原標題：劉曉春：達致“房住不炒”的房產稅應如何設計

落實三項基本原則：一是必須保持房價基本穩定；二是滿足低收入無房者羣體的基本住房需求；三是保護有房戶的基本利益。

實施房產稅的基本原則

稅收，是再分配的手段，也是調節經濟、引導市場的工具。我國現階段設計非營業性住房房產稅，必須緊緊圍繞“房住不炒”這個中心，引導市場弱化住房的資產屬性，迴歸商品屬性，形成正常的市場供求關係，降低房地產行業對社會資源的過度佔用。此時徵收房產稅，擴大稅基和增加稅收不是主要目的，調節和引導市場纔是主要目的。因此，稅率固然重要，如何徵收則關係到“房住不炒”的目的能否達到。

房產稅要引導市場向“房住不炒”轉化，這需要平衡多方利益，不能搞簡單算術公平或劫富濟貧式的再分配。

首先，必須保持房價基本穩定。這是整個經濟發展的需要，也是房地產市場轉化的必要前提。要防止房價暴漲，也要防止房價暴跌。房價暴跌，不僅會產生大量的負資產羣體，同時會造成銀行大量的不良資產，從而拖累整個經濟。這種情況下，目前的無房戶總體上也會陷入經濟困境，依然買不起房。

其次，要給無房戶以希望。一方面要增加保障房供應，滿足低收入羣體的住房需求；另一方面，要打破人們把房產作爲投資品的迷思，讓非理性囤房負擔更大的成本，平抑扭曲的需求，遏制房價脫離真實需求非理性上漲；再一方面，各地根據人口變動情況，適度增加土地供應。在保證房地產市場基本穩定的前提下，讓無房戶在收入增加的基礎上，有希望實現“居者有其屋”，住上適合自己收入條件的房屋。

再次，要保護有房戶的基本利益，同時促使其理性地向市場出售多餘房產，增加市場供給，平抑市場非理性的漲價預期。一些居民囤積了比較多的房產，原因複雜，但總體上是合法行爲。房產稅不能讓他們有被剝奪的感覺，從而恐慌性拋售房產，造成市場混亂和踩踏，進而形成數量不小的負資產羣體。

房產稅必須體現公平，但不是簡單的算術公平，應該是有利於市場發揮作用的公平；同時，也要充分考慮政策對市場主體心理影響的作用。有時，心理感覺的公平，比算術公平更有效，更有利於市場發揮作用。

關於房產稅制度設計的政策建議

綜合上述考慮，建議：

一、房產稅免稅部分按戶均/套來計算，而不按人均面積計算。比如，每戶可以有兩套或三套免稅房產；

二、具體免稅房產，由業主自己確定並報稅務部門；

三、超過免稅部分的房產，梯次納稅。比如，超過免稅部分的房產，可以按套數確定不同的稅率；

四、在確定戶均免稅住房套數的基礎上，確定總免稅面積。比如，戶均三套免稅住房，總面積不超過800~1000平方米；

五、納稅部分的房產應按市場價進行估值計算應納稅額。

住房作爲消費品，與其他消費品的消費不同。住房的消費一定是以戶爲單位消費的，即使是單口之家，也是一個家庭，所以不能像其他消費品那樣簡單計算人均消費量。

按人均面積計算免稅房產，首先，按每戶人家房產面積的計算複雜。其次，免稅面積的確定需要在制度層面謹慎考量。是按三口之家基本生活所需面積還是小康生活所需面積確定？廚房、衛生間、客廳、餐廳等，單口之家與三口之家所需的基本面積是差不多的。從這個角度看，按人均面積計算免稅部分，對不同人口數量的家庭來說，實際上是不合理的、不公平的。再次，擁有兩套房、三套房的人家，相當部分是如下原因：（1）專門買了給老人住的，尤其是在異地的老人；（2）現在不少人家有家庭成員長期在異地工作，需要在工作所在地置業購房；（3）作爲度假、休閒的別墅等。這些，在我國社會文化環境中，都有相當的合理性。

特別需要考慮的是，當我們消除絕對貧困，步入小康社會，對於住房的功能需要重新定位。也就是說，住房不再僅僅是一個滿足家庭成員睡覺的地方。在現代社會，住房更是家庭生活、學習、康養、工作的場所。

同時，還要考慮我國家庭的現狀和傳統文化因素。以一個標準的三口之家爲例，除了滿足基本的生活需求，還需要有每位家庭成員各自的學習空間，也需要爲老人同住留出空間。

再以老人爲例，雖然兩個老人自己，一室一廳或許已經足夠，但中國的家庭文化，孩子會經常去看望父母、照顧父母，這是中國的優良傳統。所以，雖然是兩口之家，需要給兒孫們留出一定的居住空間。如果今後發展社區養老、居家養老，住房的基本條件就必須適應這樣的需要。

此外，隨着數字經濟的發展，人們會有更多的時間居家辦公或經營，所以，住房中與一般生活活動相對區隔的辦公空間，也將是如臥室、廚房、衛生間一樣的住房之必要空間。

總之，住房作爲消費品，是以家庭爲單位消費的；中國家庭的居住人口，不能簡單按戶籍人口計算；人們對住房基本需要的內涵已經發生了變化。因此，按人均基本居住面積計算住房免稅部分，並不科學，也不公平。如果以傳統的滿足基本生活需要計算人均居住面積，或許解決了人們買不起房的問題，卻可能帶來住不起房、住不好房的問題。

當然，擁有更多房產的人，往往都是把房產當作投資品在囤積，這是偏離了“房住不炒”的本源。這些纔是房產稅需要調節的對象。如果按套數免稅，有房戶，特別是在免稅套數以內的有房戶，不用再計算自己的人均居住面積，心裏就安定了。即使是擁有房產套數超過免稅套數的居民，因爲免稅部分完全能滿足居住需求，心理上對徵收房產稅也不會有太大牴觸。同時也會理性看待自己擁有的多餘房產，有計劃地出讓，而不會恐慌性拋售。

因爲具體哪幾套免稅，是由業主自己選擇的，一般情況下，人們會選擇最好、最大、最貴的房產免稅自用。一些原來並沒有高端房的，可能還會在這時購入高端房以享受免稅，比如原來沒有別墅的，這時可能會購入一套別墅；原來居住面積小的，現在可能因爲要享受免稅，而儘自己可能購入一套大面積房子等。這就穩住了高端房的價格。這時雖然因爲許多居民不願意承擔房產稅而開始出售多餘房產，市場上階段性出現供大於求，中低端房價承壓，但因爲高端房價格穩定，會拉住中低端房價不至於崩潰。中低端房價的適度下降，也有利於無房戶購房。無房戶加入購房隊伍，又是房價保持穩定的重要因素。房價基本穩定，首先不會產生大量的負資產羣體；其次，銀行涉房資產質量保持穩定。

由於按住房套數計算免稅房產，具體免稅房產由業主動態確定，對於不同收入羣體來說，都是可以接受的，因爲今後收入增加，改善住房條件的時候，不用擔心稅收問題。同時，因爲有最高免稅面積的規定，在這樣情況下還有能力超免稅面積住房的人，一定是承擔得起的業主，應該不會有太強烈的不滿情緒。

該政策開始實行時，人們可能會有一段計算、猶豫時期，甚至可能出現個別採取離婚等方式分戶以擁有更多免稅房產的現象。但由於免稅房產套數足夠保障日常生活，並且不影響日後改善型需求，相信這樣的情形不會很嚴重，並且隨着時間的推移，人們會更理性地看待住房的屬性。

實行這樣的房產稅政策的同時，各地根據市場情況制定並適時調節按揭貸款政策，增加保障房和商住房土地供應，可以更穩妥有效地促進房地產市場向“房住不炒”轉化。

（作者繫上海新金融研究院副院長）

第一財經獲授權轉載自微信公衆號“中國金融四十人論壇”。