原標題：集合信託發行、成立市場熱度下滑 房地產信託謀出路

來源：國際金融報

融資類和“名股實債”的房地產信託業務受到嚴格的監管，在這種情況下，房地產信託產品的新增規模大幅下滑。

記者近日從用益金融信託研究院獲悉，集合信託發行、成立市場熱度下滑。

不過，從數量上看，標品信託的產品發行數量佔比維持相對穩定。其中，混合型投資產品的規模發行增長較爲明顯。

另一方面，也可以看到，傳統業務的非標轉標正在逐步推進，在貸款類產品數量減少的同時，股權投資成爲信託公司開展房地產業務的重要手段。

以股權類地產信託爲例，風控抓手都包括哪些方面？現階段，投資者對這類產品的接受程度如何？

發行成立熱度下降

相關數據顯示，近期共有298款集合信託產品成立，環比減少22.19%；成立規模156.31億元，環比減少40.72%。

具體來看，投向金融領域的集合信託成立規模反彈回升，爲94.41億元，環比增加54.77%。相比之下，房地產類信託產品的成立規模18.85億元，環比減少73.78%；基礎產業類信託產品的成立規模15.06億元，環比減少51.88%；工商企業類信託產品的成立規模28.00億元，環比減少72.17%。

此外，記者注意到，近期集合信託的發行規模亦有較爲明顯的下滑。具體來看，共有34家信託公司發行集合信託產品296款，環比減少9.76%；發行規模357.96億元，環比減少13.94%。

用益金融信託研究院據公開信息不完全統計，近期標品信託發行108款，環比減少20.05%；發行規模132.33億元，環比增加2.95%。

其中，債券投資類產品75款，環比減少7.49%，發行規模77.35億元，環比增加6.56%；股票投資類產品13款，環比減少50.00%，發行規模17.97億元，環比減少50.24%。

用益信託研究員喻智告訴記者，從數量上看，近期標品信託的產品發行數量佔比維持相對穩定。其中，混合型投資產品的規模發行增長較爲明顯。

記者瞭解到，進入2021年以來，信託行業的轉型加速，標品信託在集合信託產品市場的平均數量佔比在四成以上，但隨着證券市場波動，發行數量佔比也有較大的波動。

“一方面業務轉型壓力下，標品信託地位突出，另一方面市場波動對信託公司的產品投放及資金募集也有較爲明顯的影響。”喻智進一步分析稱。

平均預期收益率維持下滑

相關數據顯示，近期成立的非標類集合信託產品平均預期年化收益率爲6.81%，環比增加0.06個百分點；周平均期限爲1.73年，環比減少0.54年。

用益金融信託研究院分析認爲，集合信託產品的平均預期收益繼續保持下行的趨勢，產品期限保持在2年上下波動。

具體來看，各期限集合信託產品的平均預期收益率的走勢維持下滑趨勢，並出現加速下滑的跡象。

“目前看來，1-2年期產品的平均收益繼續領跑，非標類信託產品的平均預期年化收益保持在7%以上。”喻智表示。

除金融投向外，其他各投向領域的集合信託產品平均預期收益有所回升。

其中，工商企業類產品的平均收益上行明顯。“但工商企業產品發行成立數量相對較少，存在較大的偶然性；基礎產業類產品的平均收益表現更爲穩健。”喻智表示。

“房地產類產品的收益略有上升，受市場環境和監管的影響，一方面不同房企之間的融資表現分化，另一方面產品融資類額度有限，疊加業務轉型的因素，展現出更大的波動性。”喻智進一步指出。

地產業務模式變化

有信託行業人士告訴《國際金融報》記者，對房地產信託的收緊，也可以說是防止相關市場風險向金融機構蔓延，重點關注的業務是地產項目的前融和拿地問題，着力解決房地產企業的高槓杆問題。

該人士補充稱，因此可以看到，融資類和“名股實債”的房地產信託業務受到嚴格的監管，在這種情況下，房地產信託產品的新增規模大幅下滑。

事實上，對於地產業務，也有信託公司在轉變、創新業務模式，比如通過股權投資類產品與房企共擔風險，同時通過資產證券化業務佈局存量房地產項目的資產盤活。

記者注意到，從近期成立的股權投資類房地產信託來看，同時存在土地抵押和股權質押這類強增信措施的有9款。

有觀點認爲，這樣的風控強度與傳統非標融資類產品相比有增無減，此外，業績對賭以及股權回購也成爲常見的風控手段。

金樂函數信託分析師廖鶴凱在接受《國際金融報》記者採訪時表示，股權類地產信託的風控抓手和非標融資類業務有很大不同，不論是之前的假股真債還是真股權投資，一般同等交易對手情況下的風險係數都會比非標融資類高。

另有不願具名的行業觀察人士告訴記者，相比過往的非標融資業務，股權類地產信託在風控能力方面無疑對信託公司提出了更高的要求。

“投資者在購買股權類地產信託產品的時候，需要更多地關注所投項目本身的區域情況、項目性質、未來預期情況、交易對手情況、項目現金流預測、項目當下和後續的貸款情況。”廖鶴凱告訴記者，在房地產被政策持續收緊的預期下，目前股權類地產信託的接受程度對比之前也有萎縮的趨勢。