摘要：大局面想清楚了，會提升不少（歡迎關注槓桿遊戲）

撰文|杆姐&編輯|雯雯

這兩天樓市的動態，槓桿地產覺得非常值得寫。今天不談數據，就談點感受，或許不對，供批評。

1、大信號！2021一開年樓市就“嚴打”。深圳、上海、杭州、廣州等少數城市2020下半年到現在，行情不錯，少部分朋友覺得要翻天了。

但是調控的力度、政策密集度，也讓人沒有想到。直接擺近期事實吧：

第一件事，連日來，上海、深圳等地樓市調控升級。上海競拍法拍房，需要“房票”。上海人離婚三年後，才能重新獲得“房票”。深圳嚴查收入證明、個人徵信，確保“房票”真實性。

第二件事，近日，住房和城鄉建設部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。

第三件事，北京相關領導表示，嚴查資金違規進入房地產市場和中介炒房、投機炒作。

第四件事，杭州明確本市限購範圍內，個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整爲5年。落戶不滿5年，只能買1套。

還有之前，部分地方銀行暫停房貸，或者房貸事實上漲了。此前槓桿地產寫了《貸款暫停！房價漲不動了？大部分人都想錯了》（1月25日）。

上述是已經發生的樓市大事情，都是密集發生，可以預料還會有一些動作、事件在春節前可能發生。槓桿地產的判斷是如此。

一般情況下，樓市小陽春都是歡迎的，爲什麼2021年纔開始，監管對樓市的態度就如此嚴厲？

2、2021年樓市不會簡單。因爲全球的放水，我國貨幣2020年的事實寬鬆，樓市調控整體非常嚴格，所以樓市大週期、大行情沒有啓動，局部則出現“冒水”。

如上文所述的城市，樓市行情最爲典型。

2016年-2020年上海二手房成交套數（萬套） 圖表來源|樂居（特此感謝）

但是，如上文所述，以及之前槓桿地產寫的文章對照看，2021年纔不到一個月，上述瘋狂全部被監管部門看在眼裏，甚至直接實地督察，各種加碼政策一個接一個。

這說明4點：

第一，水太多，資金要尋求出路，但樓市管得太嚴，只有少數城市被資金第一輪青睞。

第二，這更加說明，樓市投資的大週期過去了，超高、普遍回報難了，資金根本不敢哪都去。

第三，深圳、上海、杭州等，包括成都局部的瘋狂，如果被“嚴打”後，遊資和各地投資人士不會甘心，一定會掀起少數其他城市的小行情。

第四，領導對2021年樓市不放心，以至於一開年就不允許任何冒頭、過分行爲。

那麼，這意味着2021年可以去投資熱點城市嗎？

3、政策風險必須注意。這正是本文的重點，宏觀上，槓桿地產認爲2018年後的樓市投資，最大的風險就是政策。

因爲真的非常不友好。

你不知道哪天就出個限售拉長、稅費提升的政策，甚至更嚴、更想不到的。當然，樓市的大招基本就這樣了，哪個城市的某個政策如果管用，誰都可能是下一個。

圖表來源|國信證券（特此感謝）

但這已經足夠讓你難受。以前也調控，但沒有這麼長久的，沒有這麼猛的。

大趨勢上說，核心城市的均價總體是漲的，但是這2、3年，甚至3、4年只漲了30%、40%，甚至50%，但是算上各種成本，本質上說，加上槓杆效應，投資回報依舊是很低的。

特別是在深圳、上海這樣的城市，有大幾百萬首付款的朋友，幹其他事往往也是棒棒噠的。

何況，說不定你就是那個高位殺入，因爲調控加碼，不知道哪天才能跑路的人——政策風險煩人啊。

4、樓市投資堅定核心城市、長期主義。

毫無疑問，很多朋友依舊是喜歡房子的，槓桿地產也每次都說，多數人不適合股票。

那麼面對政策風險，要買房子，應該怎麼辦？

很多朋友說，要珍惜“房票”，我的看法恰恰不是這樣。我覺得有“房票”，資金實力不錯，自己也有購房意願，就應該在調控最高壓、行情被認爲涼涼的時候出手。

這一點我是深有體會的。

圖表來源|光大證券（特此感謝）

投資，是要和心理博弈的。

具體的投資標的，堅持好城市、好地段。就算自己高位殺入，暫時跌了也要沉住氣，大概率未來保值、增值是可以實現的。

最起碼我的看法，大城市搞2個房子，可以的。

對了，多說一句，房地產貸款集中度管理要求，設置了按揭貸款上限，這個政策恐怕也是長期性的了。這聽上去好像很嚇人，之前槓桿地產分析了，受影響的銀行其實並不多，越線的銀行有限。

那麼，你怕什麼，你怕沒人給你接盤嗎？

5、投資多元化。這一點過去幾年，我總是說，這個號雖然是“槓桿地產”，但是總體上我始終認爲，樓市投資的大週期過去了。

所以我不反對配置房子，同時我一直說，投資要多元一點，視野開闊一點，投資思路會大不同。很多問題，大局面想清楚了，會提升不少。

圖表來源|首創證券（特此感謝）

你要問我配置什麼？這個真的因人而異，比如穩健，基本跑贏通脹，大額存單、結構性存款、互聯網存款。

比如可以承受一定風險，基金產品很多人2020年是賺了非常多的。

比如你基礎不錯，願意做一個被動投資的“傻人”，我覺得股票非常適合你。

比如你就喜歡房子，上文也說了，挺好。

每樣都整一點，人生圓滿。當然最重要的，還是投資自己，不停學習，相機而動。

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