“現在買房更難了”！上海持幣待購者與“挑客”的開發商丨焦點

本文來自微信公衆號“中國房地產報”

“高積分、強付款力”的購房者成不少開發商首選，市場更有不少持幣待購的滿分客戶，有購房者直呼：“現在買房更難了！”

徐凡淋/發自上海

曾經人潮湧動、頗爲熱鬧的售樓處如今冷清了起來。

“參觀請走停車場側門”，上海嘉定區一樓盤售樓處，遠遠豎着醒目的告示牌，裝修豪華的售樓部冷冷清清，只有一名清潔大叔在打掃衛生。

4月17日，中國房地產網上海前去詢問能否進去看房，一名工作人員表示，“今天不對外開放。”

據中國房地產網上海瞭解，按照認籌時間，該樓盤應該正在認籌中，對於現在不能看房的原因，經多次詢問後一名工作人員告訴中國房地產網上海，“現在我們認籌人數已經1：1.2，處於認購臨界點，不能再認購了；如果要看等我們開盤後再來，看有沒有‘尾貨’。”

按上海新房《認購規則》，樓盤認購人數達到1：1.3將觸動購房“積分制”，1：1.2意味着處於觸動“積分制”臨界點，需要樓盤閉門謝客。

這一情況不僅出現在這一個項目中，4月，上海一次性推出了33個樓盤，不少開發商想盡辦法不觸動“積分制”，“高積分、強付款力”的購房者成不少開發商首選，市場更有不少持幣待購的滿分客戶，有購房者直呼：“現在買房更難了！”

儘快回款不少樓盤“挑客”

樓盤現場公告。

4月初，上海嘉定區房管局接到購房者舉報，稱嘉定區一樓盤海納印象只接待預約客戶，不接待上門客戶，該樓盤被嘉定局房管局緊急約談後對違反認購規則情況立即進行整改，並承諾嚴格遵守商品住房銷售各項法律法規，嚴格執行認購規則。

中國房地產網上海前去看盤時，發現樓盤現場冷冷清清，只有一名前臺接待，據其介紹，項目地處嘉定區南翔板塊，周邊商業、教育等配套相對成熟，本次推出360套房源，目前已有550多組認購客戶，已經觸動“積分制”，認購要等下期開盤。

這一情況不僅在嘉定區出現，中國房地產網上海發現，奉賢區、青浦區等多個樓盤售樓處均有參觀聲明，如大虹橋青浦區的樓盤虹橋公館須有看房參觀券才能看樣板房，更有樓盤將售樓處直接搬到寫字樓，門口保安值守，通過預約制度避免無效客戶進出看房。

對於預約看房，上海中原地產首席分析師盧文曦直言，“積分制”算分數對購房者有利，就怕不看分數直接算錢，將全款客戶排在首位，這會引來更多投訴和購房者不滿。

還有樓盤公開售樓電話的不是處於停機就是一直處於無人接聽狀態。位於奉賢區一樓盤售樓處外面公開推廣的電話號碼，中國房地產網上海打電話過去爲停機狀態，位於徐匯濱江的樓盤尚海灣爲了不讓準購房者找到認籌地點，對外公開的電話一直處於無人接聽狀態，甚至把之前的售樓處砸掉，另外設了兩處臨時接待地，高端樓盤最後選擇地下室開盤，也是匪夷所思。

徐彙區濱江尚海灣在地下室開盤。

對於上海樓市出現的新情況，上海中原地產首席分析師盧文曦對中國房地產網上海表示，這次上海一次推出33個樓盤，緩解了部分市場供需壓力，由於上海市場整體需求量很大，從目前情況來看，高積分的人有很多，開發商之所以會“挑客”很重要原因就是希望儘快回籠資金。

今年年初，上海銀保監局進一步加強個人住房信貸管理，嚴查經營貸、消費貸等流入房地產市場，防範“炒房”，進一步緊縮了房貸等政策。上海個人購房貸款週期延長，過去購房兩個月能放款，現在需要四個月甚至更長時間才能放款。部分開發商資金回籠壓力很大，這種情況下開發商會挑選對企業有利客戶，也就是全款購房者優先。盧文曦表示，這種不合情理的做法雖沒有觸犯任何條款，但會引來更多購房者不滿。

通過了解，上述33個樓盤大部分項目認購比控制在1：1到1：1.3之間，由於開發商“挑客”行爲，原本觸及“積分制”達不到1：1.3，部分樓盤被人爲降低了標準。盧文曦表示，開發商爲了儘快達到回籠資金目標，會優先考慮全款客戶，這部分客戶會被挪到前面，部分首付比例不高的購房者會被開發商內部調節掉，使全款和首付比例高的購房者排在前面。另有樓盤直接公示資金緊張，可能造成施工進度較慢。

對於上述舉措，盧文曦表示，這是開發商的策略之舉，原因是被投訴過多，可能會有更多開發商被所屬區房管局約談。

“紅盤”概率已大大降低

上海嘉定區一樓盤售樓處。

對於部分樓盤“挑客”行爲，中國房地產網上海分別致電徐彙區房管局和嘉定區房管局瞭解處理情況。徐彙區房管局相關工作人員表示，有開發商出現不認購情況，可以向所屬區房管局反映，我們會第一時間處理；符合認購條件的必須認購。

嘉定區房管局相關工作人員則表示，嘉定區樓盤海月印象已經約談過，當天下午就全部放開，所有預約過和臨時上門的購房者，只要有認購資格都可以認購。同時該工作人員也提醒購房者，認購之前要想清楚，一旦認購一個樓盤購房資格會被系統鎖定，無法再認購其他樓盤，再認購需要等開盤結束系統提交未認購成功，釋放購房名額後才能再認購，需要鎖定大約1個月時間。

對於開發商要求高首付和高認籌金情況，嘉定區房管局表示，之前有樓盤出現過高認籌金情況，現在規定認籌金不能超過房屋總價的20%。

購房新政下，是否意味着上海再無“紅盤”？盧文曦表示，今後“紅盤”概率將大大降低，以前中環以內尤其市區的樓盤，每開一個都是“紅盤”，現在購房者被稀釋掉了。

另根據上海城市戰略，“十四五”期間，上海將重點推進嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯5個新城建設，推動城市組團式發展，形成多中心、多層級、多節點的網絡型城市羣。據中國房地產網上海統計，本次推出的33個樓盤，有13個項目在五大新城，受“獨立性節點城市”規劃利好，5個新城所在區域樓盤價格均有不同幅度上漲。

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