說到學區房，其炙手可熱的程度，可謂不一般。但凡有跟學區房相關的政策和信息出臺，必登熱搜，然而，因學區房買賣“踩雷”引發糾紛、對簿公堂的，也不在少數。

接下來看看人民法院報官微近日發佈的相關案例和特別提示。

優質學區房房價飛漲，房東拒絕辦過戶

2004年，楊先生向房主胡先生購買位於浙江省衢州市柯城區某小區的房屋一套及架空層。簽訂購房協議後，楊先生按照協議約定全額支付胡先生購房款。

當時，胡先生雖還未辦理該房產權證，但在簽訂購房協議後就將上述房產交付給了楊先生，楊先生一家裝修後居住至今。2006年，胡先生辦理了產權證，然而直到2019年仍沒有協助楊先生辦理過戶手續。

這十餘年裏，上述房屋因是衢州當地的優質學區房，房價漲勢明顯，區域房屋單價也屢創本地新高。而這期間，雙方也多次溝通，但均未達成一致意見，無奈之下雙方訴至柯城區人民法院：楊先生要求胡先生儘快配合其辦理過戶手續，胡先生反訴提出購房協議無效，且楊先生應該向其支付房屋佔有使用費。

經審理查明，簽訂購房協議後，楊先生按照協議約定全額支付了購房款。房主胡先生也將上述房產交付給了楊先生，且楊先生裝修後已居住十餘年。

針對雙方簽訂的購房協議是否有效的爭議焦點，法院認爲，楊先生和胡先生簽訂的購房協議不違反法律規定，也不損害社會公共利益，協議合法有效。楊先生要求胡先生履行房產辦證手續，應予支持。胡先生反訴要求楊先生支付房屋佔有使用費的理由，不能成立。

特別提示：房屋交易手續複雜，週期長，公民在購買有附加屬性房屋時，不僅要多個心眼，簽訂協議後，也要積極主動履行約定，不要被經濟利益所裹挾。

開發商虛假宣傳，名校學區承諾難兌現

2019年，爲了給外孫更好的教育，家住浙江省浦江縣的傅先生決定購買一套可以入讀A小學的學區房，在多方尋找之後，他看中了某樓盤，開發商宣稱“6月前買房，9月可入學”，這對於着急入學的小外孫來說極爲合適。於是傅先生5月繳納定金，6月支付了購房款，並辦理了房屋產權登記手續。至此，傅先生一家就“靜候佳音”。

但在獲得不動產權證書後，傅先生卻被開發商告知無法入讀A小學。經市場監管局調解無果後，傅先生訴至浦江縣人民法院，要求解除購房合同、返還購房款，並賠償損失。

經審理查明，開發商的確曾在售樓活動中時使用“6月前買房，9月可入學”的宣傳語，銷售人員也向傅先生承諾過可以入讀A小學。

針對雙方案涉商品房買賣合同應否解除的爭議焦點，法院認爲，在房屋銷售過程中，開發商對購買案涉房屋後、傅先生的外孫可以就讀A小學的承諾內容清楚明確。傅先生基於該承諾簽訂商品房買賣合同，系對承諾內容產生了信賴利益，承諾應視爲要約，對開發商具有約束力。現開發商不能兌現承諾，已構成違約，應當承擔違約責任。而且，在銷售過程中，傅先生多次向銷售人員表示過購買案涉房屋的主要目的系考慮外孫入學問題，依據《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……(四)當事人一方遲延履行債務或者其他違約行爲致使不能實現合同目的；……”的規定，因開發商違約行爲導致合同主要目的不能實現，傅先生有權解除合同。最終法院判決解除購房合同，返還購房款，並賠償了購房款的利息損失和其他損失。

特別提示：教育行政部門只有在小區樓盤完成交房、不動產辦理登記後纔會正式公佈該小區的施教區劃分，房屋銷售過程中的學區廣告具有巨大的不確定性。以購買學區房爲主的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門覈實好相關入學政策。

學區房付了定金，卻被賣方優先佔了學位

在浙江寧波杭州灣新區工作的陳先生看中了某小區的一套二手房，小區附近有一所他認爲不錯的小學。2018年陳先生與房主劉某夫婦簽訂了房地產買賣居間合同。此份預合同簽訂後，陳先生按約支付了定金60萬元。在正式買賣合同簽訂前，劉某夫婦告知陳先生，稱需要使用該房屋權證爲自家要升小學的孩子進行入學登記。對此，陳先生回覆表示，只要後期不影響他家孩子就讀就沒事，同意劉某夫婦從中介處拿走了房屋權證。

之後陳先生打聽到，原房東如有孩子已在相應小學就讀的情況下，可能影響新遷入房東孩子入讀。這下他坐不住了，趕緊找劉某夫婦商量，結果雙方發生爭議。

陳先生認爲學區房沒了學位，不願意再簽訂正式房屋買賣合同辦理過戶手續。而劉某夫婦認爲陳先生是無故違約。雙方爭執不下，均主張對方違約，最後起訴至慈溪市人民法院。

法院審理後認爲，劉某夫婦曾就使用該房屋權證登記入學事項徵求陳先生意見，陳先生表示同意，前提爲不影響其子女入學。而根據調查，涉案房屋的變化系購房者子女就讀對應校區的順位下滑，並非完全無法入學，而雙方在此前的磋商過程中又並未明確該“影響”的具體指向。

雙方對房地產買賣居間合同解除無爭議，故應當解除。雙方在簽訂預約合同後進一步的磋商過程中因涉案房屋相關入學問題產生分歧，而該分歧的產生雙方均不存在過錯，後續雙方也就此進行了協商，現雙方各主張對方支付違約金的訴請，均不予支持。最終法院判決，雙方簽訂的房地產買賣居間合同解除，劉某夫婦返還陳先生60萬元。

特別提醒：爲了給孩子提供更優質的教育資源，很多家長都願意去購買附帶學位的學區房，着急下定金鎖定房子，卻忽略了當中的法律風險。目前各地的學位政策各有不同，家長在購買相應學區房時應儘可能全面瞭解相關入學政策。如購買房子是爲了獲得學位，在購房合同中應明確購房目的，並保證學位並沒有被佔用，必要時固定好和賣家或者中介的聊天內容，以更好地維護好自己的權利。

來源：人民法院報客戶端

編輯：管鶴淋

責編：徐悅鈞