原標題：收穫出讓金1178.21億，杭州首批集中供地收官

1178.21億元，這是杭州在過去兩天中收穫的土地出讓金總額，幾近2020年該市賣地總金額的一半。

5月7日、8日，杭州首批集中供地的57宗地塊全部成功出讓，總出讓面積約301.8萬平方米，總建築面積約757.2萬平方米。7日共出讓32宗地塊，總成交金額約717億元；8日共出讓25宗地塊，總成交金額約461億元。

其中，有41宗地塊觸及最高價，溢價率超過29%，並有13宗地塊競自持比例超過了20%，最高達到40%；單宗地塊最高成交金額爲111.61億元。

在爲期兩日的土拍中，深耕杭州的品牌房企融信、融創、濱江皆在首日收穫頗豐，次日，華潤置地、中駿分別以111.6億元、91億元的成交價拿下兩個大體量項目，此外，不少杭州本土中小房企風頭頗盛，宋都股份單日納入4宗地塊。

相較而言，在廣州、重慶等市場上表現搶眼的國企、央企，此次在杭州則相對沉寂，建發、保利地產、華潤置地、綠地等各有一宗地塊入賬。

熱度如此高漲的杭州市場，實際上利潤空間並不大。“利潤很薄，”中指研究院企業事業部常務副總經理高院生向第一財經記者分析，“尤其是有自持的地塊。”

不過，杭州良好的城市基本面、旺盛的市場需求，依然讓房企在此爭相奪地。“杭州安全係數高，”有成功在杭拿下一宗地塊的房企投拓人士表示，“長期看好杭州市場。”

自持比例創新高

“羣裏剛發了消息，地塊沒拿到。”參與了杭州5月8日土拍的某華北房企人士向第一財經記者說道；另一家報名了10多個地塊的華東房企則表示抱着參與的心態，“我們會舉牌，但還是要看運氣”。

最終上述兩家房企在此次土拍中顆粒無收。上述成功收穫一宗地塊的房企，原本報名了9宗地塊。“杭州拿地難度係數爲全國最高。”該房企投拓人士如此形容。

有拿不到地的，也有拿到“手軟”的。

中指院統計數據顯示，在5月7日出讓的32宗地塊中，融信共斥資142.3億元，收入7宗地塊，平均溢價率爲29.8%；緊跟其後的是近期在土地市場上大殺四方的融創，斥資126.9億元，收入4宗地塊，平均溢價率在25.9%；濱江位列第三，拿地金額約96.3億元，收入5宗地塊。祥生、龍湖分列拿地金額排名四、五位。

8日的土拍中，杭州本土房企表現頗爲積極，中天、廣宇、華元、西房、地上等均有所獲。在出讓的25宗地塊中，宋都股份共斥資逾28億元拿下了4宗地塊，成爲當日獲取地塊數量最多的房企。加上前一日拿下的一宗地塊，宋都股份拿地金額達到了45.84億元，且皆觸及最高限價，溢價率接近30%。

拿地的代價除了高成交金額外，還有大比例的自持。粗略統計，在共計57宗地塊中，自持比例超過10%的地塊共有26宗，超過20%的還有12宗。

其中，建發拿下的祥符東單元地塊，除了16.31億元的成交價外，還有38%的競自持比例。這遠超杭州施行雙限政策以來最高26%的自持比例。

很快，建發創下的記錄就被刷新了。8日，杭州本土房企杭州地上以最高限價10.92億元+自持比例40%的代價拿下了臨安區的一宗地塊，成交樓面價爲12708元/平方米，溢價率爲29.68%。

“據測算，自持比例超過10%就沒什麼利潤空間了，如果超過20%的話，基本上是‘血虧’了。”高院生稱。

上述投拓人士表示，“自持部分若僅考慮沉澱將非常難實現盈利，開發商要多思考出路。例如濱江、綠城已經創立了自主的長租公寓品牌。”

值得一提的是，在此前的土地市場上表現強勁的國企、央企，在杭州此次的土拍中則出手較少，僅保利、建發、華潤置地、綠地等四家企業各收入一宗地塊；其中，華潤置地以111.6億元的成交價拿下了綠汀路項目，另需自持4%。

綠城則未在此次的土拍中有所收穫。但該房企在今年第一季度共斥資逾百億元，在杭州購地。“我們測算了一下，綠城在一二月份拿的10塊地的平均自持比例差不多爲8%，”高院生表示，相較於這兩日的地塊更有優勢。

供應量縮

最近幾年來，在杭州拿地開發只賺開發不賺錢，並不是新鮮事。 一家參與了此次土拍的某房企也向記者坦言，“地塊太多，算不過來賬，杭州的項目很難賺錢。”

中指院統計數據顯示，2020年杭州地貨比約爲0.55，在實施集中供地的22個熱點城市中居於中下，遠低於深圳的0.27，也低於南京、寧波的0.45、0.50。

即便如此，杭州爲何能吸引到如此多房企前來競拍？

高院生認爲，今年市場成交情況比較好，杭州成爲很多企業的流量城市，當前拍下的地有望轉化成當年的銷售業績，“從這樣的角度考量，很多企業會在杭州拿熱門地塊，哪怕利潤空間不大，但可以保證資金週轉是比較順暢的。”

杭州此次還推行了新的保證金制度。據披露，房企可以選擇繳納託底保證金的方式，每宗地塊只需要約5000萬元，這大大降低了企業參拍的門檻。

不只保證金門檻有所降低，杭州土地出讓金繳納期限具有明顯的優勢。據億翰智庫統計，就首批集中供地而言，除下沙板塊土地出讓金週轉期限爲6個月外，杭州其他區域週轉期限普遍在8-9個月左右；而蘇州的土地出讓金週轉期限普遍爲3個月，廣州（除增城外）對於資金繳納的預留期限則僅1個月。

同時，不同於其他區域城市積極加快宅地供應放量，杭州2021年的供應計劃實則出現下降。

根據杭州2021年的供應計劃，其全年住宅用地供應計劃爲1106.64公頃，較2020年的供應計劃減少了近9%。億翰智庫認爲，這樣的供貨計劃或讓土拍熱度進一步聚焦。

而與此同時，杭州的房價上漲、庫存下降，市場表現頗好。據好地研究院數據，2021年一季度，杭州新房成交均價爲28630元/平方米，較2020年四季度的成交均價上漲了1199元/平方米，增幅爲4.4%；同時，一季度顯性庫存爲715萬平方米，較上年四季度減少了7.9%。

另中指院數據顯示，從2016年以來的累計情況看，杭州以77.3%的漲幅居於22城之首。

有業內人士認爲，杭州市場的良好走勢，可能會讓更多房企在第二批供地時調整策略進行納儲，“不過第二批集中供地正好卡在三季度的節點，今年或許無法轉化，相較於首批，可能會有所降溫。”