年新高

不僅新房成交創新高，去年北京二手房成交也創歷史新高。

貝殼研究院的統計數據顯示，去年北京全市二手住宅成交16.9萬套，同比增長16%，成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。

從更加實時的北京鏈家二手住宅成交數據看，年初三月，在新冠疫情影響下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最嚴重的2月，成交同比下滑86%。隨着疫情逐步得到控制，被阻滯需求逐步釋放，4月起，單月成交同比轉正，年內後8個月二手住宅成交量同比增加43%，這使得全年總成交不降反增。

對於二手房市場成交創新高的原因，貝殼研究院認爲，是上半年貨幣寬鬆影響下，房貸利率下調促進自住需求正常釋放所致：到2020年12月北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點。

從成交價格來看，貝殼研究院的數據顯示，去年全年北京二手住宅成交均價60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續三年保持相對平穩態勢。

分區域來看，貝殼研究院數據顯示，2020年北京成交的二手住宅表現爲外圍量升、中間價漲的特點：外圍的城區如房山、昌平及大興等城區成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城區中西城、東城及石景山等增速僅在5%以內；價格方面，4個遠郊區除外的12個城區中3區房價上漲，分別是海淀、西城及朝陽，東城基本持平，其餘城區均下跌。海淀區均價同比上漲2.4%，領先其他各區，西城以1.9%的漲幅位列第二，在多校劃片實施的影響下，價格漲幅收窄。

今年房價大幅上漲可能性不大

值得注意的是，去年成交的住宅用地中，不限價宅地佔比大幅提升，成交樓面價也創4年新高，這也拉高了未來新房價格上漲的預期。

據貝殼研究院統計，2020年北京住宅用地成交金額爲1738億元，同比上漲16%，成交樓面價爲28823元/㎡，同比上漲24%。其中不限價地塊成交比例由去年的48%提升至今年的84%。

貝殼研究院認爲，供地結構的變化是拉動今年土地出讓金上漲的主因，一方面，2020年宅地成交區位向城中靠攏，拉動整體土地出讓金上漲。另一方面，今年成交多宗鮮少供地的優質區位地塊，例如上半年成交了2宗海淀區地塊，以及兩宗地理位置較好的豐臺分鐘寺地塊。

儘管北京不限價宅地大量成交拉高了新房價格上漲的預期，但是貝殼研究院高級分析師潘浩認爲，在控制房價過快上漲的調控指導思路之下，不限價地塊多長時間能夠形成供應是不確定的，而限競房存量較爲充足，據統計自限價宅地2016年入市以來，共成交1634萬㎡，而限競房成交面積爲592萬㎡，仍有64%的限競房產品等待去化，並且限競房地塊也有很強的入市和銷售壓力，限競房產品的供應將起到價格穩定器的作用，預計2021年北京新房成交均價大幅上漲的可能性不大，且限競房仍將對整體市場成交量起到較好的支撐作用。

而對於二手房價格，貝殼研究院也指出，2020年全年北京二手房業主調價仍以降價爲主，其中降價次數佔比86%，同比基本持平，市場預期仍不強。房源成交週期130天，客源成交週期99天，同比分別拉長28天和14天，市場成交節奏依舊慢。在貨幣政策逐步迴歸常態、房地產金融降槓桿逐步深化的政策背景下，預計2021年北京二手房成交均價繼續保持平穩狀態。