原標題：順豐房託上市意外破發，首日跌幅達16.5%，物流地產前景幾何？

記者 李凱旋 李未來

5月17日，順豐房託正式登陸資本市場開始交易，但上市首日就上演了低開破發一幕，整個交易日的跌幅達到了16.5%。

截至5月21日，順豐房託已經在資本市場上交易了4天，盤內股價最高達到了4.68港元/股，但距離發行價4.84港元/股仍有距離。

順豐房託的主要目的是幫助順豐拓寬融資渠道，盤活公司的物流資產。目前，順豐房託的底層資產是3項物業，平均出租率雖超過了94%，但關聯用戶的佔比極大。不過，業內專家認爲，我國物流需求日益增長，物流地產的投資回報率也高於一般的商業地產，未來的發展仍然值得期待。

順豐房託上市首日破發

“破發”在資本市場上並不少見，但是這一幕上演到了順豐房託身上，仍然是讓投資者有些“咋舌”了。5月17日，順豐房託在港交所正式掛牌交易，開盤價爲4.49港元/股，其較發行價4.84港元/股跌去了9.8%。也就是說，順豐房託上市首日即低開破發。

5月17日，順豐房託最終收報4.16港元/股，整個交易日跌幅達到了16.5%。

2月10日，牛年的春節前夕，順豐發佈了一則公告，表示籌劃設立房地產投資信託基金並上市。具體方式則是，順豐通過境外控股子公司間接持有的3項物業作爲底層資產，在香港設立房地產投資信託基金，並在港交所上市。

更值得一提的是，在順豐房託上市的這天，另一大物流巨頭京東物流也開始了正式招股。《華夏時報》記者在查閱了京東物流的招股書後瞭解到，京東物流此次全球公開發售6.09億股，發售時間爲5月17日至5月21日，發行價格區間爲39.36港元/股-43.36港元/股。券商發佈的數據顯示，在5月17日招股首日，京東物流就獲得了超過1000億港元的孖展認購。

同樣是在5月17日，順豐房託和京東物流卻在資本市場上上演了完全不同的一幕。

底層資產成色幾何？

作爲物流行業內的龍頭，近年來，順豐的發展幾乎一直是順風順水。不過，由於2021年一季度的業績呈現出虧損狀態，在2021年4月上旬，順豐的股價上演了跌停一幕。此後，順豐的股價雖然有了小幅反彈，逐步上漲至了70港元/股左右，但較2021年2月份的120港元/股左右的價格仍有很大差距。

此前，順豐表示，順豐房託上市的主要目的是開拓公司的創新性融資渠道，盤活公司的物流資產，增強公司的現金流，進一步支持公司戰略資產投入，持續擴大規模，提升經營能力。

這也意味着，儘管順豐房託獨立上市，其後續本質仍是爲順豐提供融資渠道，而順豐房託後續發展如何、能否在資本市場上獲得認可也與順豐的經營業績有直接關係。《華夏時報》記者瞭解到，房地產投資信託基金主要投資於產生收入的物業，並以其收入向基金單位持有人提供穩定回報。此前，順豐房託也在招股書上表示，後續也會收購全球範圍內優質的資產。

上述提到，順豐房託的底層資產是3項物業，其分別是佛山市南海區的桂城豐泰產業園、蕪湖經濟技術開發區的蕪湖豐泰產業園、香港青衣的亞洲物流中心-順豐大廈。截至2020年底，這3項底層物業資產可出租總面積約爲30.80萬平方米，評估價值約爲60.94億港元，3項底層資產的平均出租率約爲94.9%。

儘管3項底層資產的平均出租率維持在一個較高的位置，但是底層資產的關聯租戶佔比也較高。順豐房託的招股書顯示，截至2020年三季度，3項底層資產共有32名租戶，但收入總額排名前5位的租戶約佔總租金收入的83.3%。此外，這5名租戶中，還有3名是順豐房託的關聯租戶。

針對上述問題，記者向順豐房託方面發去了採訪提綱，但截至發稿，仍未得到回覆。

物流地產或成未來新增長點

順豐房託的招股書顯示，2018年、2019年、2020年前三季度，順豐房託的是收益分別爲2.56億港元、2.69億港元、2.05億港元。在同一個報告期內，運營溢利分別爲4.23億元、2.86億港元和9697.20萬港元。

整體來看，順豐房託的收益以及運營溢利每年呈現出增長的狀態，收益也較爲可觀。縱觀整個市場，物流行業正發展得“如火如荼”，物流地產也因此乘上了“東風”。

貝殼研究院商業地產分析師鄭中認爲，儘管順豐房託上市破發，但物流地產近年來受益於電商和快遞行業的快速發展，逐漸被資本看好。和購物中心、辦公樓等商業地產物業相比，物流地產園區的租戶通常承租能力更強，平均租賃面積更大，租戶組合更爲穩定，因此市場韌性剛好。

“從投資回報率方面來看，物流地產的投資回報率通常超過6%，高於商業地產的4%-5%。同時，作爲全球最大的電商市場，中國倉儲物流行業的需求逐年增長，更多電商類企業需要租賃能夠直達核心城市圈的物流地產來保證快遞的速度和質量。”鄭中如此認爲。

與此同時，鄭中指出，目前，各大城市的寫字樓和購物中心均因高空置率和大體量新供應而持續承壓，預計物流地產或將成爲非住宅類房地產行業的新增長點。