原標題：漏夜升級樓市調控，上海很急，但是……

來源： 國是直通車

昨天，上海連夜發佈樓市調控新政。

作爲開年首個收緊樓市調控的一線城市，上海反應不慢。在樓市出現“異動”趨勢後，迅速出臺收緊政策，而不是等到局部過熱演變成全局性大漲，甚至傳遞給其他一二線城市之後，纔有所行動。

作爲全國最受矚目的城市之一，上海此番調控無疑具有很大的示範意義。這至少傳遞出一個清晰的信號——樓市過熱必有調控。這也與官方持續強調的“房住不炒”一脈相承。

“滬十條”落地

並沒有給市場太多準備的時間，上海在21日晚間推出調控新政——“滬十條”。從新政掛網到正式實施，只有2-3個小時的窗口。過去樓市調控多會在政策落地前形成一個交易高峯，很多人搶搭政策末班車，集中成交。不過這次，這點時間還不足以形成一個“末班車”效應。

有意思的是，幾天前，一份《閔行區房管局會議紀要》在網絡上熱傳，上海樓市調控升級的傳言四起。就在“滬十條”出臺的一天前（20日），上海剛剛否認了會出臺新的調控政策。但一轉眼，新政真的來了。

梳理此次上海的調控政策，主要有四方面值得關注：

1、打擊“假離婚”炒房：夫妻離婚三年內，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；

這不算新招，杭州、深圳、南京、無錫等地去年也有類似的政策出臺。不過，相對於其他城市1年或者兩年的規定，上海的年限比較長，政策更爲嚴厲。

2、購房不足5年對外出售者，全額徵收增值稅。

過去上海增值稅徵免年限爲2年。調整爲5年之後，會拉長部分二手房的上市交易週期。

這個政策也相對普遍。據貝殼研究院不完全統計，2020年，深圳、無錫、瀋陽、成都等城市均調高轉讓稅年限，加上現在的上海，基本全部從2年提升至5年。

3、加大商品住房用地供應。                  

加大土地供應肯定是緩解供需矛盾的“良方”，不過土地從掛牌出讓到形成真正供應還需要1-2年時間，政策效果並非立竿見影。

4、嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

嚴防資金違規流入樓市是防範化解金融風險的重點之一。上海從2016年開始就已經開始提出和完善這方面政策。同樣據貝殼研究院不完全統計，2020年，無錫、長沙、唐山等地均在覈查購房者資金來源方面加強了調控管理。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，“滬十條”直接針對了此前上海房屋認籌過熱、房價上漲過快的現象。政策出臺非常及時，涉及土地、限購、信貸、稅費等內容，體現上海穩定房價、穩定預期的導向。

爲何是上海？

其實作爲一線城市，上海的樓市調控措施已經較爲嚴厲。此前上海執行的5年限購（其中，外地人單身限購）、限貸（認房認貸）、稅費等政策嚴厲程度可以說是僅次於北京。

不過，北京在2017年的“317”新政之後，樓市出現持續3年的實質性降溫。去年開始雖有所回升，不過總體而言與2017年的高點相比仍有距離。而上海市場已經出現全面恢復的跡象。據機構統計，2020年上海房價創下歷史新高。

從去年下半年開始，尤其是年末，上海不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業主跳價”等消息，樓市熱度居高不下。根據社科院財經戰略研究院住房大數據項目組最新數據，上海近一年來房價累計上漲11.29%，在一線城市中僅次於深圳（22.82%）。同期，北京房價漲幅爲3.59%。

據貝殼研究院整理，上海在官方70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數（同比）的排名較2019年12月上升了將近28位，排名34名。

🔹圖片來源於貝殼研究院

爲何調控這麼嚴，上海房價還在繼續上漲呢？

一方面，執行近5年，上海本輪調控政策效力開始打折扣。嚴躍進認爲，5年內，許多購房者逐漸擁有了購房資格和首付能力，準備入市。

另一方面，上海樓市經過前期較長時間的橫盤整理也出現“向上走”的動能。

充裕的流動性更爲之添了一把火。疫情後寬鬆的貨幣政策推升資產價格，特別是核心城市、核心地段的房價。

學區房就是其中的典型案例。由於海外疫情形勢嚴峻，出國留學風險加大，帶動部分入學需求迴流。近期北京、深圳、上海等各大城市的房地產熱度都主要由學區房熱推動。

值得注意的是，在中國各大城市中，上海的房貸利率是比較低的，主流首套房利率4.65%，二套房5.25%。二套房貸利率與北京的首套房相差無幾。

這就是此番上海升級調控的背景。

上海樓市會反轉嗎？

給調控打上“補丁”之後，上海樓市會涼嗎？

坦率地說，此番樓市政策對抑制投機有一定作用，但目前，包括上海、深圳等在內的部分樓市已經被“套利遊戲”的玩家充斥，投資投機氣氛濃郁。如果不能徹底壓減套利空間，投資投機性需求依然會通過各種方式“反調控”，“曲線”進入樓市。

比如：調控政策限制購買多套房，有人就通過假離婚、假結婚等方式重新分配資產，規避政策；官方優先保障無房家庭購房，有人就通過代持購房、衆籌購房等方式獲得購房資格；政策提高二套房首付比例和利率，有的人就用房抵經營貸或者做雙份合同……反正方法總比問題多。

此次上海的調控政策算不得十分“硬核”，而且並非首次“露面”，去年以來，包括打擊假離婚、契稅免徵年限拉長等核心政策已經在深圳等地執行。深圳的房價並未因此出現逆轉，去年年末反而又出現一波代持買房的“打新熱潮”。

“打新熱”“千人搖號”等樓市躁動同樣也在上海出現。須知其根源在於一二手房價格倒掛帶來的套利空間，買新房就像是中獎，如果這個空間仍然存在，那麼“打新熱”難以徹底消除。

業內人士預期，房價出現異動的城市或繼續升級調控。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華認爲，在當前經濟環境下，房價全面上漲的可能性較小，但是一線城市和強二線城市房價輪流上漲的可能性較大，需要加以高度關注。特別是其中房價尚未大漲的城市，有必要未雨綢繆。