原標題：這些城市發佈樓市調控政策後仍被約談，住建部盯住了哪些癥結

爲遏制房價上漲的蔓延趨勢，減少政策與市場預期的錯位，今年以來，住建部對熱點城市督察的頻率、力度和範圍不斷加碼，並將關注焦點投向了調控後的城市，重點監測城市名單也在擴大。

8日晚間，據新華社消息，住房和城鄉建設部（下稱”住建部“）副部長倪虹當日約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人，要求切實提高政治站位，把思想和行動統一到黨中央、國務院決策部署上來，充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作爲短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

爲了確保“三穩”目標實現，5個城市相關負責人均表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，認真落實城市主體責任，密切監測市場變化，對苗頭性、傾向性問題果斷出手。

部分房價升溫明顯、政策力度不夠

近期，房價上漲的城市數量呈增加態勢，市場對樓市預期不斷提高，相關熱點城市陸續出現樓市過熱和炒作的苗頭。

自今年1月起，住建部還先後赴深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安、南昌等8個城市調研督導房地產市場。第一財經記者統計發現，3月以來住建部開展督導、約談工作的8個城市中，2月份的新房和二手房價格同比漲幅大都超過了5%。

綜合國家統計局和中指研究院數據，廣州、合肥、寧波、南通和東莞5個城市，新房價格同比增長分別爲6.90%、5.00%、4.90%、5.46%和11.13%，二手房價格同比增長分別爲9.80%、5.80%、10.10%、6.76%和超15.00%。

近日，合肥市房地產研究所副所長凌斌曾公開稱，國家將各城市的房價指數房價指數控制在同比5%的範圍以內，或者說，在一段時間或短期內，如有城市房價水平突破了5%的界值，將會被重點監測。

與此前熱點城市在被督導後，再爲當地樓市“打補丁”不同，此次被約談的城市中，東莞、廣州和合肥都在近期先後出臺了樓市新政。此次約談距離合肥、廣州加碼調控還不到一週的時間。

對此，倪虹在上述約談工作中指出，近期廣州、合肥、東莞等城市落實主體責任，針對市場升溫問題出臺了調控措施，對穩定市場起到了一定作用，要加強實施效果評估，及時完善相關政策，增強調控的針對性、實效性。城市政府要增強工作的積極性、主動性，緊盯新情況新問題，及時採取針對性措施，精準調控，堅決遏制投機炒房，引導好預期，確保房地產市場平穩運行。

“這表明在督察、約談工作中，住建部逐漸將監測點轉向了政策實施效果的監測，以及在‘因城施策’的原則下，各城市主體出臺的調控政策是否具有針對性和實效性。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄在接受第一財經記者採訪時稱。

4月2日，廣州市人民政府辦公廳印發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》，“新廣八條”正式出爐。5日，合肥市住房保障和房產管理局發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從八個方面進一步加強樓市調控。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經記者分析稱，衡量本輪調控是不是“來真的”，主要看兩個動作，其一，是否增加了換房成本，並以此控制存量需求。在熱點城市中，換房需求才是主力；其二，是否限制戶籍購房，即是對入戶時間或社保有所要求，以控制增量需求。

此外，此約談的5個城市中，首次出現了不在國家統計局每月公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格指數範圍內的城市，即東莞和南通。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲，近期，市場熱度正由一線向二線及長三角、珠三角城市羣內的二三線城市轉移。

“本次被約談的南通，今年以來土地市場熱度保持高位。3月份，全市土地溢價率超過25%，較1月提高15個百分點，特別是4月6日剛成交兩宗住宅用地溢價率超過100%。預計後期市場熱度持續的二三線城市都可能進入住建部重點監測城市名單。”他說。

據瞭解，目前，住建部已將東莞、南通列入房地產市場監測重點城市名單。

加強調控針對性和實效性

今年以來，熱點城市密集調控。如何緊盯新情況、新問題，並及時出臺針對性措施，正成爲住建部督察工作的重點。

“在本輪住建部開展調研工作的這些城市中，樓市問題差異明顯，而調控政策卻略顯趨同。”李宇嘉分析稱，例如，成都主要存在的樓市問題包括，當地一二手房價格倒掛、前期地價過高、精裝修維權案例多、新區規劃密集等；廣州則不存在一二手房價格倒掛問題，但其人才政策和落戶政策比較寬鬆，外來需求在外圍炒房的現象明顯；合肥雖同樣存在外圍炒房的問題，但房價過熱還體現在學區政策不夠完善、熱點區域二手房抱團漲價等現象；東莞受深圳需求外溢的影響大，且面臨前期地價高，供地總量不足的矛盾。

對於落實“因城施策”，李宇嘉認爲，這並不意味着樓市不景氣的城市可以出臺放鬆調控的政策。3月25日，南昌市上演了樓市新政“一日遊”，並被住建部列入房地產市場監測重點城市名單，究其原因，即是在該地於24日出臺的樓市新政中，釋放了在房價、地價和購房資格等方面，給樓市“鬆綁”的信號。

除了要增加調控政策的針對性，對於熱點城市的樓市調控，在安居客房產研究院分院院長張波看來，還應重點關注各城市間房價上漲的相同原因和“新苗頭”、增加調控政策的及時性和實效性、防範房價“復燃”。否則，即使城市主體已加碼調控，如果該城市的房價和地價仍處於高位，後續依然有被住建部督察、約談的可能。

爲進一步增加各城市主體調控政策的實效性，並有效遏制投機炒房現象，倪虹在此次約談工作中強調，要完善人口、土地與住房聯動機制，加強與人口落戶、義務教育等相關政策的統籌協調，強化二手房交易管理，提高房地產市場調控的系統性、整體性、協同性。有關省住房和城鄉建設廳要切實發揮監督和指導作用，及時報告全省房地產市場情況和工作。

對此， 李宇嘉認爲，“加強與人口落戶、義務教育等相關政策的統籌協調”將成爲後續被約談城市和其他熱點城市調控工作的重點。