房地產貸款增速創8年新低！房貸利率還會漲嗎？

嚴打“炒房客”、上調房貸利率、圍堵經營貸違規流入樓市……5月以來，多個城市的房地產調控政策持續升級，圍堵資金漏洞、加強貸款全流程監管是其中的重點內容。

銀保監會最新披露的數據顯示，截至4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低。種種跡象顯示，房地產金融監管持續收緊的態勢明顯，涉及房地產企業、金融機構、中介等多方。

房企融資全渠道收緊

據銀保監會披露，資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉，房地產融資呈現“五個持續下降”的特點，包括：

銀行業房地產貸款增速持續下降；

房地產貸款集中度持續下降；

房地產信託規模持續下降；

理財產品投向房地產非標資產的規模持續下降；

銀行通過特定目的載體投向房地產領域資金規模持續下降。

華東地區某股份行負責人告訴中國證券報記者：“儘管當地需求仍然旺盛，但我行對房地產項目一直很謹慎，所以今年以來房地產貸款沒有較大變化。從監管層面到總行層面，對於房地產貸款的態度一直是控規模爲主。”

除信貸渠道外，其他融資渠道也呈現趨緊態勢。克而瑞研究中心發佈的數據顯示，5月100家典型房企的融資總量爲883.34億元，環比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，房企發債541.88億元，環比上升1.4%，同比上升19.4%。

5月房企融資成本5.18%，環比上升0.09個百分點，同比上升0.31個百分點。其中境外融資成本6.42%，環比上升0.17個百分點；境內融資成本3.61%，環比大幅下降1.16個百分點，主要在於5月發行境內債的企業超過八成是排名較爲靠前的企業或者央企國企，結構性導致成本較低。

房地產金融監管從嚴

種種信號顯示，房地產金融監管態勢持續從緊。

例如，對於信貸資金違規流入房地產市場，監管部門一直保持高壓態勢，近期銀保監會披露的行政處罰信息顯示，對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因是違規開展房地產融資業務。

此外，今年以來，經營貸違規流入房地產市場成爲監管關注重點，各地銀保監局已會同當地住建部門和人民銀行分支機構組織開展機構自查、非現場篩查、現場檢查等工作。

在房地產貸款集中度方面，銀保監會統信部副主任劉忠瑞強調，對新增房地產貸款佔比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產金融調控要求，合理控制房地產貸款增速。

國家金融發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真認爲，隨着房地產金融審慎管理制度的實施和完善，房企外源性融資所需資金的供需兩端均被嚴控，開發貸餘額增速持續回落，信託規模大幅壓降，境內外信用債發行規模增速下降，存量規模壓降。

廈門國際銀行投行分析員任濤稱，下一步，監管層除了繼續防範各種資金違規流入房地產領域外，還可能嚴格控制房地產貸款增速，同時提高房地產貸款風險權重。此外，在嚴格約束房地產企業信貸融資、供應鏈融資的基礎上，對地產企業股權融資以及普通債券融資（含美元債）進行一定限制。

房貸利率有上行空間

5月以來，廣州、深圳等熱點城市房貸“漲價”明顯。

融360大數據研究院對全國42個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2021年全國房貸利率整體水平開始止跌轉漲。2021年5月份（數據採集期爲4月20日至5月18日），全國首套房貸款平均利率爲5.33%，較2020年底上漲11基點；二套房貸款平均利率爲5.61%，較2020年底上漲8基點。這也是自2月份以來，房貸利率連續4個月回升。

招聯金融首席研究員董希淼表示，下一步在房價上漲較快的熱點城市，或房貸利率相對較低的地區，房貸利率小幅上漲可能會成爲趨勢。

東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，若接下來房地產市場持續升溫，特別是一線城市房價上漲勢頭向二三線城市擴散，未來不排除5年期LPR報價單獨小幅上調的可能。

隨着房地產貸款集中度管理制度開始施行，中信證券銀行業首席分析師肖斐斐稱，根據對國內部分上市銀行的調研，受房地產集中度管理影響，部分超限銀行按揭貸款增速將有所壓降，同時對於未超限銀行，也需考慮“房住不炒”導向，適當控制按揭貸款增速。