一線城市銀行收緊“錢袋子”，哪些城市將跟進房貸調控？

2021年，熱點城市調控政策接連加碼“打補丁”。從上週起，調控內容由嚴控限購開始向嚴查房貸轉移，表現在居民信貸環境收緊，個別城市上調利率，滬京等一線城市持續出臺房貸調控措施，涉及嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場，嚴查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等。

在業內人士看來，2020年經營性貸款流入助漲了部分城市的樓市。如果上海嚴查個人信貸，那麼市場很快會降溫，後續這一政策或在深圳、杭州等熱點城市落地。此外，此輪房貸調控是落實去年最後一天發佈的房地產貸款集中度管理制度，預計2021年居民購房槓桿回落是大概率事件。

京滬嚴查資金違規流入房地產

2021年，一線城市陸續出臺房地產調控措施。嚴查資金違規流入房地產成爲房地產調控的發力點，居民信貸環境收緊，個別城市上調房貸利率。

據媒體報道，1月27日起，廣州四大銀行的房貸利率全部上調。比如首套房貸利率調整爲LPR+55bp，即5.2%，而此前首套房貸利率爲LPR+40bp。

個別城市上調利率僅是開始。1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，嚴格實施房地產貸款集中度管理。審覈首付款資金來源和償債能力。防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過僞造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。

1月30日，北京銀保監局表示，將嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場。要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，並要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，上海針對信貸的調控政策內容非常詳細，調控房地產就是調控信貸，這一輪房價上漲和信貸違規進入房地產關係非常大。“信貸政策出臺，也代表了調控開始真正有力度了。”

對於政策集中在一線城市出臺，同策研究院分析師汪恆認爲，由於一線城市一直是中國人口和資金遷入的主要目的地，也成爲全國樓市的風向標。去年以來，部分一線城市房價上漲十分迅速，尤其是二手房。房價的快速上漲帶來了大量的投機性需求。2015年-2017年那一輪的樓市暴漲最早也發端於深圳，而2016年開始的調控也是從深圳和上海起步。從歷史經驗來看，如果無法控制一線城市的漲勢，後面就很難避免漲價向其他城市擴散。今年1月底的這輪調控是前期調控的進一步加強，也帶有一定的預防意味，比如北京尚未出現房價快速上漲的情形。

背後：經營性貸款流入助漲樓市

從上週來看，一線城市的本輪調控集中在個人資金端。汪恆認爲，這是出於多個方面考慮。其中，爲了儘快壓制房價過快上漲的勢頭，同時打擊投機性需求，從資金端下手是較爲容易見效的方法。

貝殼找房分析人士表示，2020年寬鬆的房地產金融環境一定程度上支持了房價的上揚。2020年居民購房槓桿繼續加碼，平均貸款成數爲57.1%，較2019年56.7%的貸款成數略有上揚。而以貝殼百城二手房價格指數來看，與2020年1月相比，2020年12月，百城二手房價格指數上漲的城市有52個，佔比過半。

張大偉也分析稱，部分城市的確出現了經營性貸款流入房地產的現象。上海、深圳等城市的樓市最近火爆，核心原因是經營性貸款流入樓市。 其中，2020年末，本外幣住戶經營性貸款餘額13.62萬億元，同比增長20%，增速比上年末高7.5個百分點；全年增加2.27萬億元，同比多增1萬億元。

此外，汪恆表示，爲了防止房價快速上漲期間出現非理性加槓桿的行爲，進一步防止居民和金融部門存在的風險，當前必須加強對於購房資金的管控。根據同策研究院的測算，早在2017年，中國居民的人均負債就已經超過人均居民可支配收入，且仍在上升。而居民部門債務每增加1元，其中0.3元就是房貸造成的，這一比重也呈上升趨勢。從銀行部門考慮，我國上市銀行個人貸款的不良貸款當中，個人房貸佔比從2017年年中的27.17%上升到2020年年中的27.55%，佔比在不斷上升。

業內：後續熱點城市將跟進，房貸利率或提升

值得關注的是，今年的房貸政策調整與2020年12月31日央行和銀保監會出臺的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱“通知”）不無關係 。

通知明確，對銀行分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。其中7家中資大型銀行房地產貸款佔比上限爲40%，個人住房貸款佔比上限爲32.5%。這一規定自今年1月1日起實施。在汪恆看來，今年開年一線城市的信貸政策收緊，也可以看成是該通知的延伸與細化。

貝殼找房分析人士認爲，貸款集中度制度的出臺對銀行有一定影響，2021年1月，廣州、東莞、合肥等多地已經出現銀行額度收緊、放款週期延長等，部分銀行停止接收新的購房貸款單，預計該狀態將持續較長時間，在此背景下，2021年居民購房槓桿回落是大概率事件。

據張大偉介紹，過去國內房地產按揭貸款還款看收入證明，而收入證明造假是行業長期的頑疾，信貸管控很難真正嚴格。而銀行作爲企業單位，對於經營貸流入房地產管控意願不足。當下按揭貸款利率平均在5%-6%利率之間，經營貸只有3%-4%，使得大量的投資需求、改善需求使用了經營貸。

“如果上海真能嚴查個人信貸，那麼市場很快會降溫。後續很可能這一政策也會在深圳、杭州等其他市場過熱的城市落地。”張大偉如是稱。

對於2021年，中指企業事業部研究副總監劉水預計，房地產金融監管將從嚴，引導信貸資金更多流向實體經濟，部分熱點城市房貸利率存在提升的可能。而考慮到近期信貸環境的整體趨緊，會在一定程度上限制居民槓桿率，觀望情緒或走高。市場去化壓力進一步加劇，預計市場成交規模環比將有所回落。

新京報記者 袁秀麗