原標題：低利率刺激買家入場，美國房市的隱憂

在接受第一財經記者採訪時，勞倫斯表示儘管當前美國房市仍處於多人競價和房價迅速上漲的瘋狂之中，但預計房市會逐步平靜下來。到2022年時，伴隨着工資增長，房價漲幅會在5%的水平。

將現在的美國房地產市場比作一場德州撲克牌局或許再生動不過，不到最後亮牌，玩家永遠不知道對手的牌究竟是好是壞。

眼下的美國房市仍屬於賣方市場。一個稍微看得順眼的房源，往往會吸引數十位買家競相出價並進入盲拍環節，價高者取勝。

比如，一幢叫價100萬美元的獨棟住宅（SingleFamilyHouse），最終在125萬美元成交。但其實第二名買家的出價只有120萬，也就是說，成功拿下房子的買家其實只要出資121萬美元就可以獲勝，他至少多付了4萬美元。一位主要負責新澤西北伯根（NorthBergen）地區的房產中介對第一財經記者表示，她從事新澤西房產行業多年，從未遇見過如此火爆的市場。

除了買賣雙方在信息上的不對等，看房時間的緊迫性也是一大問題。在美國新澤西，往往新房上市還不足3天，便會直接進入“最佳和最終報價”環節，所有買家即刻進入投標戰，在規定時間之前必須提交最佳和最終報價，根本沒有機會和賣方單獨談判。換言之，買家可能只匆匆看了一眼這個很可能是未來幾十年居住的房子，就需要立刻決定是否要投入所有儲蓄，加入瘋狂的搶房大戰中。

那麼，如何拔得頭籌？買家要做的犧牲可不是一星半點。除了出價需要最高以外，首期付款的比例、是否現金以及是否願意放棄對買家有利的保護條款，都成了搶房成功的關鍵。

NAR首席經濟學家：明年會逐漸放緩

自去年起，疫情的蔓延以及美聯儲的超寬鬆貨幣政策助推了美國房市繁榮。

美國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯·雲（LawrenceYun）近日對第一財經記者表示，美聯儲低利率政策在很大程度上助推了進入房市的買家數量，約80%的購房者申請抵押貸款購房。

同時，疫情的持續導致越來越多的員工在家工作，他們也需要更大的房屋。NAR最新公佈的美國成屋銷售數據顯示，6月美國成屋中間價高達36.33萬美元，創歷史最高紀錄，同比增幅達到23.4%。

此外，建築材料的持續短缺和熟練工人的人手緊缺導致新房源也供不應求，繼而推升整體房價上漲。

在接受第一財經記者採訪時，勞倫斯表示儘管當前美國房市仍處於多人競價和房價迅速上漲的瘋狂之中，但預計房市會逐步平靜下來。到2022年時，伴隨着工資增長，房價漲幅會在5%的水平。

不過，勞倫斯並不認爲屆時房價會下降。雖然繼續走高的美國房價令衆多購房者苦不堪言，但勞倫斯認爲，興旺的房地產市場對整體經濟的影響是正面的。他表示，一個健康的房地產市場提高了與房市相關產業的需求，比如洗衣機和草坪護理等。更重要的是，房價的上漲爲房主（賣家）帶來了可觀的財富增長，進而增加個人消費，促進經濟發展。

高價還需高價“醫”

7月16日，美國財政部長耶倫與美聯儲主席鮑威爾就美國房市過熱問題召開了閉門會議，這亦是耶倫就任美國財長以來主持的首次相關會議。誠然，當前美國房地產市場的過熱與2008年美國房市崩盤的成因不盡相同，但高企的房價給購房者造成的負擔及壓力不言而喻。

在大宗商品市場有一句很出名的諺語，叫“高價還需高價醫”。隨着美國房價持續高漲，購房者逐漸恢復理智，也在一定程度上給房地產市場降了溫。根據美國抵押貸款協會（MBA）7月20日發佈的最新數據，6月份美國新房抵押貸款申請同比下滑23.8%，環比減少3%。

該協會還預計，經季節性調整後，全美6月新屋銷售數量會放緩至70.4萬幢，這會是自去年5月以來最低年增長率。購房者似乎也逐漸從投標大戰中走出。

根據美國線上房地產中介Redfin提供的數據，全美房地產市場在6月份有65%的報價面臨投標戰，低於5月數據72.1%。

富國銀行在7月分析報告中表示，美國房價的飆升抵消了美聯儲低利率爲購房者帶來的好處，導致許多潛在購房者推遲了買房計劃。在過去四個月中，美國新屋和成屋的銷售數據都有所下滑，消費者信心和房屋建築商信心指數皆出現回落。認爲當下是買房好時機的家庭比例相比三月份下滑逾50%，而認爲現在是賣房契機的家庭比例則升至歷史新高。

富國銀行分析師認爲，隨着高房價推動更多賣家進入房市，他們預期美國房地產市場正開始恢復平衡。

除了高企的房價令購房者望而止步，市場需求也因部分客觀因素有所下滑。一方面，隨着開學季即將來臨，此前趕在開學前購房的人羣數量逐漸減少；另一方面，潛在的美聯儲加息行動也會令部分購房者暫時離場。

此外，有市場人士預計止贖暫停將在年底結束，屆時會有更多房源出現。此前，因疫情原因，不少房主受到美國聯邦延期還款計劃的保護，不會因爲無力償還抵押貸款而被沒收房屋。若延期還款計劃取消，美國房地產市場供小於求的問題或將得到緩解。

對於美國住房建築商而言，儘管面臨木材、勞動力、電器等設備緊缺問題，但情況也隨着時間而稍有緩解。例如，此前一度飆升的木材價格自今年5月以來大降約70%，並料將繼續走低。富國銀行預期，獨棟住宅的建築數量甚至會在銷售回升之前先行上升。

無論美國房市究竟會如何發展，當今的美國房地產市場好比股市，對買賣雙方而言，恐怕都需要設一個“止損”價位，避免羊羣效應，以促使房市儘早恢復平衡狀態。