原標題：杭州亞運村4000餘套住宅即將入市，“萬人搖”會否重演？

作爲備受購房者期待的杭州樓市“王炸”，亞運村入市考驗杭州調控新政的實際效果。

杭州加碼樓市調控後的第一批新盤入市潮來了，關注度超高的亞運村項目也終於領取預售證，預計全部4000餘套房源將在近期集中入市。

8月5日，杭州發佈進一步加強樓市調控的通知，嚴格收緊房票。多名市場分析人士估算，新政至少讓市場上30%的房票作廢。

杭州新房市場已經斷供許久，直到調控新政出臺4天后，才突然開始放量推盤。近三日，杭州已批出20餘張預售證，累計可售住宅房源超過7000套。

“千呼萬喚始出來”的杭州亞運村也終於獲批預售證。11日，綠城中國的項目“桂冠東方”打響開閘第一槍，放出了989套房源；今日“華潤亞奧城”也領取預售證，942套房源即將入市。綠城桂冠東方另外兩張預售證以及萬科日耀之城的預售證目前正在申領中。

杭州一二手房價格倒掛嚴重，購房者“買到即賺到”的心理預期強烈，此次開盤售價4.7萬元/平方米的亞運村項目同樣具有這一特徵。

杭州樓盤打新持續火爆，低中籤率已是市場常態。1月份杭州樓市調控後，曾上演一萬套新房入市、10萬人參與搖號、全城凍資千億的戲碼。業內人士預計，“8.5新政”後，紅盤將成爲“社保鉅子”競技場。

“亞運三巨頭”終迎收穫期

“這是一場真正的盛宴。”一名杭州業內人士針對亞運村即將開盤評價稱。

亞運村已經建設了約3年時間，是杭州購房者最期待的項目，近一年來幾乎每隔幾個月就有亞運村樓盤將開盤的消息。此次4000多套房源集中入市，將考驗杭州調控新政的實際效果。

杭州亞運村佔地113公頃，地處蕭山區，區塊位置優越，與杭州金融中心錢江新城隔江相望，毗鄰錢江世紀城以及亞運主會場奧體博覽城。錢江新城板塊內的水岸帝景、金基曉廬、東方潤園等小區二手房掛牌價在8萬元-10萬元/平方米，錢江世紀城板塊內的創世邸、天璞御園等樓盤二手掛牌單價也在8萬元-10萬元間。

相比周邊已經漲上天的二手房價，在杭州新房指導價控制下，已領預售證的綠城桂冠東方、華潤亞奧城價格顯得十分厚道——只有4.7萬元/平方米。

綠城桂冠東方戶型建面約100-220平方米，即使購房者只搖到最小戶型，一二手倒掛價差也達到三四百萬。

對於開發商來說，在土拍競爭激烈、測算只有微利甚至虧損的杭州市場，亞運村項目也是難得一見的樓市盛宴。

2015年9月杭州獲得2022年亞運會舉辦權，成爲中國繼北京和廣州之後中國第三座舉辦亞運會的城市。

三年後，杭州亞運村項目競標，全國前30強房企中有十幾家都參與其中，杭州本土房企綠城甚至準備了重達一噸的競標資料。最終，綠城、華潤、萬科成爲大贏家，融創、濱江、保利等房企鎩羽而歸。

按照中標結果，華潤負責建造技術官員村，綠城負責運動員1號村，萬科負責運動員2號村，此外綠城還代建了媒體村，亞運會結束後，媒體村將成爲人才公寓，只租不售。

綠城、華潤、萬科在中標後立即開工建設，如今所有項目幾乎都已接近現房銷售狀態。

去年，杭州亞運村土地終於確權，由村集體性質轉爲住宅用地、商住用地，綠城、萬科和華潤的中標身份也終於得到“官宣”。亞運村中標公示顯示，綠城拿地價格爲108.41億元，華潤亞運村拿地價總價爲53億元，而萬科則花了38億元。

由此算來，綠城的拿地樓面價是2.85萬元/平方米，華潤樓面價是1.17萬元/平方米，萬科樓面價是2萬元/平方米。綠城樓面價較高的原因是它買下了亞運村唯一的純住宅用地，而萬科的土地是商住性質。華潤樓面價最低，因爲不僅土地是商住性質，華潤還要配建養老服務照料中心、社區衛生服務站和便民街坊。

在杭州的土拍市場上，大概很難看到這樣的樓面價了。比如，剛剛拿證的濱江星翠瀾庭同屬奧體板塊，是亞運村的主要競品，去年6月濱江拿地樓面價達到3.1萬元/平方米，要配建公租房、幼兒園和公園，而新房精裝限價爲4.5萬元/平方米，比綠城亞運村項目還要便宜2000元/平方米。

同樣在競標亞運村時失利的央企保利，去年以101億元的價格在奧體板塊拿了一塊地，樓面價高達3.2萬元/平方米。

“亞運村項目的利潤率確實會比現在市面上的拿地利潤率高一些。”據一名熟悉杭州市場的業內人士分析，雖然去年土地性質確定後亞運村“三巨頭”才繳納土地出讓金，這部分資金成本不高，但因爲項目早在2018年就開工，如今近乎現房銷售，這部分成本較高，導致三家開發商也損失掉一些利潤。

搖紅盤必須“拼社保”

今年1月27日杭州樓市調控後，曾有“積壓”下來的22個項目集中領取預售證，隨即爆發了杭州最大規模的推盤搖號潮，一萬套新房入市，10萬人參與搖號，全城凍結資金超過1000億元。

歷史還會重演嗎？

杭州貝殼研究院院長上官劍認爲，8.5新政後，杭州大約有55萬在校大學生的購房資格被取消，僅這部分房票已達30%比例。還有業內人士估算，將有250萬新杭州人受到影響，要等2年後才能重新擁有購房資格。

“8.5樓市新政出臺後，杭州肯定不會再有那麼大規模的搖號了，不僅是因爲幾十萬人丟了房票，而且還因這次將按照社保繳納月數排序入圍。所以，這次推盤潮將是無房戶、‘社保鉅子’的競技場了，但相信市場熱度依然維持高位。”杭州一房企營銷線人士告訴第一財經，在開盤延期的日子裏，不少樓盤都在忙着改進登記系統，爲銷售新規作準備。

按照杭州8月5日出臺的調控新政，所有擁有杭州房票的購房者，將首次按照社保排序入圍搖號。

其中，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數從多到少排序；高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數從多到少排序。最終，這三類購房家庭分別以10：1比例入圍公證搖號。所以像之前杭州紅盤江河鳴翠那種400多套房有7000多人搖號的情況將不復存在。

杭州有房票就能搖號的時代徹底結束了，社保年限長短成爲能否入圍搖號序列的關鍵因素。杭州規定社保繳納時間從2006年1月起算，早於這個時間繳納且15年無間斷的，就是杭州頂級“社保鉅子”，而參加工作不久的30歲以下年輕人“打新”優勢將減弱。

今年1-7月，杭州樓市已經累計成交1446萬平方米，同比增長70%。不過，高位運行的杭州市場已現下行趨勢，8月首周，杭州二手房環比跌19%，同比降幅擴大至54%，後續規模或延續下行走勢。這次紅盤潮可能是杭州樓市最後的高光時刻了，由於買房門檻抬高，未來樓市大概率將進入盤整期。