“這招基本上把外地投資客堵在門外了。”8月5日一大早，浙江本土某房企副總裁劉陽（化名）就在第一時間關注到了杭州發佈的房地產市場調控《通知》。

當天，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步加強房地產市場調控的通知》（以下簡稱“《通知》”），進一步加強住房限購，進一步完善新建商品住房銷售管理，進一步規範市場秩序。

而在此前的8月2日，遭到住建部約談的浙江省金華市聞風而動出臺了以“限售三年”爲核心的調控政策，從土地供應、住宅限售、公證搖號、二手住宅價格監管、金融監管、品質管控、更名管理、市場監管、住房保障和責任落實等十個方面加大調控力度。

《中國經營報》記者梳理發現，截至8月初，包括7月29日剛剛被約談的金華和徐州等5座城市，住建部已約談或督導了近20座城市。其中華東地區佔比接近一半，目前已有上海、杭州、無錫、合肥、寧波、南通、金華和徐州等先後遭到約談或督導，並從多個方面收緊了調控政策。

8月4日，徐州市住房和城鄉建設局辦公室相關負責人在接受記者採訪時表示：“已經在開會研究，具體政策的出臺，還需要一些時間。”金華市房地產市場監督處處長唐有新此前則告訴記者：“今年上半年，金華市房地產市場的需求量大，但是供應不足；下半年會有大量新開樓盤入市，‘供不應求’的情況有望緩解，有助於緩和市場熱度。”

多地火速升級調控

雖然未在住建部近期點名之列，浙江省杭州市還是提前主動交出了房地產調控的“答卷”。

根據杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室在杭州市住房保障和房產管理局官網8月5日發佈的《通知》，杭州出臺“三個進一步”措施，以進一步支持自住需求、抑制投機炒房，規範房地產市場秩序，促進房地產市場平穩健康發展。

根據最新調控政策，在加強住房限購方面，落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前兩年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購範圍內限購1套住房；非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購範圍內限購1套住房。

此外，杭州調控新政還明確強調，新建住房項目公開銷售時，無論是無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數從多到少排序，開啓積分制，對認籌人數多的項目採用“排序搖號”政策。

金華市政府也在被住建部約談後迅速召開常務會議，重點傳達學習會議相關精神，分析研究全市房地產平穩健康發展工作。隨後的8月2日，金華市住房和城鄉建設局官網正式發佈《通知》，從土地供應、住宅限售、公證搖號和二手住宅價格監管等十個方面（以下簡稱“金十條”）入手進一步抑制投機炒房行爲，並首度提出了“限售3年”的措施。

金華市也由此成爲此次遭約談的5座城市中首個出臺樓市調控政策的城市，而同在約談之列的蘇北重鎮徐州的調控政策或也已“箭在弦上”。徐州市住房和城鄉建設局辦公室相關負責人告訴記者：“已經在開會研究，具體政策的出臺，還需要一些時間。”

事實上，監管部門對“房住不炒”的要求從未放鬆，並在今年以來再度觸發多地調控熱潮。7月23日，住建部和發改委等八部門聯合發佈《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯，同時對房地產開發、房屋買賣、住房租賃等方面提出了細緻的監管要求。

有分析人士指出，這也是在國家部委層面發佈的文件中，首度覆蓋了房地產全鏈條管控，形成了監管閉環。

而在上述政策落地後的兩天內，多個地方政府便就樓市調控發佈了相應的新舉措。如在7月23日當天，紹興市便公佈了《關於加強二手住房市場監管的通知》，表示將建立二手住房成交參考價格發佈機制、落實二手住房成交參考價格在金融信貸等應用、嚴厲打擊中介機構違法違規行爲等。

隨後的7月24日，上海市則發佈了《關於加強住房贈與管理的通知》，提出“通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策”。

7月30日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，也明確提出了具體要求：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。”

政策聯動效應顯現

“目前還沒法看到立竿見影的項目，等9月有大量新項目入市時可能纔會比較明顯。”在金華市出臺新調控政策後，當地一位房地產中介工作人員向記者表示，近期出臺的調控政策對部分高價位樓盤還是有一定影響的，“之前不願意和我們合作的三個項目都來主動尋求合作了，這幾個項目均價都超過2萬元/平方米，應該是蓄客開始明顯不足。”

記者梳理各部委和各地出臺的意見和調控措施發現，對二手房市場的價格管控以及房地產金融管控已經成爲了樓市調控的重點方向。此外，在住房端、資金端和土地端的政策已經形成了聯動效應，通過建立“人、房、地、錢”的聯動機制，共同引導市場逐漸迴歸平穩。

統計數據顯示，今年以來，中央各部門已經發布了將近50次調控政策，相較於2020年同期約30次的調控政策，同比增幅已經超過了50%，而全國房地產累計調控次數已經超過320次。

在業內人士看來，二手房已逐漸佔據一二線城市的主流市場。在一線城市，二手房佔市場總成交額已經基本達到了80%，而在大部分二線城市也已經超過了50%。在這種背景下，只對新建住房進行限價，已經不足以穩定房地產市場的價格。

近日，上海的二手房價格管控措施便在逐漸升級。7月9日，上海市房管局召開了上海市規範二手房房源掛牌管理會議，要求自當日起，在已實施房源掛牌覈驗的基礎上，增加價格信息的核驗，其中未通過價格覈驗的二手房源將無法對外公佈。

在調控政策影響下，今年二季度以來，上海二手住宅成交量已有所回落。根據上海市房地產經紀行業協會公佈的數據顯示，2021年6月，上海全市二手房成交套數2.66萬套，較2021年1月的成交高點下降了39%。

今年以來，除了上海市，杭州和無錫等10餘個城市也已經發布了不同力度的二手房價調控措施。對於二手房價上漲速度過快的原因，有分析人士指出，主要是由於學區房的需求上升，引發了投資客“炒房”熱度。以金華市爲例，去年5月份，金華出臺的“公民同招”“三年一戶”等學區房政策，引發了以五中、南苑和四中爲代表的學區房量價齊升，從而帶動房地產市場漸熱。

據瞭解，爲了遏制上述現象，“防止以學區房等名義炒作房價”正成爲二手房調控重點。今年3月中旬，上海市開啓了學區制度的改革，將市重點高中招生名額的50%~65%分配到校。這也意味着，即使是教育質量不是特別好的初中，其畢業生也有機會上重點高中。受此消息影響，上海的二手房市場已開始漸漸迴歸理性。

資金端收緊也是二手房市場“降溫”的重要因素。7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光再次強調，下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則，落實銀行房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用於購房。

近日，多地銀行已收緊了對二手房市場的貸款額度，甚至出現“停貸”的現象。例如在杭州，由於二套房的貸款審批更加嚴格，導致“投資客”沒有足夠的流動資金進行投資，而使得二手房市場應聲回落，出現了多個二手房源掛牌降價的現象。數據顯示，6月杭州二手房市場的簽約量爲7800套，環比下13.4%，二手房月成交量已出現三連降。

同時在土地端，政策也要求加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業勾地資金審查制度。“後續可以繼續關注土地市場的變化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者指出：“未來在雙集中供地等方面會有各類土地保障。尤其是在房企高價拿地過程中，需要更好理解競自持、配建保障性租賃住房等內容。”