原標題：孫宏斌的西南戰事

樂居財經林振興發自成都

五月，孫宏斌與鄧鴻一道，花了許多時日泡在了西南。

單單5月18-19兩日，融創中國就與貴州省人民政府、貴州旅投集團、貴陽市人民政府、仁懷市人民政府在貴陽接連舉辦了四場簽約儀式。

58歲的孫宏斌，沒有缺席任何一場，精神奕奕，露出招牌的孫式微笑。黑色西裝，不繫領帶，襯衫上的第一粒紐扣永遠解開，是他露面一貫的裝束。

自從去年以來，孫宏斌幾乎隔三差五都跑幾趟西南，昆明、大理、騰衝、彌勒、西雙版納、桂林、成都等城市，都留下了他的足跡。

在5月27日融創中國股東大會上，孫宏斌坦言，西南是極具潛力的地區，與其他限價城市比，西南地區很多城市可以把“好產品賣出價”，今年融創就在不斷加碼西南。

不關是老孫，融創西南的很多員工也是如此“奔波”。85後的王勇（化名）在微信朋友圈記錄下了過往在融創西南工作的每個重要節點，“兩年四城 迎難而上。19年底昆明，20年中成都，20年9月重慶，21年中桂林。”

他的落腳處，是融創西南攻城掠地的縮影，它已佈局西南5省28城。而未來，王勇還會繼續隨着工作需要而搬家，因爲他堅信融創在西南的紮根還將更廣、更深。

“兩條腿”並行

融創的發展史，是一部併購史。在西南，亦是如此。

孫宏斌今年最風光的併購案，莫過於4月中旬從旭輝口中搶來一塊“肥肉”——廣西彰泰。而這背後操刀的正是融創西南房地產開發（集團）有限公司（簡稱“融創西南”）。

雙方通過組成合資公司的方式合作開發項目，融創方須向合資公司投入資金約91.7億元，納入待售貨值近700億元。

直至4月26日，融創西南指定其全資附屬公司南寧融瑞房地產開發有限公司設立一家平臺公司（廣西彰泰融創投資開發有限公司）作爲合資公司，南寧融瑞認繳註冊資本32億元。

廣西彰泰融創雖說是“合資公司”，目前卻由融創西南100%持股，不見彰泰蹤跡。截止5月31日，已有17家彰泰子公司裝入。

合資組建平臺公司，是融創於西南收併購的主要手段之一。

IPG中國首席經濟學家柏文喜分析道，“這種方式以較少的投資實現對合作方的業績與規模並表，同時有效把控收併購中的潛在風險，還可以整合被併購方的管理團隊、地方關係等資源，實現雙贏。”

再如去年7月22日，融創西南與雲南一家本土房企共同成立合資公司——雲南實力融創文化旅遊開發有限公司。其中，雲南實力房地產開發經營集團有限公司（簡稱“實力房地產”）出資4000萬元，融創西南出資6000萬元。

實力房地產將旗下10個項目公司股權注入合資公司，這些項目分佈於昆明、大理、騰衝、迪慶等地，基本處於在開發階段。

不論是彰泰、還是實力，這些西南中小型房企遇到困境，都不約而同第一時間找到“白衣騎士”融創。這些體現在場面上，就是孫老闆握了次手，然後拉了兄弟一把。

除了與“廣西一個”彰泰的交易，市場上還傳出了融創與協信、藍光等西南房企的緋聞。

西南區域公司總裁商羽指出，每一輪調控下，都會有很多房企倒下，融創可以把握好這些機會。在融創西南地區的土地投資結構中，55%來自收併購。

而孫宏斌也曾說過，“如果你的公司現金流有問題，但是土地還有價值，那你就來找我。”

在老孫看來，“找融創收併購有三點好處。一是我們就要市場價，不佔你便宜，價格好談；第二，賣完不想了還可以退；第三，有時候賣不是全賣，50%-70%，你還是股東，融創產品好、有溢價能力，大家可以賺更多的錢。”

在收併購方面，合資組建平臺公司僅是融創於西南的戰術之一。它還有兩種頗爲常見的打法：其一，單獨項目收購，操作簡單容易成功；其二，區域管理平臺收購，資產一次性打包。

例如，2019年4月，融創以13.34億元收購陽光100重慶兩項目70%股權；再到一年後，融創西南又從重慶百貨（600729.SH）手中收購重慶遠溪物業管理有限公司100%股權。

除了大手筆收併購外，融創在西南公開市場收割土地方面也沒有絲毫停歇，依然在大舉加倉。在今年重慶首次集中供地出讓中，融創及其聯合體斥99.09億元共競得重慶8宗地塊。

在西南，就連“難做”的舊改，融創都興致勃勃要分一杯羹。

去年12月4日，昆機片區“三舊”連片改造項目評標結果中，融創西南旗下子公司昆明融創鴻鎧置業以88.67的綜合評分位列第一中標候選人。該改造項目總用地面積約1332畝，總投資100億元。

這種攻城略地，表現在數據上，則是融創西南區域銷售貢獻的不斷增長。

在融創七大區域中（北京區域、華北區域、上海區域、西南區域、東南區域、華中區域、華南區域），西南是當之無愧的佈局重鎮。2020年，融創西南佈局5省28城約150個項目。

2016年至2018年，融創西南區域銷售貢獻分別爲117億元、540億元、807億元，佔集團總銷售額7.53%、14.78%、17.36%。

隨着西南區域今年定下3000億目標後，融創集團內部的區域排名很有可能發生變化。同時，比較融創今年6400億的銷售額，也可知未來西南區域的銷售額幾乎佔據了融創的半壁江山。

特別在重慶，在2016年至2020年，融創連續五年取得銷售排行榜第一。事實上，重慶還是融創集團銷售額首個突破300億元的城市。

土地儲備上，2020年，融創總土儲2.58億平方米，僅重慶一個城市土儲就達到2035.15萬平方米，權益土儲達1304.77萬平方米，遠超其他城市。

爲什麼孫宏斌那麼傾向在西南砸重金？

衆所周知，西南是一個近年來人口與產業都在蓬勃發展與快速成長的區域市場，是僅次於京津冀、長三角與大灣區具有較高投資價值的區域，而前三個區域市場競爭又過於激烈，因此融創重倉西南區域是符合其戰略佈局邏輯。

屯兵屯將

孫宏斌最早涉足西南是在2004年，融創以奧林匹克花園正式踏足重慶，該項目日後與北京西山壹號院，被稱之爲融創的兩大王牌項目。

而自2015年5月正式成立西南區域以來，融創在該區域的動作不斷。2015年7月進入四川；2016年8月進入廣西；2016年11月進雲南；2017年5月進入貴州。短短几年時間，融創在西南區域遍地開花。

拓寬至區域觀察，融創西南是以文旅、康養等項目見長。早在四年前，孫宏斌收購萬達旗下13個文旅城，就包含昆明、桂林、重慶、成都等位於西南的文旅城項目。

孫宏斌曾志氣滿滿地坦言，2017年收購萬達，讓融創賺了一筆。

例如，在昆明融創文旅城附近，有一個體量頗大的住宅項目。據昆明當地中介銷售介紹，這個項目賣的十分火爆。2019年，以107億元的銷售金額殺進全國第7位，單盤破百億的紀錄在昆明至今無人能破。

而孫宏斌最滿意的一次併購，也是文旅併購，發生於西南。

在2019年底，融創西南集團以152.69億元，收購成都會展和時代環球各51%股份，雙方成立的合資公司“環球融創會展文旅集團”，原環球世紀創始人鄧鴻擔任新公司董事長。

這一交易也成爲當年地產圈的最大併購。更出乎意料的是，孫宏斌和鄧鴻第一次見面僅談了1小時，基本上就把交易定了個七七八八，然後兩人就愉快地喝酒去了。

融創也得以憑藉該筆收購，將標的位於成都、武漢、長沙、昆明等城市的18個項目、總建築面積3071.6萬平米土地收歸麾下。

在收購成都會展這一大單後，帶來的不只是可觀的土儲，還包括對“地產+”戰略的延伸。由此看來，融創西南的併購原則，也在於是否能夠服務大戰略。

此次收購後，融創文旅成爲全國最大的會展類項目持有及運營商，並從年初的四大業務板塊更迭爲地產、服務、文旅、文化、會展會議、康養六大戰略。

更爲驚喜的是，老孫尋覓到一個知己和商業夥伴鄧鴻，“這個老闆可厲害了，有情懷、有能力、有水平。”

鄧鴻，在西南的政商關係非常了得，可積澱爲企業品牌優勢和成本優勢。

兩人自此建立起情誼後，雙方合作成立了成都環球融創文化旅遊有限公司，參股岳陽環球融創文化旅遊投資有限公司、四川環融千里走單騎民宿酒店管理有限責任公司，在文旅產業，雙方已有衆多的羈絆。

拿下環球世紀及時代環球各51%股權後，融創還把手伸到了鄧鴻前東家雲南城投的土儲庫裏。

去年7月底，雲南城投置業股份有限公司披露，旗下西雙版納滄江文旅開發有限公司100%股權與西雙版納雲辰置業有限公司51%股權，以總價約5億轉讓給西雙版納環球融創旅遊發展有限公司。

版納融創爲成都環球融創文化旅遊有限公司旗下子公司，由融創西南和成都環球時代會展旅遊發展有限公司各持股70%和30%。

兩個子公司背後共同指向了位於西雙版納景洪市的橄欖壩傣族水鄉特色小鎮，該項目總規劃12000 畝，總建築面積25.5萬平方米。

而老孫與“展王”鄧鴻的合拍不僅侷限於文旅、會展，甚至延伸到了酒業。

5月19日，樂居財經獲悉，仁懷市人民政府與融創中國、環球佳釀酒業集團舉行醬香型白酒生產基地建設項目框架協議簽約儀式。

其中，環球佳釀酒業集團由鄧鴻持股96%，它是鄧鴻進軍酒業的標誌。在成立之後，環球佳釀數度出手，接連重組投資了多家知名酒企，其中就包括茅臺鎮的一九一五酒廠和衡昌燒坊。

錢從何處來？

當前，“三道紅線”、供地“兩集中”等調控政策疊加的背景下，房企大都選擇收斂聚焦。尤其對於 top30房企而言，更加苛刻，它們每個月需要向住建委等監管機構，提報三張表。

市場上討論的焦點在於，融創自身的現金實力是否足以支撐在西南買買買。

孫宏斌在股東大會上回應，“融創通過公開市場拿地的規模大概佔新增土地儲備的1/3左右，雖然這幾個月拿地數額看上去比較多，但很多項目都有合作伙伴，實際上融創需要投入的資金並不多。”

從融資方式看，融創除銀行借貸，還可以通過上市公司進行股權融資、股權質押；一級市場上，在國內可以通過信託融資，在國外可以發美元債。

據樂居財經統計，融創西南爲出質人的有效股權出質爲17條，質權人包括銀行，如貴陽銀行觀山湖支行、民生銀行成都分行、渤海銀行成都分行、中信銀行重慶分行，還有信託證券，如光大信託、中航信託、中信信託、陸家嘴國際信託、五礦信託。

除了銀行、信託，質權人列表上還有云南省康旅控股集團有限公司、重慶紫裕宸實業有限公司、華融瑞澤投資管理有限公司、合凡（廣州）股權投資基金管理有限公司。

具體來看，雲南省康旅是雲南國資和雲南財政廳旗下，重慶紫裕宸由汪建萍和雷波各持股80%和20%，華融瑞澤背後則是華融證券。

從2015年至今，上述17筆股權出質累計額度高達24.9億元。

而在大規模併購方面，可以使用分批付款、提前變現的方式，還能獲得反向擔保貸款。

在收購彰泰時，融創對外口徑爲，對其整體流動性的影響十分有限。且採取分期支付，融創需在2021年4月底前合計支付第一筆29.73億元，其餘分別在2021年7月底、2022年1月支付。

業內人士評價道，“老孫分期付款的時間設置得特別巧妙，都是在發完半年報或年報後，這樣不會影響融創財報，然後又有更多的時間賣貨；另一方面，也可以控負債。”

融創對於快進快出極爲在意，如何將貨值迅速轉爲銷售額是其關注的核心問題。

雖然很多城市的利潤空間有限，但融創可以在6-7個月裏實現從拿地到開盤銷售，週轉率高。此外，相比前幾年融創收購的萬達文旅城需等待後續土地獲批，最近收購的彰泰項目絕大多數都可以快速轉化爲可售貨值。

事實上，去年業績會上，孫宏斌就曾提到，融創需要衡量現有資產的價值和潛力，賣掉一些酒店、商業和樂園。且他還進一步強調處置資產是一件比較堅決的事。

融創在西南也貫徹非核心資產的“斷舍離”策略。1月中下旬，市場消息稱，融創籌劃出售成都環球中心的一部分體量，具體爲西區7、8、9號樓商業現房。

上述資產買方關聯方爲“至信1145號環球投資集合資金信託計劃”，融資方爲北京響鳴科技有限公司，受託人爲民生信託，信託計劃總規模8.2億元。

3月，融創·觀瀾雲頂項目公司“西雙版納環球世紀會展旅遊開發有限公司”發生工商變更，原先股東環球融創會展文旅集團有限公司持有比例由100%下降至30%，新股東中融國際信託通過出資2.1億元持股70%。

凡此種種，通過出售非核心資產，融創不僅能夠實現物業快速變現和出表，降低負債，還可以把手頭有限的現金集中起來，攻佔西南更爲核心的地區和項目。

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