2020年后的一线城市，表现很突出，深圳带头上涨，上海、广州随后跟上，北京也在渐渐发力。从整体上看，一线城市的楼市回暖既有政策宽松的反弹，也有刚需的集中释放，但更重要的，是大量资金的流入。疫情没有击败楼市，反而让更多有钱人进入市场，让房子成为相对安全的投资品。

刚刚过去的12月，上海二手房成交量高达3.89万套，环比增长20.69%。同比上涨96.93%，只从数据看就知道上海楼市回升有多少，更不用说身在其中的人。从冰山指数看，上海楼市从2020年4月开始回暖，只是热度没有那么大，所以被深圳的火热掩盖了。上海楼市的热度一直持续到10月，在11月、12月爆发，直接出现年底房价跳涨的现象。

上海二手房市场一度混乱，房东坐地涨价的情况时有发生，市场预期不断看涨。业内认为，上海楼市回暖主要是之前被限购政策压制的需求集中释放，就像深圳涌入大量年轻人，他们的需求释放导致了房价的上涨。不过也有专家表示，刚需虽然可以房价，但想要楼市大面积回暖，关键还是大量资金流入。

虽然某种程度看一线城市的回暖确实是刚需增加了，但更深层次的原因还是市场对他们的看好，基础面不错、房价有上涨空间，所以不断有热钱进入。就像年初的房抵经营贷，就是资金变相流入楼市的渠道，也是大量资金流入对楼市影响的表现之一。

一线城市已经回暖很久了，至于未来走势如何，就看接下来会不会加码了。如果有政策再发，那深圳等就直接歇菜了，不然众筹打新还是会频频出现。从金融层面，央行和住建部发布5档红线政策，要求银行控制房地产贷款规模和个人住房贷款占比。上海提出实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。

在商品房几十年历史里，我们可以看到新增房地产贷款规模和房价有着非常密切的关系。2015年新增房地产贷款占比30.6%，在去库存政策后2016年房地产贷款占比冲到44.8%，房价全面上涨。随后全国进入调控期，2019年房贷占比回落到34%，而楼市背景则是大部分城市进入横盘阶段。

我国房贷占比在增加，杠杆率也不断攀升。现在央行明确摁住流向楼市的资金，能不能控制住房价涨幅，就看2021年是否严格执行金融政策。小资家数据显示，上海二手房均价5.5万/平方米以上，整体上看上海这轮涨幅已经走过至少一半，能不能继续涨就看调控；如果有调控资金大概率会流向环沪。

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