在上海經濟運行韌性增強，內外需求持續回升的背景下，2021年上半年，上海倉儲物流需求旺盛，熱門區域“一庫難求”，各板塊租金持續上漲。與此同時，在TMT與生物醫藥行業的強勁需求下，上海上半年產業園區市場表現也毫不遜色。

熱門倉儲物流市場“一庫難求”

2021年上半年，上海倉儲物流需求旺盛。CBRE世邦魏理仕近日發佈《2021年上半年上海房地產市場回顧與展望》顯示，2021年上半年上海物流市場供應有限，僅新增新宜金山朱涇這一個項目，體量近19.4萬平方米且預租情況良好。另據仲量聯行統計，第二季度，上海物流地產淨吸納量增至28.6萬平方米，創下自2007年以來單季度淨吸納量的新高。

世邦魏理仕方面向《華夏時報》記者透露，就供給端而言，部分倉儲項目因城市發展需要而拆遷、動遷，造成某些子市場一庫難求的局面。如浦東空港區域，因建設上海東站的需要，一些本地物流園區（貴貴物流園）被拆除，從而短期內推升該區域租金上浮。因此，在供應匱乏態勢下，市場租賃交易反而更爲活躍。

“二季度吸納量的大幅上升主要得益於來自第三方物流的租賃需求強勁。”仲量聯行中國區產業與物流服務部聯席主席黃暉解釋說，第三方物流的租賃主要包括來自國內外物流公司的大量新籤租賃和一些租賃續約。此外，二季度的淨吸納量也受到來自電商和製造業等其他租賃需求的支撐，這些企業在臨港和奉賢都租賃了大量空間。

黃暉強調，二季度大多數細分市場在租賃方面都取得了較好進展。其中，金山市場因新竣工項目良好的租賃表現，空置率顯著下降。而高力國際方面向《華夏時報》記者透露，隨着多個發達國家疫苗接種提速並放鬆疫情管制，全球主要經濟體復甦加快，尤其是美國消費需求增加提高了中國產品的需求，三方物流需求大增。同時，二季度618年中大促電商和三方物流有短租需求，空置率因而從去年年底的12.7%下降至今年年中的9.9%。

《華夏時報》記者瞭解到，在需求保持堅挺的大環境下，上半年上海全市物流市場的平均租金報價出現回升。仲量聯行報告顯示，上海物流地產租金在二季度環比漲幅從0.7%小幅加快至0.8%，達到1.52元/平方米/天。“強勁的租賃需求和不斷降低的空置率使得租金保持增長，在相對成熟和穩定的細分市場尤其如此。二季度上海物流地產租金同比增長2.0%，基本與上季度持平。”仲量聯行方面表示。

來自世邦魏理仕的統計數據同樣顯示，上海物流市場二季度表現明顯回升，季內淨吸納量超13.3萬平方米，其中多數子市場已達滿租水平，如嘉定、閔行、浦東空港等板塊。就需求端而言，3PL與寄遞企業擴張最爲明顯，季內順豐速運在金山板塊租賃超10萬平方米，德邦也在該板塊成交2萬平方米。

在高力國際方面看來，物流市場的回暖，一方面是因爲二季度618年中大促電商和三方物流有短租需求，另一方面隨着多個發達國家疫苗接種提速並放鬆疫情管制，全球主要經濟體復甦加快，生產修復、補庫存的需求增加了對於中國中間品與資本品的需求，而持續的消費補貼刺激政策也支撐着對中國終端消費品出口的增長，疊加印度、東南亞等地疫情趨緊帶來的中國出口替代效應，中國外貿增勢強勁，跨境三方物流繼續增長。最後，國內消費回暖也提高了跨境電商消費需求。

而與物流地產類似，上半年，上海的產業園區市場需求也較爲旺盛。仲量聯行統計，二季度共計四個新項目竣工，總建築面積錄得27萬平方米，其中包含兩個體量較大的項目——位於漕河涇板塊的漕河涇科技綠洲4期以及位於金橋板塊的上海國際財富中心。

在世邦魏理仕的統計中，上海商務園區寫字樓市場上半年迎來八個新增項目入市，分別位於張江、金橋及市北等板塊，共計41.3萬平方米。充沛供應爲各類租賃活動提供多重選擇，帶動市場愈發活躍，淨吸納量錄得46.2萬平方米，爲近五年最高值，上半年市場空置率累計下行1.1個百分點至16.8%。該機構統計發現，行業需求方面，來自TMT行業的租賃需求佔比50%；生物醫藥位列第二，佔比18%。供需雙方預期向好，市場以板塊內升級擴租爲主要成交類型。成熟板塊租金上漲動能增強，帶動全市平均租金報價較去年年底上漲0.9%，有效租金亦錄得0.7%的漲幅。

另據高力國際報告，2021年上半年，來自醫療健康和科技行業的需求推動淨吸納量半年環比激增超過40%。核心子市場的平均租金半年同比上漲2.0%，成熟中子市場的平均租金則半年同比下降1.0%。

TMT、生物醫藥持續支撐產業園區熱度

基於上半年的回暖表現，上述研究機構一致看好下半年物流地產及產業園區的市場走勢。

“我們預計下半年（物流地產）淨吸納將超過上半年，新增供應將貢獻主要的淨吸納。今年淨吸納將達到55萬方，是自2006 年以來的第三高，反應了疫情之後中國經濟快速回暖及全球市場份額的提升。”高力國際方面表示。

CBRE世邦魏理仕中國區顧問及交易服務和投資及資本市場、產業地產部負責人孫潔向《華夏時報》記者介紹說，下半年陸續將有多個項目入市，主要分佈於金山，青浦，奉賢，松江等區域，預計短期內的集中供應將局部推升各別子市場的空置率，而整體租金走勢將保持平穩趨勢。

孫潔認爲，在國內經濟穩步增長以及“雙循環“新發展格局背景的影響下，核心節點城市的消費增長將持續帶動對高標倉庫的需求，尤其是持續增長的電商消費將爲物流倉儲及城市配送帶來新的挑戰與發展機遇。“隨着國內首批基礎設施公募REITs的成功上市，打通了基礎設施與資本市場的通道，更多的市場參與者與持有者多城佈局擴大資產規模的需求，相信未來房地產大宗交易市場，尤其是物流市場活躍度將進一步釋放活力。”

對於產業園區，高力國際預計，2021年下半年的需求有望半年環比上升15%，使全年淨吸納量同比增加60%以上，並超過2019年的水平。與此同時，上海產業園區的租金將長期保持上升趨勢。核心子市場和成熟中子市場的租金表現將繼續分化：2021年至2025年期間，核心子市場的平均租金有望實現2.6%的複合年增速，而成熟中子市場的平均租金將基本持平。

在CBRE世邦魏理仕華東區顧問及交易服務、商務園區負責人丁竹君看來，疫情以來生物醫藥產業在機遇與挑戰中不斷發展，商務園區市場上活躍的租賃需求便是最好的見證。而上海於近期頒佈促進生物醫藥產業高質量發展的若干意見，爲產業發展錦上添花。全產業鏈的扶持政策與以張江爲核心區的’1+5+X’產業佈局將成爲推動上海生物醫藥企業高速成長的有力支撐。

“下半年，上海商務園區市場將有近40萬平方米的新增供應，包括位於張江、漕河涇的高品質項目，而臨空板塊也將迎來近五年內的首個新項目交付。”丁竹君向《華夏時報》記者強調，這些新增供應有望進一步激發板塊內部的升級需求，而靈活的租賃策略與差異化的物業類型將成爲業主方有力的競爭手段。

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