國金證券發佈研究報告，維持華潤萬象生活（01209）“增持”評級，目標價上調至49.62港元。

報告中稱，20年公司營收67.8億元（+15.5%），其中住宅物業管理服務和商業運營及物業管理服務營收分別爲38.8億元（+11.9%）、29億元（+20.8%）。毛利潤18.3億元（+93.6%），毛利率大幅提升至27%（+11pcts）。歸母淨利8.17億元（+124%），核心淨利潤8.16億元（+148%）。此外，公司公告每股派息0.132元，對應分紅率37%。截至2020年底，住宅物管在管面積1.07億平（+15.7%），購物中心商管在管面積613萬平米，寫字樓商管在管面積148萬平米，物管在管面積569萬平。

該行表示，公司毛利率提升主要由於住宅物業管理毛利率15.9%（+3.8pcts）。得益於高物業費率項目增加、疫情期間獲得社保費用減免及有效的成本控制。未來，隨着運營效率優化，科技賦能，以及增值業務佔比提升，利潤率仍有提升空間（公司預計可達20%）。商業運營及物業管理毛利率41.8%（+20ptcs）。公司於本年1月和7月起開始對購物中心和寫字樓商管服務進行收費。商管業務毛利率高，拉動整體利潤率。

同時，20年下半年起，公司調整購物中心物業管理服務收費模式爲酬金制，收入減少，但毛利率接近100%，提升了板塊整體利潤率水平（不影響實際利潤）。商管業務成長性好，存量業務運營效率提升能夠帶動營收增長，同時增量業務具備顯著規模效應，因此整體上仍有提升空間（公司預計可達50%）。

報告提到，公司規劃25年物管在管面積達到4億平米，較目前1.2億平米（包含住宅及非住）增長2.8億平，實現在管開業購物中心150個，較目前在管57個增加90餘個。物管方面，計劃4億平米中50%由外拓實現。目前在管項目多依靠母公司交付，預計未來幾年外拓（包括外接和併購）將成爲重要驅動力（21年計劃完成0.45億平外拓）。商管方面，華潤置地旗下逾120個已開業及儲備項目將全部交由華潤萬象生活管理。同時公司領先的綜合體運營管理能力將對外輸出，未來5年新增外拓30個項目確定性高（21年計劃完成10餘個）。

該行認爲，十四五規劃下公司業績高增長確定性進一步增加，同時盈利能力有望隨着商管業務佔比提高和物管業務運營效率改善而持續提升。作爲“物管+商管”稀缺標的，所處賽道優秀，母公司實力強勁，商管品牌內地第一，理應享受估值溢價。