本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

1月18日，宋都服務集團有限公司（09608.HK，以下簡稱“宋都服務”）正式登陸港交所，但上市首日即“破發”，股價一路走低。市場分析人士指出，宋都服務並非“破發”特例。自2020年下半年起，在物管板塊估值整體回調的情況下，新股破發、股價下跌、估值回調等情況並不鮮見。

上市首日即遭破發

1月18日早間，宋都服務正式登陸港交所。而隨着宋都服務的成功上市，港股物業上市公司也擴容至44家。

遺憾的是，開盤首日，宋都服務早盤以0.225港元低開破發，其後一路走低。截至《華夏時報》記者發稿，其報價爲0.167港元，跌幅達36.00%，總市值爲5.12億港元。

據公開資料，宋都服務於去年12月28日通過港交所上市聆訊；1月15日，宋都服務發佈公告稱，最終每股發售定價0.25港元，預計募資1.404億港元。其中香港公開發售獲25.24倍認購，國際發售獲1.31倍認購。另據早前公告，宋都服務擬全球發售8億股，其中香港發售8000萬股，國際發售7.20億股。值得一提的是，認購期間，市場反應熱烈，首日開簿國際配售已獲足額認購。截至1月15日，據富途證券數據，富途、利弗莫爾、方德證券等券商合計融資認購額4.87億，融資認購倍數20.99倍，預計認購倍數43.62倍。

對於上市首日即遭破發的情況、以及爲抬升股價或將採取哪些應對措施等問題，宋都服務方面沒有回覆《華夏時報》記者的採訪。但公開信息顯示，宋都服務本次破發看起來早有徵兆。據輝立證券暗盤數據，宋都服務暗盤段收報0.234港元，較發行價下跌6.40%。

此前，亦有不願具名的業內人士向《華夏時報》記者直言，宋都服務的業績儘管還比較不錯，但存在着不容忽視的弊端，比如規模較小、盈利能力偏弱、偏重區域市場等。而作爲母公司的宋都股份同樣規模不大，且對地區依賴性也比較明顯。在物管行業集中度不斷提升的大環境之下，這將可能影響宋都服務未來的發展。

據聆訊後資料集，公司近年發展較爲穩健，公司收益在2017財年-2019財年分別爲約人民幣8400萬元、1.33億元、2.23億元，同期年內溢利分別爲1400萬元、2090萬元及3520萬元。

2017至2019年及2020年首6月，宋都服務的毛利率分別爲29.7%、28.3%、29.2%及27.6%。但因社區增值服務過去幾年來裝修裝飾工程服務收入比重增加，導致該業務毛利率下滑明顯，影響了公司整體毛利率，2020年上半年社區增值服務的毛利率爲20.7%，較2017年下滑0.2個百分點。

儘管強調公司的外拓能力正在加強，但聆訊後資料集也透露，於往績記錄（2017年、2018年、2019年、截至2020年6月）期間，宋都股份獨立開發或合作開發物業的物業管理服務收益金額分別約爲人民幣5870萬元、6870萬元、8770萬元及4150萬元，分別佔同期物業管理服務總收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%；來自宋都股份的物業管理服務收益分別約爲人民幣930萬元、1050萬元、2320萬元及990萬元，分別佔同期物業管理服務總收益約15.5%、14.7%、 24.2%及16.6%。

而相比其他40餘家已經上市的物業，宋都服務的規模仍處於行業尾部：截至2020年6月30日，宋都服務在中國的14個城市設有九間附屬公司及15間分公司，向33項物業提供物業管理服務，在管總建築面積約爲640萬平方米。根據中國指數研究院的統計數據，自2017年起，宋都服務連續四年位居中國物業服務百強企業之列，2020年獲得百強56位。

新股破發、股價下跌、估值回調

客觀地說，在物管行業，上市首日即破發的宋都服務並非個案，甚至連一些龍頭型物企也難逃厄運。

58安居客房產研究院分院院長張波向《華夏時報》記者指出，物業股價的波動和破發和去年上半年估值偏高有一定關係。而根據公開資料，去年下半年以來，房企頻繁分拆物業板塊上市，造成供股過量的情況。在物管板塊估值整體回調的情況下，新股破發、股價下跌、估值回調等情況並不鮮見。

“破發是很正常的表現。”在盤古智庫高級研究員江瀚看來，物管實際上是一個高成本行業或是說勞動力密集型產業。在這種情況下想要實現物業的長期發展是相對困難的，所以物業股良莠不齊的現象也很正常。江瀚告訴《華夏時報》記者：“所以我覺得雖然物業長期看好，但對於單個股來說，根據其不同的物業所屬的區域、勞動力的成本還有其相對的利潤水平，的確有不同的分化表現，這（破發）是很正常的。”

如房地產行業一樣，目前物管行業的“馬太效應”也日益顯現。有市場分析人士認爲，物管行業已經進入了“擠泡沫”階段。

2021年初，“克而瑞物管”公號登出的報告顯示，2020年港股物業板塊仍是市場的最大贏家之一。在恒生指數全年下跌3.40%的背景下，於香港上市的37家內地物業股取得了全年平均22.12%的漲幅。其中旭輝永升服務、銀城生活服務及寶龍商業三家公司股價翻了一倍以上，全年分別上漲222.35%、196.71%及152.55%。碧桂園服務及濱江服務也基本接近翻倍。

就在宋都服務上市同日，恒大物業出現上市以來第二次大漲。截至中午收盤，恒大物業報收15.38港元/股，漲幅高達25.24%。其總市值也達到1662.70億港元，距物業市值第一股碧桂園服務僅有213.87億港元的差距。

毫無疑問，隨着入場者增多，資本市場的挑剔程度也越來越高。強者恆強、分化加劇的行業大環境下，對於自身實力不強的後來者而言，如何才能獲得資本市場的認可？“差異化”被認爲是突出重圍的路徑之一。

江瀚認爲：“物管行業整體的利潤水平可能並沒有那麼高，關鍵是能不能給市場更多的想象空間和預期。整體來看，如果上市物企沒有差異化競爭優勢的話，可能問題並沒有那麼簡單。”

張波則向《華夏時報》記者強調，對於物企而言，規模仍是重要的因素。對於目前規模還不夠大的物企而言，必須要在保持一定的規模之後，“站穩腳跟，再來談差異化”。同策研究院資深分析師肖雲祥也認爲，從近期上市的幾家物管公司來看，頭部房企旗下的物管公司，上市後表現可圈可點，其中一個因素就是自身規模較大。

但在競爭已經頗爲激烈的市場環境中，物企想要擴大規模絕非易事。克而瑞報告顯示，目前已上市企業均將IPO募資淨額中的6-8成左右用於戰略擴張。克而瑞物管研究員李斌認爲，且不說逐漸高企的併購成本，中小物企是否有機會物色到心儀的標的，恐怕都是問題。“根據我們在行業內的瞭解，目前已上市的中小物企已經遇到標的企業估值虛高、同一標的被十幾家上市’同行’相中的情況，併購壓力可見一斑。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧