原標題：房價漲幅前5的南京執行落戶限購雙新規，這是什麼信號？

4月19日，南京放寬落戶的實施意見發佈2個月後，浦口、六合、溧水、高淳四區正式放寬落戶限制，四區落戶限購新規同時落地，執行落戶+限購雙新規。

新落戶政策規定，持有四區居住證，並正在江蘇省繳納，且連續繳納6個月及以上社保的居民可申請落戶四區。同日落地的限購政策規定，四區新落戶人員，自落戶之日起，2年內僅可在四區購房，2年後纔可在南京全市購房。

4月12日，發改委發佈《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》（後簡稱《重點任務》），其中提到要有序放開落戶限制。包括城區常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策，實行積分落戶政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例；城市落戶政策要對租購房者同等對待，允許租房常住人口在公共戶口落戶；推動具備條件的城市羣和都市圈內社保繳納年限和居住年限累計互認等。

除此之外，《重點任務》首次明確提出要“統籌放開放寬落戶、人才引進和房地產調控工作”，處理好人口落戶和樓市平穩之間的關係。南京落戶+限購雙新規同時執行，繼續落實《重點任務》精神。

多位受訪專家均表示，南京新推針對性限購政策與當地市場活躍、房價上漲有關。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴21世紀經濟報道，南京是住建部重點關注的城市之一，“南京限購政策收緊，主要是受南京樓市偏熱，房價漲幅靠前影響”。國家統計局數據顯示，3月份南京新房價格環比上漲0.8%，在70城房價漲幅中並列排名第5；二手房價格環比上漲0.9%，居70城房價漲幅第6位置。

在南京之前，深圳、成都、西安和長沙等地也爲落戶購房政策加碼，如增加落戶年限、社保或個稅繳納年限等要求。除此之外，在人才購房方面，杭州、廣州從限購和限售兩端進行規範。

還有一些熱點城市，如濟南、青島、福州等在放開落戶的同時，並未加碼相應的樓市調控政策，這體現出“房住不炒”大背景下“因城施策”的開放性和多樣性，但也不排除後續地方樓市熱度上升，調控收緊的可能。

南京執行落戶+限購雙新規

4月19日，南京正式開始執行《我市浦口六合溧水高淳四區落戶政策調整》和《關於明確浦口、六合、溧水、高淳區新落戶人羣購買商品住房限購政策的通知》。

南京共分爲玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、浦口、棲霞、雨花臺、江寧、六合、溧水和高淳11個市轄區，六合、浦口，溧水、高淳分列南北。

落戶調整文件明確，放寬四區落戶政策，是南京放寬郊區落戶限制的有益探索，爲疏解老城區功能、完善新城區功能，逐步降低老城區人口密度，提升新城區人口集聚能力提供政策支撐。

住房限購文件明確，在放寬四區落戶的同時，要堅持“房住不炒”的定位，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

實際上，2月9日，南京就制定了《市政府辦公廳關於進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》，其中在創新戶口遷移政策一項中明確，“全面放寬浦口、六合、溧水、高淳區城鎮地區落戶限制，對持有上述四區居住證、繳納城鎮職工社會保險6個月以上的人員，即可辦理落戶”，並實行江蘇省內社保累計互認。

南京多位房地產相關人士向21世紀經濟報道證實，直到4月19日，四區落戶政策才正式開始執行。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道，如果南京四區落戶政策真正落實是在4月19日，那麼此次限購政策的出發點是明確的，即政府可能意識到這個落戶政策或許會引起房價炒作。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，南京收緊限購主要是爲了應對南京房價上漲，樓市偏熱的情況。去年7月24日，國務院召開房地產工作座談會，對近期房價過熱的現象進行政策指導，10城政府和住建部等負責人蔘與，其中就有南京。

根據國家統計局的數據，2020年3月到7月，南京新房價格連漲5月，環比最高漲幅達1.8%。其後新房價格穩定運行了2個月，2020年10月至今，南京新房價格繼續連漲6月，總體漲幅從10月份的0.4%擴大到3月份的0.8%，在70城房價環比漲幅中並列排名第5。二手房價格連漲13個月，整體環比漲幅從2020年3月的0.5%，上升到今年3月的0.9%，在最新70城房價環比漲幅中並列排名第6。

楊紅旭說，樓市偏熱，地方政府就會受到住建部關注，南京是區域中心城市，也是住建部重點關注城市之一。“在這種情況之下，地方政府有壓力，所以收緊了限購。”

首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼祕書長趙秀池告訴21世紀經濟報道，除了房價反彈的因素之外，南京對新落戶新區人口實施定向限購，也有均衡區域人口配置的考量。南京城區人口多，外圍人口少，在四區推出落戶新政的同時定向實行兩年限購政策，“可以均衡人口的分佈，不要全部都往市區一擁而上”。

趙秀池說，南京新落戶人口限購新規出臺，可以控制樓市投資的需求，抑制房價過快上漲，讓房子向居住屬性迴歸。

放寬落戶和樓市調控如何平衡？

在南京之前，成都、深圳、西安等地先後爲落戶購房政策加碼。

早在2018年5月15日，成都就出臺樓市調控新政，規定居民落戶成都滿2年，或連續繳納社保滿2年，或落戶不滿2年，連續繳納社保滿1年方可購房，並制定具體的區域限購要求。

2020年7月15日，深圳推出房地產調控新政，規定深圳戶籍居民需落戶滿3年，且連續繳納3年以上社保或個稅，方可在深圳買房。非深圳戶籍居民需連續繳納5年及以上社保或個稅纔有深圳購房資格。在此之前，深圳落戶即可買房，家庭限購2套，單身限購1套。

今年3月30日，西安發佈新政，明確新落戶居民須落戶滿1年，且連續繳納1年社保或個稅方有購房資格。

而在人才購房方面，今年4月，廣州和杭州也先後出臺補充政策，分別從限售和限購兩方面規範人才購房。4月2日，廣州將人才購房限售期從2年延長到3年；4月9日起，杭州規定高層次人才需落戶滿5年方可購買二套房。

相較而言，產業發達，宜居宜業的人口淨流入城市放寬落戶，加大人才引進力度，更容易催生投資和炒房漏洞。各城市通過增加落戶年限、社保或個稅繳納年限，實施限購和區域限購，限售等政策，緩解放寬落戶和人才引進帶來的人口流入與樓市穩定之間的張力。

杭州人才新政推出後，貝殼研究院杭州分院院長上官劍告訴21世紀經濟報道，杭州人才二套房限購，是對之前人才購房政策的查漏補缺，既維護人才的合理購房需求，又嚴防藉機炒房，降低因爲加強城市人才吸引力而對市場帶來的衝擊。

在上述具體的調控措施之外，趙秀池認爲應該增加土地供給，盤活閒置存量房以增加租賃房源，實現住房市場供求平衡，解決人口流入之後房地產市場供不應求的問題。“因爲放寬落戶、人才引進和樓市調控這三者的關係其實是有矛盾的，放寬落戶和人才引進會帶來人口增加，如果住房供應跟不上，市場供不應求，房價就會上漲。”

21世紀經濟報道注意到，還有一些城市在放寬落戶和人才引進的同時，並未出臺配套的樓市調控政策，如濟南、青島和福州等等。

以福州爲例，今年開始，福州全面放開落戶限制，實現“零門檻”落戶，限購仍執行2016年政策標準：對於福州五城區建築面積144平方米以下的商品房，五城區家庭限購2套，非五城區家庭限購1套，非戶籍家庭繳納1年及以上社保或個稅限購1套，建築面積144平以上的商品房不限購。國家統計局數據顯示，今年1-3月，福州新房環比漲幅分別爲0.6%、0.3%和1%，3月漲幅擴大，與廣州同居70城新房漲幅首位；二手房環比漲幅分別爲0.8%、0.6%和0.7%，漲幅排名在第14-17位之間變動。

趙秀池說，不同城市採取不同方式來平衡人口流入和樓市平穩關係，體現了“一城一策”的房地產調控思路。“地方政府敢放開，說明當地市場不是那麼熱，或者供過於求。”她指出，地方政府制定政策的方向要與中央保持一致，同時各城市的人口政策和房地產政策緊密相關，如果房地產市場熱度升高，房價上漲，後續配合人口落戶的調控政策也會跟上。

（作者：見習記者,李莎）