原標題：實探深圳樓市：指導價下購房者首付壓力倍增 7月份二手住宅成交量同比降八成

本報記者 謝  嵐

見習記者 李昱丞

距離深圳市建立二手住房參考價格發佈機制已逾半年，深圳二手住宅市場降溫明顯。根據國家統計局8月16日發佈的數據，今年7月份深圳二手住宅銷售價格指數環比下降0.4%，自5月份以來第三個月環比下降；相比於去年同期上漲7%，同比漲幅較6月份回落1.7個百分點。

有別於價格的小幅調整，二手房成交量先行大幅掉頭向下。深圳市規劃和自然資源局數據顯示，7月份深圳市二手住宅成交2557套，連續4個月下跌，創近17個月新低，同比下跌超八成。

指導價下首付壓力倍增

二手房價格有所滑落

今年2月8日，深圳市宣佈建立二手住房成交參考價格發佈機制，全市3595個住宅小區自此迎來官方參考成交價格。在真實成交價高於官方參考成交價格的情況下，購房者能夠使用的槓桿倍數有所降低，所需的購房首付款有所增加。

8月16日下午，《證券日報》記者隨機走訪了位於深圳市福田區的幾家中介門店。在中介向記者展示的房源管理後臺界面中，每一套房源分別有兩種價格，一種是官方參考價格，一種是業主報價，後者一般高於前者。

“現在指導價格和業主價格是有差別的，中介網站上只會顯示指導價格，一般業主價格會比指導價格高100萬元到150萬元左右。”Q房網的一位中介人員高陽（化名）告訴記者，房子不好賣的原因之一在於指導價出來後購房者湊不足首付款，購房週期有所拉長。

高陽給記者算了一筆賬，一套約64平方米、官方參考成交價約爲400萬元的房源，業主報價約580萬元，按照三成首付來算，不考慮相關稅費的情況下，客戶目前按指導價只能從銀行貸出280萬元，所需的首付款高達300萬元，佔業主報價超過五成；而在指導價出臺之前，客戶首付僅需174萬元。

“假如沒有指導價，這種房子很快就能賣掉，但是有了指導價，購房者的首付壓力加大。當然價格方面比之前更加好談一點，或多或少有一點下降。總的來說現在的市場是一個買方市場，想買房的話可以慢慢談。”高陽表示，目前中介的生意比較難做，賣一套房子要比以前花更長的時間。

一位長期在深圳寶安區工作的中介張聰（化名）告訴記者，深圳二手房房價走低的趨勢較爲確定，之前深圳房價漲漲停停，現在則是漲漲跌跌，普通購房者都是買漲不買跌，因此市場預期較爲悲觀。

根據國家統計局數據，7月份深圳二手住宅銷售價格指數環比下降0.4%，連續第三個月下降。另外，7月份深圳90平方米及以下的二手住宅價格指數環比下降0.7%，跌幅在70個大中城市中排名第一；90平方米-144平方米、144平方米以上的二手住宅價格指數分別環比下降0.1%。

“深圳二手房市場當前面臨各類約束，包括購房資格方面的審查、各類違規操作的管控等，走勢符合預期。從購房者的心態看，當前勢必會關注降溫趨勢，進而出現觀望的情形。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，深圳作爲全國首個出臺參考價制度的城市，當前二手房市場明顯在擠泡沫。

量在價先

成交量降至歷史低位

從歷史經驗來看，深圳二手房市場量在價先，成交數量總是領先於價格指標。根據深圳市規劃和自然資源局數據，7月份深圳市二手住宅成交2557套，成交數量已連續第四個月下跌。

這一成交數量已經處在歷史低位。據《證券日報》記者統計，自2011年10月份有統計數據以來，近10年時間裏深圳二手住宅單月成交低於2557套的情形僅出現過8次，其中大多數是受春節影響成交較少。最近一次要追溯到2020年2月份，當時受到春節和新冠肺炎疫情影響，單月仍成交了1667套。

和去年7月份成交13407套相比，今年7月份深圳二手住宅的成交量下滑80.93%。去年7月份深圳市出臺“7·15”新政抬高購房門檻，不少購房者趕在政策落地前網籤，因此，7月份單月成交量較大。在“7·15”政策發佈之後，去年8月份-12月份深圳二手住宅月均成交7573.2套，仍然遠高於今年7月份的2577套，目前深圳二手住宅市場的慘淡可見一斑。

深圳市房地產中介協會（下稱“深房協”）在週報中不無悲觀地預測，8月份二手房網籤量恐難突破3000套。在不景氣的市場之下，二手房中介首當其衝。深房協發佈的數據顯示，截至今年7月1日，深圳星級從業人員有45458人，較去年年底的47840人減少了2382人；深圳市總備案機構3026家，其中上半年新增備案機構248家，環比下降30%，同比下降34%。

在買方市場之下，地產中介的姿態放得更低。最近在深圳羅湖入手了一套公寓的李女士告訴《證券日報》記者：“買這套公寓的時候我的預算其實不算高，中介都比較盡心盡力，願意幫忙壓一下價格。”

展望未來，嚴躍進認爲，量的下跌會導致價格下跌，未來深圳二手房市場降溫態勢會延續，甚至可能將傳導至價格較爲堅挺的學區房。