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明星的法拍房

這兩年的法拍房火爆異常，就像一朵異域奇葩，在樓市裏開得妖豔。

先說說幾套關乎名人的法拍房。

之前成龍在北京NAGA上院的兩套房子被法拍。因爲當年成龍以公司名義買下兩套房後一直沒有辦理產權變更，兩套房子仍處在開發商名下。開發商身陷債務糾紛，其名下兩套房產及車位被查封。不過在開拍日的前幾天又因“案外人異議”被法院撤回。

這套NAGA上院是中國豪宅史上可謂是教科書級的存在，它位於北京東直門內大街9號，是東二環內保留完好的四合院遺址——康有爲的故居。

早在2007年開盤之時，樓盤均價爲每平方米8萬元，最低每套2400萬起，被業界稱之爲“皇家豪宅”，並且僅有99戶，開發商還宣稱“不是有錢就能住進來的”。

只是當年的“豪宅專家”如今身陷多起債務糾紛。NAGA上院也因2014年房祖名的容留吸毒案而再度出名。更加值得一提的是，NAGA上院99席豪宅中，共有19套拍賣房產，佔總數的比例達到20%！

相比成龍的“皇家豪宅”，賈躍亭的法拍房則相形“樸實無華”。其中一套是位於北京市東城區的4室2廳的學區房，在2020年10月低於市場價近250萬元的價格成交，成交價爲2406萬。據稱，這個新業主在北京沒有住宅，家裏有兩個孩子，買套學區房用以自住。

名人豪宅只是法拍房的一個縮影，也更符合普通人對“法拍房”的印象——法拍的不是企業生產辦公用地，就是千萬級豪宅，多是企業主、富豪因生意、糾紛陷入資金鍊斷裂而造成的資產拍賣。

但近年來法拍房的崛起十分迅猛，一些普通的門面、辦公甚至住宅都開始上線。淘寶上“逛法拍”已經成爲筆者的一項“愛好”，從中也發現了一些“玄妙”的現象。

火爆的法拍市場

玄妙在哪裏？

首先，筆者發現，以物業屬性來分，三四線城市多廠房商鋪辦公樓，一二線核心城市則是普通住宅居多。尤其是在法拍房盛行的北上廣深杭這樣的城市，有時還能淘到一些優質資產。

其次，阿里在法拍房上的營銷也是噱頭十足。讓普通法拍房越來越成爲普通人置業的路徑。以去年蘇州熱門的“凶宅試睡”爲例，該套房子因發生過“兇案”，被大家理解爲“凶宅”。阿里高價爲該房源招聘“試睡主播”引發大家的集體關注，最後該房源以高出起拍價80萬的價格成交。這個價格甚至超出了該小區的正常二手房價，筆者非常好奇競拍成功者的心態。

最重要的是，一二線城市法拍住宅的競拍十分踊躍，有不少住宅還是溢價成交。比如筆者曾關注的一套杭州市中心高端小區90方的房源，在1月中旬進行法拍。起拍價480萬，同面積二手房真實成交價約在600萬左右，最終該法拍房成交價高達680萬！整整高出二手房真實成交價的15%左右。

更加誇張的是，杭州去年12月底曾拍賣一套杭大新村的學區房，起拍價242萬，在160輪競拍後最終成交價高達612萬，單價爲7.12萬，而同小區的二手價格在5.6萬左右。該房源的性質爲“房改房”，且爲歷史建築，過戶時還需繳納房改房的相關稅費和維修費；另外土地性質爲“使用權劃撥”，未來房子過戶要變更爲“出讓”還要再繳納土地出讓金和增值收益部分。這套房子的真實成本要在8萬以上！

杭州法拍房市場如此火爆，別的城市又如何呢？

根據瀚海數據研究院統計，2020年北京、上海、廣州、深圳四大一線城市共計成交法拍房10154套。

以北京爲例，去年法拍市場共計掛牌上拍房源5620套，成交法拍房2384套，環比上漲2.32%；成交總價260億元，環比上漲7.47%；平均折扣爲7.78折。

而另外一個大城市——上海，根據****報道，上海的法拍房每套房源會有9個人參與競拍，且基本上有85％的房源都會在一拍當中被客戶拍中。

法拍房成交火爆，很大原因是在於大城市樓市本身就比較熱，並且都執行着嚴厲的限購。對大部分限購城市來說，購買法拍房，可以繞開限購，有些甚至還能貸款。是一部分購房者“曲線置業”的路徑。

但是會不會有人像筆者一樣心有疑問：爲什麼近些年法拍房掛牌規模的增長會如此驚人呢？

5年3倍的法拍房規模

根據《中國證券報》報道，目前平臺拍賣（變賣）房源掛牌量爲1342850套。年內截至12月14日的房源爲272979套，2015年同期爲87879套，5年時間增幅超三倍。

5年3倍？房源規模爲何擴張如此之快？

筆者認爲，一方面是由於金融監管收緊、效率提升，使得很多違約債務抵押物能通過司法拍賣，比以往更快速地進入市場流通。

但另一方面則是很多企業、個人甚至是城市正面臨着高槓杆帶來的債務風險。而法拍房則是這些債務帶來的直接結果。

據《21世紀經濟報道》的報道，經央行數據測算，2020年貸款覈銷金額達12180億元，較2019年同比增長15%，創有記錄以來新高。同時，覈銷金額也是2018年以來連續三年超過1萬億元。2018年、2019年分別爲10151億元、10551億元。

覈銷，就是銀行按規定將呆賬貸款或貸款損失予以覈銷的一種制度。這個數據意味着不良貸款正在大幅增多。2020年8月，銀保監會主席郭樹清接受媒體採訪時表示，“我們持續加大了不良貸款處置力度，今年（2020年）全年預計銀行業要處置3.4萬億元，去年（2019年）是2.3萬億元。明年的處置力度會更大，因爲更多的貸款延期，明年才暴露出來，所以要把新的問題和老的問題結合起來，一起處置，當然我們更要控制好新增貸款的質量。”

3.4萬億的不良貸款！這些不良貸款又集中在哪裏？其中又有多少流向了樓市呢？筆者不能妄自揣測，不過去年郭樹清曾一再表示，“房地產是最大的灰犀牛”。其中深意，值得玩味。

債務漩渦

如果說我們正處在各大債務漩渦之中。那麼，中小房企應該首當其衝。阿里上架的各類房源資產包，有不少就來自於破產的中小房企。

阿里拍賣曾一次性上線10套位於南京市六合區橫樑鎮山東路51號雨花石文化園的房產；也上線了常熟市新茂輕紡城的32套房源；今年9月還一次上線了杭州中泰9套住宅。中小型房企相繼破產，規模房企資金鍊斷裂，還有“五條紅線”緊隨其後。

因資金鍊斷裂而走向破產的還不止中小房企，樓市調控、金融政策不斷收緊的大背景下，很多采取高槓杆策略的規模房企紛紛陷入危機，如今身陷泥潭的既有五洲國際、銀億、三盛宏業等小型房企，亦有福晟、泰禾這樣高槓杆的中大型房企。

這說的是債務漩渦中的企業，而另一種槓桿則體現在我們普通人身上。

去年8月，第一財經對23個重點城市的槓桿率進行了梳理。

該數據有些滯後，考慮到上海四季度的樓市暴漲，上海的槓桿率會有很大飆升。除去上海，廈門、杭州、南京、深圳、廣州等地的槓桿率，總體都比較突出，不管是居民資金槓桿率還是住戶部門槓桿率，都處於相對的高位。居民貸款以房貸爲主，槓桿率越高，說明樓市行情越火熱。

當然槓桿率和經濟增速密切相關，城市經濟越發達，收入水平越高，加槓桿的可能也會越大，說明居民對自己未來的償還能力比較自信。尤其是杭州、深圳每年都有大量的人口淨流入，似乎在告訴大家，“別怕，只要在好的城市，樓市裏多的是接盤俠。”

於是有些人爲了實現財富的快速增值，最大限度地加槓桿。有的購房者在沒有啓動資金的前提下，會轉向首付貸。還有更老練的人玩起全套“槓桿遊戲”：在限價套利的背景下，紛紛“打新”，利用老房產抵押——付新房全款——拿到新房產證再抵押。完全是用貸套貸，以貸養貸的槓桿遊戲。在這裏有諸多環節，稍有不慎就會資金鍊斷裂，房子會被銀行收走。

2020年有蘇州的炒房客，通過墊資公司利用728萬元全款購買深圳前海某小區小戶型。最終因資金鍊斷裂，被墊資公司起訴，剛入手的房產被深圳市羅湖區人民法院查封。在阿里拍賣上被人以660萬元底價拍走。

這些法拍房的“熱銷”正在暴露了這麼一個真相，人們正在用槓桿撬動槓桿，用泡沫在追趕泡沫。阿基米德如若知道了我們的樓市，不知作何感想。

鋒利的槓桿

巴菲特曾說：“令聰明人破產的三個方法是：酒（liquor）、女人（lady）和槓桿（leverage）。”

其實，槓桿是一項放大器。在財富上升的時候，可以放大財富。在下跌時，更會加速縮水。並且槓桿在下跌期會比上升時放得更大，因爲資產的基數變大了。

2008年任英國金融服務局主席的作者Adair Turner，2015年出版《債務與魔鬼》一書，對美國次貸危機、危機後中國債務、歐盟小國危機均有描述。書中寫道，大多數的銀行信貸創造並非經濟增長所需，金融自由化造成了金融膨脹化，助推了房地產過度繁榮與金融空轉，加劇了財富不平等分配，導致了過量債務及其必然的債務危機和經濟蕭條。

全球化助推了債務和經濟危機的傳染速度，債務只是在全球範圍內轉移，卻無法消除。如果不約束私人部門的信貸創造，債務危機也無可避免。

我們正在一個高槓杆的時代裏。這個槓桿有多高？具體數字我們普通人可能無法清晰認知。近日剛出的“上海樓市新政”的一段話，可能能說明一些問題：

“《意見》要求嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。”

到底有多少貸款催生了樓市的上漲？有多少其他類目的貸款最終變成了房貸？2021年又會多出多少套法拍房？筆者很想知道答案。

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