一線城市，不許躁動

來源：秦朔朋友圈

作者： 梁雲風

不許躁動

最近一線城市密集調控。

從上海開始。

1月21日，上海市住建委等8部門聯合發佈意見，“滬十條”出臺，市場關注點重點落在了調整增值稅免徵年限和嚴格執行住房限購政策兩項上。

前者要求個人出售商品住房免徵增值稅年限從2年提高至5年，打擊市場投機行爲；後者則規定，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算，打上了離婚買房的“補丁”。

1月25日，上海進一步規定，法拍房也納入限購的首套房源範圍，買法拍房也需要“房票”，無購房資格的需承擔悔拍等法律後果，這同樣也有“補丁”意義。

深圳很快跟進。

1月23日晚，深圳住建局發佈通知，強勢提出8條調控措施，包括加強購房意向登記管理，嚴格審查購房人收入證明、徵信報告、購房款來源以及銀行流水單資格信息等，違規將暫停使用網籤系統3年，意在保證“房票”真實。

尤其值得注意的是，此次深圳啓用“購房意向登記系統”，把所有購房者及其意願和行爲都鎖定在系統裏，被業界認爲是開啓深圳樓市的徵信時代。

而伴隨着此次調控的，是對前期在華潤城潤璽項目申購中弄虛作假的12人進行處罰，暫時停止使用網籤系統、公積金，不得申請人才公寓、公租房等，幾乎被判了參與樓市的“無期徒刑”。

然後是杭州。

1月27日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步加強房地產市場調控的通知》。杭州此次調控力度大，五條措施被稱爲“杭五條”，分別是：落戶杭州五年內，限購一套房；贈與房屋的，贈與者三年內不得買房；中籤率10%以內的紅盤，五年不準賣；以無房戶身份買中的紅盤，限售期繼續拉長；增值稅免徵年限，從2年增長到5年；無房人才認定追溯到三年。縱觀杭州調控的五條策略，重點同樣在於打擊投機行爲，落實“房住不炒”。值得注意的是，杭州也借鑑了上海的“增值稅免徵2改5”，可見杭州也面臨着與上海類似的網紅盤頻繁炒作問題。

北京、廣州雖然還未出臺官方調控新政，但兩地調控鼓聲已經敲響。

1月27日起，廣州的四大行房貸全線漲價，已有銀行暫停房貸。北京調控的弓弦也已拉開，1月26日，北京市住房和城鄉建設委員會黨組書記王飛在做客“市民對話一把手”節目中表示，打擊惡意炒作和違規資金進入樓市，是今年整頓房地產市場秩序的重中之重，近期就將開展專項行動；要注重防範化解房地產市場的風險，持續加大對違法違規行爲保持高壓執法態勢。

梳理一下，一線城市的次輪調控，更多的是打補丁，雖然力度並不大，但其中的意味非常明顯。從決策層年初就開始大規模調控來看，一線城市，樓市仍不許躁動。

從具體的調控措施來看，更有深意。現在的一線城市調控，已經不僅僅是“五限”（限購、限貸、限價、限商、限售）了，除了不停地“打補丁”，還積極探索各種新的調控方式，如深圳開啓“徵信時代”，此前雖然具體執行中有類似的做法，但正式將徵信作爲拿到“房票”的敲門磚的，深圳這是第一次。

而如果我們把“五限”看作是樓市調控的1.0版本，那麼一線城市就已經率先探索調控的2.0版本了。

調控2.0來了

如果說樓市調控的1.0版本更多的是聚焦在如何精準地“限制”，那麼調控的2.0版本則將重點聚焦在如何更加精準地“供給”了。

從以“五限”爲代表的1.0調控措施來看，行政措施無疑是最立竿見影的，但具體措施在剛出臺時往往也容易被誇大即時效果，而在執行的過程中卻容易“按下葫蘆浮起瓢”，長期來看仍治標不治本。

以限購爲例，今天幾乎所有的一二線城市都已實施或曾實施限購，但一輪貨幣“放水”之後，“五限”之下的樓市調控到處“漏水”，去年以來以北京、深圳、上海、杭州、廣州、成都爲代表的一二線城市量價齊升，甚至出現了業主抱團漲價、頻繁跳價的情況。

這也從側面說明，對於北上廣深這樣的一線城市和部分核心二線城市來說，僅僅是從“限”的角度來調控是不夠的，還必須從深層次解決樓市上漲的根本原因。

中央一直在強調“房住不炒”，這裏面有兩個方面，一是要保障住，二是防止炒，而以“五限”爲代表的1.0版本重點關注的是“炒”，所以對於房價一直在暴漲的一線城市來說，未來的調控，更多的是從“住”的角度來保障。

怎麼保障住呢？也有兩個方面，一是增加供給，即提供更多的住房；二是精準定位，即將房子賣給真正需要住的人，而不是單純的投資（投機）客，此次深圳、杭州的調控中，上海對離婚後買房的限制，深圳對“誠信”的重視，杭州、上海提高免徵增值稅年限，都是希望將房子賣給真正“住”的人。

而在供給方面，最近有一則消息，可能很多人在調控的呼聲中忽略了。1月28日新華社的消息，上海市房管局公佈，《上海市住房發展“十三五”規劃》確定的新增供應70萬套租賃住房的目標已超額完成。

截至2020年末，上海共推出租賃住房用地152幅，規劃建築面積逾1000萬平方米；可供應至少22萬套新建租賃住房，已開工的11萬套正在加快建設中。

此外，近13萬套各類聚焦職住平衡、配套完善、交通便捷的轉化類租賃住房已形成市場供應。“十四五”期間，上海市將持續高質量推進租賃住房建設。

增加公共住房保障，這也是我們之前提到的“二次房改”的核心要義，在商品房市場基本能夠滿足市場化需求之後，就需要確保人民“住有所居”，這對北上廣深這樣的千萬級人口城市來說尤爲重要，畢竟現在房價那麼高了，如何讓更多有真正需求的人買房落戶，真正從“工棚城市化”向“市民城市化”轉變纔是關鍵。

所以我們看到，近兩年來，深圳也一直在增加公共住房用地供應力度，在2020年5月出臺的《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應的暫行規定》中，提出要持續加大商品住房和公共住房用地供應力度，推動170萬套住房落地建設。

2020年，深圳將圓滿完成293.2公頃居住用地的供地計劃，較去年增加近一倍，尤其是公共住房用地供應較去年大幅增加。

同樣，北京也在推共有產權房屋，雖然目前推出的一些房子在地理位置及價格上還差強人意，遭市場詬病，但至少這個方向可以看出，一線城市都在調整房地產市場調控的策略，從以“限”爲主向“限”“供”結合轉向。

那麼，未來的房地產重點會是保障性住房嗎？這當然不是。因爲不管是從決策層趨利的角度還是從調控的角度看，市場都不會到那一步。

未來怎麼調？

在市場上，對房價影響最大的兩個因素應該是土地供應和調控政策了。

從土地供應來看，賣地對今天的城市發展來說貢獻太大了。據中原地產研究中心1月4日發佈的統計數據顯示，2020年，全國50個“賣地”收入最高的城市合計土地出讓收入達到42058億元人民幣，同比上漲18%。

其中，上海、杭州、北京、武漢、寧波等14個城市土地出讓收入超過千億元。上海、杭州、廣州、南京四城“賣地”收入超過2000億元，而上海以2952億元全國居首。

這是個什麼概念呢？以賣地收入第一的上海爲例，2020年，全市一般公共預算收入完成7046.3億元，而賣地收入（計入政府性基金收入）是一般預算性收入的41.9%。全部建保障性住房當然不能賣這麼多錢，畢竟很多二三線城市，全指望着賣地爲債務兜底。

而另一方面，在調控1.0版和2.0版之外，還有另一個大殺招，那就是房地產稅。在去年12月23日，財政部長劉昆在人民日報上刊文稱，要在“十四五”期間按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

很多人都認爲，房地產稅是大勢所趨，唯一的問題是落地時間。其實不然，從各國的徵稅經驗來看，如何確定範圍、稅率等同樣影響效果。

當然，徵與不徵的效果肯定截然不同，如果徵稅的目的是落實“房住不炒”，那麼對於市場來說確實是極大的“灰犀牛”——當你知道它就在前面衝你而來，長期持有多套房產的成本與意願顯然將大打折扣。

中國的房地產市場，調控越來越成爲常態，無論是1.0還是2.0，到最後越來越成爲政策與市場博弈的工具，卻擋不住房價的一路上行。

北大國發院徐遠教授統計，從2016年國慶節開始的房地產調控，4年多時間，一二三線城市分別累積上漲了15.9%、23%和25.3%，簡單平均上漲21.4%，平均每年上漲5.3%，主要大城市房價都是上漲的，沒有例外。

現在的情況是，房價越漲，調控越嚴厲；但房地產市場是如此複雜，套利者比比皆是，新的“漏洞”又刺激房價上漲。我們是不是應該換一種思路：既然房子是一種商品（資產），進入市場交易，買賣套利難道不是正常的嗎？保障者做好保障的那部分不就夠了嗎？