非法集資涉案上百億廣東最大P2P小牛資本瘋狂炒房

原標題：非法集資涉案上百億，廣東最大P2P瘋狂炒房：名下房產1056套，還有兩塊地皮

2018年，知名P2P平臺小牛在線爆發大規模逾期。

2021年1月13日，深圳市公安局南山分局通報稱小牛資本涉嫌非法吸收公衆存款，已於1月8日依法立案偵查。

5月6日，深圳市公安局南山分局通過微信公衆號“深圳南山公安”發佈了最新關於小牛資本集團有限公司（以下簡稱“小牛資本”）涉嫌非法吸收公衆存款案的情況通報。

通報顯示，小牛資本目前已累計凍結涉案賬戶663個，追繳資金1.4億餘元人民幣，查封涉案房產1056套，凍結涉案公司股權9991萬股。

查封房產1056套，其中944套商鋪

5月6日，南山區公安局公佈的信息顯示，目前正持續加大對小牛資本涉嫌集資詐騙、非法吸收公衆存款案的偵辦和追贓挽損力度，同時已查封了小牛資本1056套房產，同時還追繳資金1.4億元、凍結涉案公司股權9991萬股。

從公安局的通報來看，在追贓之中，小牛資本最值錢的可能就是這1056套房產了。畢竟如今一套一線城市房產，動輒就要成百上千萬，同時還有兩塊未開發的土地。

但細看發現，1056套房產中，竟有944套商鋪。

近年來，大多數商鋪早已沒有“一鋪養三代”的功能，反倒是租金在降，轉手不容易。

以小牛資本商鋪分佈最集中的廣州爲例，據wind數據顯示，2018年8月至2020年8月，廣州二手商鋪掛牌均價較穩定，多在41000~45000元/平方米之間浮動，也就是說，即便小牛資本想在事發後將商鋪出手“跑路”，短時間內也無法賣出好價格。

而廣州商鋪的平均租金更是從2013年之後就出現了一大波下滑，據wind數據，2013年1月時，廣州商鋪平均租金還在7.56元/日．平方米，之後便一路震盪下滑，到2013年12月已經到了5.56元/日．平方米，2013年到2016年一直在4~6元/日．平方米左右徘徊，2017年到2018年前三季度更是進一步降低至3~4元/日．平方米，直到2018年9月後纔開始回升。也就是說，在小牛資本吸收公衆存款來“買房”的那幾年，他們買的商鋪租金收益實際上是不斷下滑的。

同時，小牛資本在一線城市的住宅僅有深圳3套，廣州108套；而兩處土地一個位於哈爾濱，一個位於湖南的漢壽縣，這裏的土地顯然也沒有一線城市值錢。

關聯公司管理的108套住宅無法過戶

值得注意的是，2020年7月，裁判文書網公佈了一則小牛資本的一家關聯公司——小牛生泉投資管理有限公司在廣州房屋買賣糾紛的相關細節：

據中國證券報，在2014年時，廣東利海集團有限公司（下稱利海公司）把旗下開發的廣州市白雲區利海綠洲花園三期項目抵押給了第三方越秀實業獲得了委託貸款，而深圳市小牛穩盈五號投資企業（有限合夥）（爲小牛資本旗下公司，以下簡稱小牛投資企業）收購這一項目後，利海公司就用這筆錢還上貸款。

前述判決書顯示，小牛投資企業這一次收購資產總計建築面積5165.16平方米，共108套商品房，其中小戶型105套，大戶型3套，收購價總金額人民幣5939萬元。

在小牛投資企業支付5000萬元首期款之後，利海公司也順利還上了貸款，2014年12月13日，利海公司將108套房屋移交小牛生泉接收。108套房屋現由小牛生泉管理使用，其中有78套房屋已辦理了預告登記，剩餘30套房屋只辦理了網籤手續，尚未辦理預告登記。

不過，小牛投資企業在付出真金白銀之後，一直無法實現過戶。

針對小牛生泉要求辦理涉案房屋產權轉移過戶問題，二審法院不予支持。二審法院在裁判書中表示，本案系以物抵債而衍生的房屋買賣合同糾紛，而非業主直接向開發商購買物業所致糾紛。依據廣州市規劃和自然資源局在該案中的覆函內容，利海公司作爲案涉房屋的開發建設者，至今仍欠繳該房屋所在樓盤的土地出讓金及違約金，也未依據《不動產登記暫行條例實施細則》的相關規定對案涉房屋所在的整棟樓向房地產登記機關申請辦理首次登記，因此利海公司能否取得案涉房屋的所有權，目前尚處於不確定狀態。而且小牛投資企業與利海公司簽訂的《收購協議》也約定案涉房屋過戶的前提是由利海公司對案涉房屋進行確權。

今年2月10日，廣東省高級人民法院再次駁回了小牛生泉的再審申請。

因此，在無法過戶的情況下，小牛生泉雖然管理着這108套住宅，但無法實現交易。同時，小牛投資公司買下的這108套住宅也不是在廣州的核心區域，按照5165.16平方米、總金額人民幣5939萬元計算，小牛投資公司的購買的均價約爲每平方米1.15萬元。

據瞭解，當初利海公司開發的利海綠洲花園現在名叫托斯卡納，按照某中介平臺顯示的數據，該項目4月均價爲每平方米3.16萬元。若按此計算，目前這部分房產價值約爲1.63億元。

據啓信寶顯示，小牛生泉是小牛資本的關聯企業，小牛資本的監事彭最鴻在小牛生泉擔任總經理、執行董事、法定代表人，同時持股0.95%。