房企拿地新規落地，有錢無質難入圍

原標題：房企拿地新規落地，有錢無質難入圍

文|張光裕王博

8月末，深圳、南京、杭州、廣州等重點城市陸續發佈了第二輪住宅用地集中供地出讓公告，這比房企們預估的時間稍晚了一些。

按首輪集中供地時規劃的時間表，22座已落實“一城一策”重點城市的第二輪集中供地本應在7、8月陸續完成。但直到8月末，纔有零星幾個城市成功卡點出臺新政。

其實，自7月以來，已有部分城市發佈了二次集中供地公告，但絕大多數都在發佈不久後就被撤回了。

據悉，多地延緩第二次集中供地節奏，是要等待監管新的指導意見，從而對供地規則做出相應的調整。

7月22日，中央召開房地產專題工作會議。據新華社報道，國務院副總理韓正在會上發言，要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。

隨後，《財經》記者獲悉，8月10日，自然資源部召集各重點城市召開了閉門會議。

多位受訪的房企、研究機構人士猜測，二次集中供地規則將在中央部門統籌下，迎來全國範圍的大調整。他們認爲，其它城市將發佈的供地規則將與此番深圳、杭州、南京等市落地的新規保持很高的一致性。

規則做了哪些調整？

與首輪集中供地拍賣規則相比，深圳、南京、杭州的新規則主要有以下改變：

1.降低了土地溢價率上限。深圳、杭州的二次集中供地公告顯示，一般地塊的土地溢價率上限均降低到15%，此前，兩城的土地溢價率上限分別爲45%、30%。

杭州還對“競品質”的地塊設置了溢價上限5%；南京則對每一塊地分別制了溢價上限，計算下來，最高也不超過15%。

2.新加入“競品質規則”。以杭州爲例，在價格競拍前，各企業要先參加城鄉建設委員會組織的建設品質評審，得分達標才能參與競拍。得分最高者投報的各項指標，即是該地塊競拍後的建設品質標準。

3.“競自持”、“競配建”逐漸淡出。深圳、杭州、南京規定，當房企報價達到溢價率上限後，各家通過搖號抽籤決定贏家。

首次集中供地時，各地還有競自持、配建等環節，現在杭州、南京競拍之前，各地塊的自持、配建等比例由政府部門統一規定。

深圳部分地塊雖有“競自持租賃住房＋搖號”方式，但也提出自持租賃住房的面積，最高不超過該宗地普通商品住房面積的40％。

4.部分地塊不允許多公司聯合競拍、合作開發。競得人必須持有項目公司100%股權，且不得轉讓。

5.細化了購地資金必須是自有資金的要求。以南京爲例，與首批集中供地相比，新公告中詳細列舉了各類禁止情況，包括禁止競買人股東借款、擔保；禁止使用金融機構的融資，禁止使用供應鏈融資等。

6.競買人准入資格更嚴格。例如杭州要求競買人必須有1年以上房地產開發資質，補上了企業臨時建“馬甲”公司參與競拍的漏洞，對同一集團參加競拍的地塊數目也有上限要求。

深圳要求同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，參與競買企業應提交相關證明材料及承諾函，同一企業及其控股的各個公司，參與本批次用地競買最多可競得3宗用地（含聯合競買）。

綜合多位行業人士的瞭解，以上各項調整，均與自然資源部閉門會議內容直接相關。

安居客研究院院長張波認爲，本次調整反映出一大趨勢，土地政策從定性化時代進入定量化時代，“以前中央層面提出防止土地溢價率過高，但多高算高？這一次直接給出具體執行標準：15%。城市可以自行往低調，但不能超出。”

調整的目的是什麼？

第一批集中供地時，在與大方向一致前提下，各城市自主制定規則的自由度較高。從客觀效果看，部分地區並沒有達到穩地價、穩房價的政策制定初衷。

據中指研究院數據，重慶首批集中供地平均溢價率43%，其中近半數地塊溢價率超過50%，最高溢價率達到130%。

此外，首次集中供地還出現了過度的自持、配建競爭。杭州市首批供地中，七成以上地塊觸達溢價上限，進入競自持階段。自持率最高的地塊達到40%。

競自持、配建側面加重了房企的拿地成本。一位對杭州、長沙等城市首輪供地做過覈算的房企人士介紹，如果達到溢價上限後直接搖號，項目淨利率約有5-6個點，但如果加上競自持等，淨利率就會萎縮至2-3個點，甚至觸及盈虧平衡線。

此外，溢價率過高的地塊，開發商要收回成本，只有三個辦法：

1，提高精細化管理能力，壓縮成本；

2，提高房價，把成本轉嫁給購房者；

3，粗製濫造，從施工階段擠水份。

前者不是一日之功，行業如果有這種自我革新的自趨動力，也不會到今年行業週期性調控時，利潤腰斬、資金流斷裂，接力暴雷。

多位受訪行業人士的共識是，本次調整的邏輯是降低實際拿地成本，保護房企的合理利潤空間，同時要求房企保持項目的高質量。

基於這一邏輯，設立更低的溢價上限，取消競自持就很好理解。那爲什麼部分地塊不允許多公司合作競拍、開發？

一位證券公司資深地產分析師認爲，這一規則是爲了防止房企做不合規的前端融資，用非自有資金拿地。有時，聯合競拍的多家企業中，會混雜着並不從事房地產開發，而只是爲夥伴提供資金的公司。監管並不希望外部資金湧入地產行業。

貝殼研究院分析師潘浩認同該分析師的觀點，除此之外他還認爲，眼下單個房企的現金流都不是特別寬裕，若獨立競拍，地價溢價空間有限，但若是幾家企業聯合力量，就可能會推高溢價水平。這一規則是穩地價的補充政策。基於此分析，他認爲適用該規則的部分地塊，是溢價可能被炒高的熱門地塊。

羅蘭貝格房地產行業研究員認爲，對監管部門而言，比起聯合開發，由單一房企開發的項目更易於管理，不論是前期監督還是後期可能的追責。

“競品質”或者“定品質”是這次調整的一大特點。

北京是較早設立該規則的城市，《財經》記者獲悉，在上述自然資源部閉門會議上，北京首次集中供地的整體效果得到了認可，這可能是“競品質”規則被推廣的動因。

雖然都是競品質，但杭州此次公佈的規則，與北京模式略有不同。

如前文介紹，杭州將品質評審提前，只要品質評級達標的房企，就能入圍，拿到競拍門票。而北京模式則是在競拍價格達到上限後，才進入競高標準方案環節，即整套流程的最後一環，決出中標者。

在羅蘭貝格研究員看來，兩相對比，杭州新規可能更能代表政策的趨勢。因爲將“競品質”後置，讓其決定競拍勝負，仍是在變相抬高拿地成本。將其前置作爲競爭烈度不大的篩選門檻，達標即可，更符合現行政策邏輯。至於之後再有什麼調整，要由落地的實際效果來評判。

還有哪些政策補丁要打？

隨着地價上限降低，競價與搖號之間的諸多環節被取消，可能會有更大比例的地塊要開發商們靠運氣分出勝負。

一家重點佈局大灣區和長三角的房企戰略規劃人士告訴《財經》記者，比起首次供地的競自持等規則，她更樂於接受搖號抽籤，“競自持、配建的成本太高，有可能拿到了地卻沒有盈利。抽籤至少能保障安全的盈利。雖然運氣不好時，可能在一個城市會失利，但還可以在別的城市得到彌補。”

受訪的房企、研究機構人士的大致共識是，搖號抽籤的比重增大不會給企業帶來很大的新衝擊。總得來看，新規則對地產行業是利好。

同時，要想實現調控效果，可能也還需要更多的政策補丁出現。

從保障項目品質的角度出發，光有地價政策或許還不夠。如果融資成本始終高企，房企就只能快週轉，無法降速。快週轉下，房企沒有時間仔細打磨每個項目，做定製化設計。一套產品在不同城市來回照搬、複製是常態。有限的工期下也仍隱藏着建造標準降低的風險。

要實現高質量目標，可能需在融資成本上給予房企扶持。

回到土地出讓規則範圍內，“競品質”規則的執行標準是受訪的房企人士最關心的問題。

一位龍頭房企北京區域投資人士告訴《財經》記者，經歷了首輪集中供地後，對如何定義高標準方案仍有疑惑。

據北京市規劃和自然資源委員會制訂的評審標準，對高標準方案的打分由兩部分組成。“建築品質”部分可類比爲客觀題，標準較清晰；“規劃建築設計”則像是主觀題，如何評定一個方案是“優秀”還是“一般”？這一標準還需要被補充闡釋。

一位研究機構分析師提到，在“競品質”打分環節，地方政府或有一定操作空間，來根據各自的城市規劃，挑選出與城市發展契合度更匹配的開發商。

北京市首批集中供地“競品質”評審內容及標準，圖片由受訪者提供。

此外，貝殼分析師潘浩告訴《財經》記者，從上半年數據統計看，22個集中供地城市周邊的地區，土地成交量明顯下降。

分析其原因，從首批供地結果看，各重點城市拿出的土地資源都很優質，吸引力大，成交價格也高，吸納了各房企在該地區的大量拿地預算。每次集中供地，從公告到完成出讓大約一個月時間，這期間無論是金錢還是精力都向重點城市傾斜。不定期分散供地的周邊城市，在這一個月裏就冷了場。“按一年三次集中供地算，周邊城市累計要失去3個月的市場。”潘浩說道。

未來也還需要更多政策辦法出臺，來解決集中供地造成的不同城市間土地資源協調問題。

（注：參與集中供地的22個重點城市分別爲，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、瀋陽、長春、寧波、青島和長沙。）