接近零成交、有房源直降百萬！北京西城熱門片區學區房涼涼？

北京市西城區嚴格執行多校劃片政策迄今已有20余天，熱門學區房遭遇的衝擊仍在持續發酵。

財聯社記者日前實地走訪位於本次“風暴眼”的西城德勝片區、月壇片區發現，在西城區落實多校劃片政策後，上述兩個熱門學區部分房源掛牌價快速下調，大多數房源下調了30萬-40萬元，有業主急於成交甚至降價百萬元。此外，有本已簽訂合約的部分買家寧願損失幾十萬也不惜違約。

根據中原地產統計數據，西城區二手房7月上半月成交量佔全市的比例爲5.6%，環比6月份的6.5%下降了0.9個百分點，同比則下降1.4個百分點，呈現萎縮態勢。

“整體看，西城入學問題對於德勝、月壇片區衝擊巨大，市場進入接近零成交階段，也進入無法定價階段，目前網籤的幾乎都是之前已經在途的交易。”中原地產首席分析師張大偉指出。

合碩地產機構首席分析師郭毅對記者表示，“德勝和月壇片區的二手房整體來說房齡都比較舊，支撐其房價的核心動力，就在於其優質的教育資源。隨着多校劃片政策的執行，其片區教育資源與房產之間解綁脫鉤，相當於對房價中的學區價值進行了剝離，因此房價出現回調是正常現象。”

熱門學區房價應聲下跌

“大概有150個學生被調劑出區是我們沒有預料到的，其中有約120個家庭是在2020年買的房，大家都沒想到政策會執行得這麼嚴格。”德勝片區的一位中介人員告訴記者。

7月2日，西城區組織小學入學意向填報工作，按照相關政策，2020年7月31日後新購房或戶籍從北京市其他區遷入西城區的，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內派位入學。

其中，擁有多家優質小學資源的德勝、月壇片區，在“731政策”後購買兩個片區學區房的家庭，在本片區內已經無學校可選，並全部調劑志願填報相鄰片區。

多校劃片政策嚴格執行後，德勝以及月壇片區的學區房房價應聲下跌。

“降價最多的房源是黃寺大街24號院的一套94.4平米的三居室，政策執行後的成交價爲1256萬，較此前同戶型1400萬的成交價便宜了100多萬，但該房源本身戶型也不佔優勢，窗戶前有遮擋，因此降價比較多。”上述德勝片區中介人員透露。

其進一步表示，同樣在德勝片區，新外大街6號院一套兩居室也下調了掛牌價。“這套兩居室同戶型的房子之前最高賣到了915萬，小區以前對口育翔小學，現在執行多校劃片，掛牌價便宜了近40萬，而且業主着急出售，850萬-860萬左右就可以賣。”

不過，即使部分房源掛牌價下調幅度較大，成交量也很少。德勝片區另一家中介機構二手房經紀人對記者表示，“7月之前是成交的一個小高峯，政策執行後，現在大家觀望的情緒比較濃，目前兩個片區掛牌的房源都不多，對於成交確實有影響。”

“現在選擇賣房的業主都是比較着急賣的，大部分是爲了換房，所以掛牌價相對較低，也有一定的議價空間。”上述經紀人補充道。

在記者實地調查過程中，月壇片區的一位中介人員告訴記者，“西便門外大街的一套40平米的一居室，之前同戶型賣760萬很快就能成交，現在掛牌價降了30萬，賣730萬，而且業主還能議價，至今還沒成交。”

部分買家臨時毀約

多位中介人員告訴記者，西城區嚴格落實多校劃片政策，對購房者的心理產生了較大沖擊，尤其是對政策嚴格執行前剛簽約的客戶，其中有部分買家出現違約行爲。

“多校劃片政策執行後，有一些剛簽約的客戶，接受不了就去跟業主談，有的業主能理解，在原合同基礎上又降了20萬-30萬不等，我接觸到的最多有降40萬的。”上述月壇片區的中介人員說。

“有的業主願意降價，也有業主不願意降價，客戶考慮風險寧願違約也不買了，業主就繼續掛牌。”上述中介人員表示，“目前德勝和月壇片區均出現了違約案例，其中德勝片區違約的情況比較多，因爲違約成本比較高，我們儘量從中協調。”

郭毅認爲，德勝和月壇片區房價回調之後，應該會逐漸進入到企穩的狀態。其表示，“從整體上來看，整個西城區的教育水平整體比較高，德勝和月壇片區的新購房家庭，雖然不能在本片區內去入學，但會調劑到西城區的其他學區就學。”

值得關注的是，在德勝、月壇片區學區房價格鬆動的同時，西城其它片區價格卻有所抬頭。

多位中介人員表示，目前西城區廣內、廣外的學區房價格以及成交量均有所上升，此外新街口片區比較好的小區價格接近14萬/平方米，與德勝、月壇片區的價位差距有所減少。

多地學區房迎監管風暴

4月30日，中共中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

克而瑞在相關報告中指出，上述會議首提“防止以學區房等名義炒作房價”，標誌着打擊學區房炒作上升至新的高度。

在學區房被“點名”前後，今年多個城市發佈政策並開展學區房整治以及管控，包括在多校劃片入學、生源均衡化、限制學區時限、排序入學、防範學區炒作等方面都有動作，以抑制學區房熱度。

其中西安、北京、無錫、廈門、南京等地，對房地產經紀機構進行了專項檢查，重點檢查是否存在以學區房名義宣傳推廣房源、以學區房名義炒作房價等問題。

深圳、廣州，成都、石家莊、重慶、海南等地則開展了“學區房”等虛假違法廣告專項整治工作，嚴厲打擊“學區房”等虛假違法廣告。

此外，今年部分城市還進行了學區房政策方面的改革。例如，合肥實行市區學區內成套住房入學年限政策；南昌的公辦小學招生，房產年限從3年逐步過渡到6年，學區生源認定中突出“房產戶籍一致”的原則。

“學區房之所以成爲政策的關注點，主要是因爲學區與房產的掛鉤程度較高，有學區加持和沒有學區的房產在價格上有明顯的差異，一些開發商和中介常常在宣傳上以學區爲噱頭，存在虛假宣傳的問題。而在行情升溫時，學區房價格上漲也是表現最爲明顯的，這就給了投機行爲一定的空間。”億翰智庫一位分析師指出。

上述分析師還表示，近年來，多地學區房出現過熱，社會對學區房改革的呼聲越來越高。今年部分城市逐步出臺了一些改革政策，削弱學區房與房產的掛鉤程度，預計未來學區改革將成爲調控房地產市場的着力點。