押注新房市場，安居客能在港股市場講述新的故事嗎？

安居客創立於2007年，曾是中國第一互聯網房產平臺，2015年被分類信息網站58同城收購。近期，私有化退市的58同城，開啓分拆上市大計，第一個推向資本市場的便是打包了安居客、58房產以及新產品愛房和巧房的安居客集團。

從公司近年的業績表現來看，賴以生存的流量買賣模式雖比較掙錢，但增長空間有限，公司2020年進入業務瓶頸期，業績下滑超過15%。

2019年公司聯合同策諮詢和世聯行進入新房經紀業務，去年更是全面收購愛房平臺，誓要與最大的競爭對手貝殼，展開全面戰爭。

4月10日，安居客董事長姚勁波實名舉報貝殼“二選一”，再一次點燃了房產經紀行業的戰火。

安居客分拆上市

科技巨頭回港及分拆上市潮，這次終於輪到58同城和安居客了。

姚勁波1976年出生於湖南，23歲那年從中國海洋大學畢業，創立域名交易及增值服務網站易域網。賣掉公司後，他在2005年創立分類信息網站58同城，走上開掛之路。

5年之後，58同城房產垂直領域開始盈利，58房產獨立，並很快發展成爲公司的業務核心。

2015年3月，已經在紐交所上市兩年的58同城，收購中國第一互聯網房產平臺安居客。1個月後，58同城合併趕集網，姚勁波迎來最高光的時刻。

2020年底，58同城私有化從紐交所退市。今年年初，安居客完成重組，從58同城中拆分，4月8日正式遞交招股書謀求港股上市。

2007年創立的安居客，2009年和2014年曾兩度推出上市計劃卻都無奈折戟，這一次，終於成了資本市場的主角。

擬上市公司安居客集團旗下包含了安居客和58房產（二手房及租房業務爲主）以及愛房（新房交易服務平臺）、巧房（向經紀品牌及經紀人提供定製化SaaS解決方案）四大產品。

根據艾瑞諮詢報告，公司已經成爲中國最大的在線房產信息平臺，最大的新房及二手房在線營銷平臺。

截至2020年底，公司線上業務已經覆蓋820座城市，房源數量達到1.94億套，付費經紀人數量達到72.6萬人，2020年Q4，公司平均移動月活躍用戶量6700萬人。

儘管公司在招股書中強調“我們的房源信息全面且真實”，但對安居客、58房產等平臺房源真實性的質疑從未平息。鏈家和貝殼長期以“真房源”爲第一賣點，指的不就是這個？

而且，對於買房、租房這種低頻交易而言，平臺用戶數量這一指標的參考價值有限，更應該關注的是轉化率和成交量這些核心指標。

2018年-2020年，公司營業收入62.16億元、75.79億元、80.52億元，淨利潤分別爲19.07億元、23.06億元、19.55億元。

儘管盈利仍然相當豐厚，但公司的業績已經敲響了警鐘——2020年，公司營業收入僅增長了6.24%，上年增速則達到21.93%；當年，業績下滑了15.22%。

報告期內，公司毛利率分別爲92.5%、89.2%、90.5%，淨利率分別爲30.7%、30.4%、24.3%，呈現非常明顯的下滑趨勢。

同時，2018年-2020年，公司經營活動所得現金淨額分別爲22.76億元、26.79億元、21.48億元，去年下降了接近20%。

究其原因，乃是公司最核心的流量買賣業務，走在了下坡路上。

作爲互聯網房產平臺，公司的核心業務就是將買房人/租房人的需求匹配給第三方中介，賺差價。過去3年，這部分業務佔公司營業收入的比例均超過95%。

安居客的流量主要來自母公司58同城，另外第二大股東騰訊也爲公司提供了部分流量接入。儘管這些都算是關聯交易，但從公司的財務數據來看，購買流量的價格還是越來越貴了。

根據安居客近幾年的運營數據推算，公司單個用戶貢獻的收入也呈現了下降趨勢，也就是說，流量最終變現的價格也下降了。

剪刀差的縮小，意味着公司盈利能力的下滑。

決戰新房業務

房地產市場是中國最大的行業之一。數據顯示，2020年住宅房地產市場規模達到24萬億元，佔GDP總量的23.6%。艾瑞諮詢預計，到2025年，行業規模將以8.9%的複合年均增長率增長至36.6億元。

此前，二手房和租房市場的經紀服務經過多年發展，滲透率已經達到較高水平，現在，終於輪到新房市場的中介化了。

2020年，通過經紀服務出售的新房的交易總量達到4.9萬億元。艾瑞諮詢預計，2025年將達到11.9萬億元，複合年均增長率爲19.6%，增速或將高於二手房、租房板塊；新房銷售經紀服務的滲透率，將從2020年的31.5%，提升至2025年的54.2%。

另外，二手房及租房中介市場仍然處於高度分散、雜亂無章的局面，前五大品牌市場佔有率僅爲25%；而新房經紀服務市場，因爲總包制度的存在，准入門檻更高，導致這一細分市場的競爭環境相對溫和。

目前，提供新房銷售服務的房地產平臺數量有限，開發商對可靠的分銷渠道及強大的銷售團隊的需求仍未充分滿足。根據2020年交易總量計算，佔據市場主導地位的前4家企業，市場份額爲34%。

所以，儘管姚勁波屢次喊話“安居客不做直營，只做平臺”，但最終還是身體誠實，直接下場開展新房經紀業務。

2018年下半年，安居客（58同城）聯合同策諮詢和世聯行成立地產分銷平臺愛房，次年業務鋪開。後來，世聯行收購同策諮詢失敗，無奈賣身珠海國資，剝離地產經紀相關業務，安居客接盤。啓信寶顯示，愛房的業務主體上海更贏，已成爲公司的全資子公司。

截至2020年底，公司旗下員工總數達到6036人，其中銷售人員超過4000人，佔比接近8成。

2020年，愛房的交易總量達到653億元，較2019年增長了282%。該平臺產生的營業收入，也從2019年的4.13億元增長至16.26億元。因爲重組時間爲去年12月份，對公司2020年業績的影響並不大。

衝擊港股IPO之前，安居客完成了一筆2.5億美元的融資，投資方包括碧桂園、雅居樂、恆基地產、新世界發展、新鴻基、時代地產等，也是爲了以資產聯結的方式背靠地產商做大新房經紀業務。

無論如何，姚勁波都繞不開最大的競爭對手左暉。

左暉比姚勁波大5歲，2001年就創立鏈家，一直在房地產經紀領域摸爬滾打，2014年開始佈局線上推出鏈家網，2018年其線上戰略的升級版貝殼找房上線，企圖線上線下通喫。

安居客與貝殼，這兩大巨頭的戰火似乎從未平息。

4月10日阿里巴巴因壟斷行爲被有關部門處以182.28億元的天價罰單後，58集團CEO、安居客董事會主席姚勁波，在其實名認證的個人微博上發文稱，“在房產交易領域，有更明目張膽的二選一包裝成自願，強烈呼籲國家反壟斷罰款貝殼40億元（4%標準）”，並貼出貝殼“二選一”截圖。

一向同樣強硬的左暉，會怎麼回應？