原標題：爭做“隱形地主”，中國平安的地產投資“無邊界”？

近年來，“跨界”已經成爲不少企業的發展方式。

近日，中國平安在地產投資上又有了新動作，斥資330億收購凱德集團國內6個來福士項目股權，這也是今年迄今爲止，房地產界發生的最大一筆收購。

大手筆收購凱德來福士，中國平安這一舉動也引起了市場的廣泛關注，背後的“小心思”或許值得我們探究一番。

險資+不動產成風潮

險資加不動產近來成了投資界的一大看點，各保險公司紛紛加碼注資其中。

· 2020年底，建信人壽55.5億元購入上海綠地外灘中心T4辦公樓；

· 2021年1月，百年人壽22億收購上海星外灘5號樓；

· 2021年5月，和諧健康90.6億元收購北京SK大廈。

此外，國壽、泰康、人保等企業在投資不動產方面均有所動作，險資投資不動產案例比比皆是，儼然成爲了一種行業趨勢。

其實細琢背後的邏輯，不外乎兩個方面的原因。

一方面，在於“不差錢”的險資。隨着國內居民保險意識的深入，保險消費逐年增加，根據銀保監會數據，2016-2020年我國保險保費由3.1萬億元上增至4.5萬億元。預計未來兩年我國保險保費將繼續保持7.8%的增長率上漲。

可見，在我國保險行業迅猛發展之下，也意味着險資越來越“富”了。在龐大的資金壓力之下，保險公司需要新的經濟槓桿來扛起增值壓力，而構建多元化的投資道路，是目前保險公司想到的更爲恰當的答案。再加如今的地產紅利凸顯，險資加地產的組合自然成了保險公司進行資產配置的優質選擇。

另一方面，不動產資產配置價值展現，作爲一類能穿越經濟週期、阻下跌、抗通脹的重要資產類別，適合長期投資配置。根據NCREIF對美國過去20年不動產年度投資回報分析，穩定經營現金流回報平均爲4%-5%，即使在金融危機期間，投資性物業仍然能夠提供3%-4%相對穩定的現金收益。

這樣來看，即使在複雜多變的市場環境下，不動產資產配置也能很好的發揮其保值增值的作用，獨特的投資價值之下，各大保險企業選擇這樣的配置無疑是行得通的打法。

此外，政策開始逐步開放險資進入房地產的限制，一定程度上也刺激着行業的發展。2010年，政策明確保險資金投資不動產比例不能高於本公司上季末總資產的10%，到2015年調整爲不超過30%。2019年開始鼓勵保險公司增持優質上市公司股票及債券，其中包括房地產。

國家政策利好之下，險資流入房地產業也是發展所向。此前，中國平安方面曾表示，不動產投資規模在其整體險資投資比例不到3%。這也意味着公司在地產方面的投資還存較大的空間，如今投資凱德的來福士也是在許可範圍之內。

爲什麼是來福士？

回答這個問題的話，還需要翻開來福士的內裏。

據瞭解，本次的來福士爲凱德集團旗下6個商業不動產項目，總價值達467億元人民幣，分別位於上海、北京、成都、寧波等中國一線城市。

這六個來福士也是凱德在中國最爲核心的優質資產，可謂是凱德集團在中國的“心頭肉”。根據資料顯示，2019年全年上述資產出租率均穩定在90%以上，部分項目達到95%以上，即使2020年疫情影響出租率，但絕大部分項目仍穩定在90%以上。

值得一說的是，本次中國平安投資的來福士都是一線商業中心，核心商辦資產以穩健的回報和保值增值見長，也是更受投資者青睞的原因。且隨着房管趨嚴，房住不炒，房產理想消費時代來臨，相比其它房產，商業地產的價值也確實會更穩定。

且目前的來福士已成爲能提供穩定性收益的成熟資產，這顯然也是投資者更爲看重的地方，中國平安斥巨資收入囊中也是合乎商業邏輯的事情。

回看中國平安發展本身，也需要一些經濟燃爆點來提升市場動力。根據今年4月發佈的一季度財報，歸母淨利潤超270億元，同比增長4.5%。在市場經濟恢復尚不牢固的階段，中國平安顯然交出了一份不錯的業績答卷。

但在業績發佈第二天，資本的態度卻相對矛盾，中國平安A股以微跌0.15%收盤，中國平安港股當天開盤拉昇一波之後股價開始回落，以1.04%漲幅收盤。可見，對於這樣一份穩健的財報，市場並沒有表現出驚喜。

另加今年中國平安港股整體股價趨勢一直向下，即使南向資金持續加持，開年僅11個交易日，南向資金累計淨流入1587億港元，表現亮眼，但仍改變不了股價走下坡的畫風，這次牽手凱德市場無疑也會重點關注。

牽手凱德會是門好姻緣嗎？

如今仍豪賭大額不動產項目，中國平安也有着“小九九”。對應2015年以62.95億元人民幣的價格買入碧桂園22.36億股股份，如今六年過去，對應股份大概值175億港元，從這一層面來講，也算是贏家。但本次的凱德來福士又能否帶來好故事呢？

從大環境來看，地產新規頻出，特別是限制開發商融資的“三道紅線”嚴格限行，短期內給相關行業帶來了一定的挑戰。此背景下，投資不動產顯然需要更謹慎一些。根據相關數據顯示，今年一季度保險公司對地產股建倉達4856.68萬股，持倉市值減少了108億元。

政策槓桿之下，另加疫情影響，市場趨於理性，即便是一線城市的優質資產，交易價格也不會過於離譜，這也是中國平安選擇此時機出手的原因。但反過來，仍存挑戰的行業環境，大手筆的加倉地產仍需深思。

同時對標本次事件的另一主角凱德，來福士投資組合是其綜合體項目中的精華，2008年至2020年間所取得的基金管理費率平均約爲62個基點。此次將資產包股權出售給平安，也是高調換倉之舉。

凱德方面表示，擬將回籠資金用於擴展新的業務版圖，重點涵蓋產業園區、物流和數據中心，發力新經濟領域。但從目前的表現來看，其新領域業務在中國纔剛剛起步，可賽道早已成爲國內各路資本雲集的新陣地，如萬科、碧桂園、融創中國、恒大等等，凱德要想從中分取蛋糕或並不容易。

事實上，雖有來福士賦能，但後續的發展仍需多條腿走路才能爲企業帶來更多的底氣，顯然凱德在往多元化的方向努力，但要贏得一定的江湖地位，爲中國平安帶來好故事，凱德需要更多的思考和勇氣。

總的來說，保險公司投資房地產，在“不差錢”的險資領域自然是行得通的邏輯。而“領頭羊”中國平安在這其中也悟出了一番道理，如今儼然有從險資巨頭到地產大亨進軍的勢頭，再次大手筆的入局也就不足爲奇。