來源：物業中國

文|梁笑梅

宋都服務還是拿到了港交所的入場券。

這已經是宋都服務二度遞表了。上一次是去年1月24日，第二次是去年9月3日，宋都服務終於在12月28日通過聆訊，等來了它的好消息。不出意外 ，宋都服務會在2021年1月18日登陸港股。

它是繼綠城服務、濱江服務、南都物業、佳源服務後，第五家上市的浙江省物業公司。

“和前四家企業相比，宋都服務算是“蚊型”物企，在成長性方面也相對欠缺。”一位業內人士直言。

資料顯示，宋都服務在全球發售8億股，預計每股發售價格0.21港元~0.29港元。其在資本市場的走向值得外界關注。

“蚊型”規模想象空間不大

在體量上，宋都服務算是“蚊型”規模梯隊中的一員了。

按照招股書上顯示，截至今年6月30日，宋都服務在14個城市設有9家附屬公司及15家分公司，爲33項物業提供物業管理服務，其中住宅物業16項，非住宅物業17項，在管總建築面積約爲640萬平方米。

中指研究院數據顯示，2020中國物業服務百強企業的平均管理面積爲4279萬平方米。宋都服務規模明顯低於行業均值。

不過，和第一次遞表時候相比，宋都服務在體量上有了明顯進步，新增物業項目6項、新增在管面積240萬平方米。

值得注意的是，宋都服務也有意識地在增加外拓面積。2017年，深耕於杭州的宋都服務把步子終於邁向了除杭州以外的浙江省其它市區。2017年~2020年6月30日，宋都服務在杭州的管理規模所佔比重從91.4%下降到68.5%，杭州省（不包括杭州）其他市區管理規模比重從0%上升到16.6%，管理面積從增加到105.6萬平方米，長三角地區（不包括浙江省）管理規模比重從8.6%上升到14.9%。管理規模從27.1萬平方米增加到94.6萬平方米。

可以看出，宋都服務在杭州市的管理規模佔比依舊很高，長三角地區（不包括浙江省）管理規模增長緩慢。

宋都服務方面表示，上市所募集資金將用於進一步在長三角地區通過多渠道擴充業務規模、提高市場份額及擴大地理分佈，以及利用先進技術創建智慧社區並優化業務模式，以提高成本效益等。

受限於規模，宋都服務的營收不太亮眼。數據顯示，2017~2019年宋都服務的總收益分別爲0.84億元、1.33億元、2.22億元。2020年前6個月，總收益爲1.16億元。2017~2019年宋都服務的淨利潤分別爲0.14億元，0.20億元、0.35億元。2020年前6個月，淨利潤爲0.16億元。

同屬於浙江省物企，在營收和淨利潤上，宋都服務和綠城服務相差甚遠，和盈利能力偏弱的佳源服務相比，也還存在差距。數據顯示，2020年前6個月，綠城服務總收益、淨利潤分別爲44億元、3.74億元，濱江服務總收益、淨利潤分別爲4.16億元、1.03億元，南都物業總收益、淨利潤分別爲6.6億元、0.68億元，佳源服務總收益、淨利潤分別爲2.8億元、0.36億元。

成長性偏弱

在安恆泰物業常務副總經理王帥看來，“宋都服務對母公司的依存度較高，無論是管理面積還是業務收入與母公司開發的樓盤項目均有較高比例的關聯度。近期，爲了實現亮眼的數據以實現上市和較高的估值，有意識地增加了獨立第三方項目的接管和收入。”

根據第一次遞表的財報顯示，2017~2018年及2019年前9個月，宋都服務由宋都股份提供的在管建築面積佔比分別爲98.4%、95.5%及86.9%。可以看出，宋都服務依賴母公司，外拓能力欠缺。

第二次遞表吸收了前一次的經驗教訓。從招股書的數據上看，第三方物業佔比從2017年底的1.6%已上升至今年上半年的41.1%。

宋都服務深知，要想贏得港股的好感，不能僅僅依賴母公司背書，提高自身的拓展能力十分重要。

對宋都服務而言，其母公司宋都股份也不太好靠。2019年年報顯示，宋都股份經營現金流淨額爲-5.19億元，同比下降114.51%。按照此現金流，宋都股份的經營活動現金流入是無法支撐其大範圍土儲擴充的。這樣一來，宋都服務的管理面積定會受到掣肘。

此外，宋都服務也在尋找新的成長空間。跨界涉足長租公寓業務，便是宋都服務區別於其他物管企業的方面，2020年上半年，長租公寓收入佔比0.7%。其次，還涉足了酒店業務，收入佔比4.4%。總之，跨界的酒店業務與長租公寓業務，營收比重加起來也僅爲5.1%。

值得一提的是，去年以來，長租公寓各種負面信息頻發。因此，發力長租公寓業務前景待考驗。此外，受疫情影響，酒店業市場也面臨大考。

能否繞過破發僵局？

一個不容忽視的現實情況是，從2020年年初至年底，在股票市場，股價跌幅最大的三家物業公司均是蚊型物業公司，甚至有的物企一上市便遭遇破發。

儘管大環境不盡如人意，加上其上市的各項數據也不亮眼，但並未阻止宋都服務上市的步伐。

“宋都服務會盡快先上車，後買票，然後再尋求新的發展機遇。這是道必選項。”物業行業資深專家金永宏告訴中國房地產報記者。

時間不等人。港交所新規將在2021年7月1日落地，衆多中小物業公司或將再難上市。與此同時，對於大部分擬在港交所上市的其他行業中小企業而言，上市也將變得更爲艱難。

新規對主板盈利提高了要求。諮詢函指出，新申請人需要具備不少於3個會計年度的營業記錄。而在該段期間，新申請人最近一年的股東應占盈利不得低於5000 萬港元/6000 萬港元，及其前兩年累計的股東應占盈利亦不得低於7500 萬港元/9000 萬港元。上述盈利應扣除日常業務以外的業務所產生的收入或虧損。

“宋都服務發行股本數量比較多，每股單價比較低，是發行市場的一隻仙股，從這個發行價來看，自己定位相對比較低調，他們還是想把自己定位爲一個立足長遠發展的公司，然後未來謀求長期發展。”金永宏表示。

在金永宏看來，並不是規模大的企業在股市上的表現就一定好，一套成熟的市值管理能力，還要包括紮實的運營能力和講成功品牌故事的能力。

宋都服務在資本市場的走向會如何？