財聯社（上海，記者 王海春）訊，中天金融（000540.SZ）試圖“鯨吞”華夏人壽遇阻後，擬再次將旗下地產業務轉讓出去。

中天金融日前披露，公司擬以180億元的價格，將旗下中天城投集團有限公司（以下簡稱“中天城投”）100%股權，轉讓給浙系房企佳源創盛控股集團有限公司（以下簡稱“佳源創盛”）。

記者瞭解到，這筆交易最終的投資金額，仍存在一些變數，有待佳源創盛完成盡職調查後再與中天金融進行商定。

一位接近佳源創盛的知情人士向記者表示，中天金融轉讓房地產資產，應該是爲了改善整體運營情況。“此前支付70億元定金參與華夏人壽重組，這筆投資佔用資金量較大，對中天金融影響很大。如果70億定金拿不回來，公司面臨重挫，因此不得不轉讓房地產資產。”

截至目前，佳源創盛已向中天金融支付了20億元定金，而中天金融則提供了目標公司11%股權，作爲此次交易的押擔保措施。在未來一段時間內，佳源創盛有望完成對收購項目法律、稅務、財務及資產等層面的盡職調查、審計與評估工作。

交易價格仍未最終敲定

公開資料顯示，中天金融主要從事房地產、證券、保險等業務，其房地產業務由全資子公司中天城投展開，經營範圍包括一級房地產開發、城市基礎設施及配套開發、酒店投資經營及會展中心開發經營等。

據中天金融披露，至2021年6月30日，中天城投總資產583.03億元，淨資產158.7億元；今年1-6月，中天城投營業收入47.26億元，淨利潤6.6億元。

對於此次佳源創盛擬180億元收購中天城投100%股權，上述接近佳源創盛的人士對記者透露，“最終的交易價格、會收購哪些項目，還需要投資團隊對項目情況做好盡職調查，看資產具體狀況後才能最終確定。是否會有變化或調整，有待投資團隊進一步考察後再決定，這中間預計還需要一個半月的時間。”

中天金融方面也表示，雖與交易方約定，但“交易價款金額，以各方簽署的正式交易協議約定爲準。”

中天金融在公告中並未披露標的物詳細信息，不過外界可從中天金融2021年半年報中，得以大致瞭解其房地產資產及業務目前的狀況。

“交易的主要項目位於貴陽，在四川、珠海也有一些項目。這次交易，中天金融差不多把房地產資產都轉讓出去了。”一位知情人士對記者表示。

據中天金融2021年半年報，公司累計土地儲備總計382.73萬平方米，總建築面積1663.91萬平方米，至報告期末，剩餘可開發建築面積1601.54萬平方米。

至報告期末，中天金融的土地儲備項目包括貴陽國際金融中心A11及C1地塊、未來方舟項目-河西、中天•北城項目、保障房08、09地塊、貴陽人劇項目，以及位於四川省的中天瀘州文旅城等。

半年報披露，中天金融在貴陽市雲巖區，擁有一個名爲“延安東路延伸線建設及周邊片區棚戶區城中村低效用地再開發”的儲備項目，總佔地面積269.34萬平方米，總建築面積達1284.33萬平方米。

此外，該公司在貴陽還有一個名爲未來方舟的土地一級開發項目，持股比例爲100%。據瞭解，未來方舟項目預計總投資金額33.11億元，累計投資金額7.12億元。至報告期末，這個一級開發項目規劃平整土地面積94.83萬平方米，累計結算土地面積14.96萬平方米。

一位業內人士告訴記者，中天金融在貴陽的這些項目體量較大，但可能也存在一些缺陷。“這是貴陽比較出名的一個大盤，位置相對較遠，空置率也較高，未來是否有潛力存在一定疑問。”

對於四川、珠海項目的情況，中天金融在半年報中也有所披露。位於瀘州市的中天瀘州文旅城項目，建築面積達148.57萬平方米，中天金融持有51%股權，預計總投資額約102.85億元，至報告期末累計投資總金額11.23億元；位於珠海的IDG中心商辦項目，建築面積15.1萬平方米，中天金融持股49%，該項目預計總投資金額44.33億元，至報告期末，中天金融累計投資總金額16.69億元。

據2021年中期報告，珠海IDG中心、中天瀘州文旅城這兩個項目，在報表上本期竣工面積、累計竣工面積均未列出。“這說明這兩個項目應該仍處於在建狀態，後續還需要繼續投資開發一段時間。”上海一家房產機構分析師表示。

記者在採訪中瞭解到，佳源集團就收購事宜已與中天金融接觸了幾個月時間，佳源集團旗下的上市公司佳源國際（02768.HK）目前暫不參與此次交易。此次進行收購的主體爲佳源集團的股東——佳源創盛控股集團有限公司，但未來實際收購的主體，可能存在一些變化。

“出讓的資產中，除了住宅還涉及商辦及文旅項目，因爲資產規模較大、業務涉及領域多，項目投資週期較長，也可能會聯合其它企業或金融機構一起完成收購。”一位接近佳源集團的人士說。

中天金融整體運營情況欠佳

據中天金融2021年半年報，今年上半年其房地產業務的營業收入爲40.69億元，同比增長3.49%；期內房地產業務的毛利率達33.87%，其中住宅業務的毛利率高達57.13%。

有業內人士向記者表示，中天金融的房地產資產質量不算太差，該板塊業務運營情況目前還不錯。中天金融轉讓房地產資產可謂無奈之舉，主要是公司整體運營情況欠佳。

中天金融2021年半年報顯示，今年上半年公司營業收入49.8億元，同比增長2.27%；歸屬於上市公司股東的淨利潤4097萬元，同比減少93.71%；歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤-9454萬元，同比大幅減少113.02%。

“收購保險企業投入金額不小，不僅遲遲沒有進展，還可能面臨投資受損的風險。如果這筆投資受損，整體將面臨很大沖擊，因此不得不轉讓項目自救。” 前述知情人士告訴記者。

2017年11月，中天金融曾宣佈，擬以310億元購買華夏人壽21%-25%股權。因彼時中天金融約762億元的總資產規模與華夏人壽約4760億元總資產規模相距懸殊，這筆交易被稱之爲“蛇吞象”。此後中天金融支付了70億元定金，而一旦該交易終止，中天金融或面臨70億元定金遭損失的風險。

這筆懸而未決的交易，至今仍未獲得實質進展，且面臨較大變數。今年8月31日，中天金融公告稱，公司重大資產重組工作仍在推進中，尚未形成最終方案，存在重大不確定性。

前述上海房產機構分析師向記者表示，中天金融現在可謂騎虎難下、進退兩難。參與險資企業的重組交易如不成功，或面臨重大損失；如果獲批，也需要大量資金，而手頭能變現的資產，主要還是房地產資產。

“其房地產業務雖然目前是賺錢的，但公司整體運營情況不好，需要穩住盤面。另外，地產業務也需要資金投入，尤其是做一級開發的項目，雖然毛利率高，但投資週期也較長，中天金融可能整體上不看好，纔會轉出去。對佳源來說，這是筆金額不小的投資，如果真以如此高的價格接盤，會對公司產生什麼影響，還有待進一步觀察。”上述分析師說。