原標題：寫字樓存量繼續上升，深圳着手調整土地供應結構

記者|張子怡

因供應量增加，空置率隨之走高，是最近幾年深圳寫字樓市場的常態。

第一太平戴維斯數據顯示，即便寫字樓需求量大幅增加，但在高量新增供應的背景下，深圳寫字樓市場5月份的平均空置率仍環比上升0.1個百分點。

面積並不算大的深圳，其寫字樓存量再過幾年將有匹敵北京、上海的趨勢。過量的供應讓寫字樓市場回報率降低，市場投資邏輯開始被改變，業主在等待，投資者則可以挑選。

同時，過去幾年土地供應結構的結果已經反映在市場中：商辦市場冷清、住宅市場卻火熱，“炒房”氛圍濃厚。

面對深圳房價全國第一、寫字樓空置率也不斷升高的現實，政府將以“組合拳”的方式不斷調控，試圖解決深圳商辦冷清與樓市火熱的現象。

目前深圳寫字樓還在源源不斷上新。

第一太平戴維斯發佈的《2021年第一季度深圳房地產市場回顧與展望》報告顯示，2021年第一季度，深圳寫字樓供應步伐基本回歸正軌。全市迎來6個項目入市，合計甲級寫字樓面積約40.6萬平方米。其中，南山區佔新增供應量的74.1%。全市甲級寫字樓市場總存量環比擴容4.9%，至871.2萬平方米。

相對而言，第二季度將是供應淡季，預計有3個甲級寫字樓項目交付，合計可租賃面積較少，約11.5萬平方米。大部分新項目計劃在下半年交付。

另有機構預測，2021年深圳優質寫字樓市場將有超過100萬平方米的新增供應，供應高峯仍將持續。

“目前深圳寫字樓的存量水平已經要追趕上北京、上海。”第一太平戴維斯董事總經理吳睿告訴界面新聞。

數據則有更直觀的顯現。

從城市面積而言，上海相當於三個深圳，北京相當於八個深圳，深圳是面積最小的一線城市。從寫字樓體量而言，2021年一季度上海甲級寫字樓市場無新項目入市，總存量截至季末維持在1330萬平方米。面積小的深圳大有追趕上海寫字樓存量的勢頭。

第一太平戴維斯數據顯示，季內，全市租金指數仍保持下行趨勢，環比微降0.5%，同比下降5.2%。全市平均租金爲人民幣每平方米每月184.7元。

積極的一面是，深圳寫字樓的需求量正在增加。

第一太平戴維斯的數據顯示，一季度內，以價換量策略在市場上成效愈發顯著，租金持續下行，刺激需求加速釋放，全市淨吸納量因此打破歷年的首季記錄，達28.3萬平方米，接近2019年第三季度29.7萬平方米的歷史高峯。

不過，每季度數十萬的需求量相比供應量加存量而言，依然比例較小。深圳寫字樓市場目前的狀況也改變了商辦市場的投資邏輯。

今年深圳首場集中供地開始時，龍光與萬科對一宗位於南山西麗商住兩用地的爭奪讓在場人士不解，相較於其他地塊動輒數十家房企的爭奪，西麗的商住地塊僅有三家房企參與，而招商全程都未舉牌。

有房企投拓人員認爲，西麗地塊涵蓋的15萬平方米的辦公物業，是最難消化的部分，這也是其他房企不願參拍的原因。

同八年前深圳前海放閘商地、衆多開發商爭相參拍相比，現階段，開發商幾乎退出了深圳商用地的拍賣。

吳睿對界面新聞表示，深圳商辦市場正從1.0階段向2.0階段轉變。1.0階段主要是開發商參與建設寫字樓，他們要麼賣掉要麼自持，追求物業帶來的回報率。2.0階段，商辦市場要從短期投資轉向長期投資，不追求快週轉。從買家自用的角度而言，未來數年都是購買寫字樓物業的好階段，自用買家可以挑樓、可以議價，選擇非常多。

“自用買家爲什麼選擇深圳？一是深圳是中國的一線城市，是國際化的科創中心，毗鄰香港，有國際窗口效應，企業選擇深圳能夠在這裏開展國際業務；二是粵港澳大灣區的規劃下，深圳輻射華南整個大的片區，企業想要拓展南方地區的生意，設立南方總部時，深圳就是很好的選擇；三是深圳是中國最有活力的地方之一，城市政府效率高、有創新意識、人才豐富，對於企業來說非常適合在這裏發展新業務。”

界面新聞了解到，2020年深圳寫字樓市場成爲大宗交易主流，以自用型爲主，買家主要來自保險公司和科技企業。

吳睿也表示，第一太平戴維斯今年上半年成交的兩單大宗交易，都是自用型買家，一宗買家爲喬丹體育，另一宗買家爲深高速。

向前追溯到2006年，深圳的寫字樓市場僅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出現過供不應求的局面，其他時間均爲供大於求。

面對寫字樓市場供過於求的問題，深圳市政府已開始逐漸減少商業用地的供應量。

深圳市規劃和自然資源局公佈《深圳市2021年度建設用地供應計劃》顯示，2021年全市計劃供應建設用地總量1130公頃，其中居住用地363.3公頃，產業用地171.4公頃，民生設施用地543公頃，商服用地52.3公頃。

從建設用地供應總量來看，2021年全市計劃供應建設用地的總量比去年少70公頃。而從佔比上來看，計劃供應居住用地363.3公頃，佔計劃供應總量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計劃供應量分別提高了24%、142%。

《供應計劃》顯示，2021年度計劃供應商服用地佔計劃供應總量的4.6%，比2020年供應量減少51%。商服用地的主要供應區域集中在前海和南山，這是深圳近年來寫字樓供應量最大的兩個區域。去年107公頃的商服用地供應目標比2019年已有所減少。

吳睿認爲：“土地供應結構的調整可以看出政府比較務實，發現有問題就會立馬調整。商用地的‘水龍頭’不能再開了，千萬平方米的寫字樓存量是確定的事情，供應量太大會有問題的，修建新的寫字樓就會有新的產業、新的人，產業多了人口住哪呢？往加大宅地供應轉向是正確的，房子都要供向社會，住得好纔是好城市。”

值得注意的是，在《供地計劃》中對前海供應用地也有了調整，今年前海計劃供應2.3公頃的商品房住房用地。

前海供應大量商業用地後，拔地而起的一座座寫字樓密集拍不出，入駐的企業卻並不多。

土地供應調節也並非一日之功，深圳寫字樓未來十年仍有大量存貨，住宅市場與商辦市場也需要更協調發展。