原標題：西安樓市調控9連發，二手房價量齊跌新房供不應求

21世紀經濟報道記者李莎 實習記者王語嫣 北京報道

“從目前的情況來看，‘樓市火熱’四個字和西安沒啥關係了。”一直在關注西安房地產市場的張鑫（化名）感嘆。

新房供應增多、價格漲幅收窄，部分在售二手房報價下降，市場觀望情緒增加，在系列政策作用下，西安樓市開始降溫。

21世紀經濟報道記者不完全統計發現，最近一年，西安先後發佈9個政策文件規範房地產市場。最近一次是8月30日，政策內容包括擴大限購、限售範圍，加強限購，規範土地出讓等。

陝西省房地產研究會會長王聖學對21世紀經濟報道記者表示，當前西安的房地產政策主要從需求端進行調控，對市場已經產生一定影響，接下來還應在供給端推出相應調控措施，以緩解供不應求這一根本性問題。

樓市調控持續加碼

21世紀經濟報道記者不完全統計發現，圍繞限購、限售、限貸、限價、提高預售標準、規範土地出讓、監管二手房價格、整治市場秩序、推進保障性住房建設等內容，最近一年西安先後9次推出房地產調控政策（不包括租房）。

其中去年11月30日加強預售和差別化信貸管理；3月30日規範土地出讓，加強限購、限售（後簡稱“330調控”）；7月8日正式推出二手房成交參考價；8月30日擴大限購、限售範圍，加強限購等（後簡稱“830調控”）等政策內容影響範圍很大。

統籌調控內容，“五限”相關措施被認爲是能夠在短期內看到調控效果的重要政策手段。

在限購方面，330調控明確新落戶家庭需落戶1年且連續繳納1年社保或個稅方具備購房資格。在此基礎上，830調控爲二套購房、人才購房和離異購房打上限購“補丁”。

在限售方面，330調控明確限購區域限售5年。830調控進一步擴大限購、限售範圍。

在限貸方面，去年11月30日，西安提高二手房首付比例至40%-70%，落實差別化信貸政策。

在限價方面，330調控規定，除少部分區域外，西安商品房、共有產權住房用地均實行“限房價、定品質、競地價”出讓。

此外，去年11月30日，西安提高商品房預售許可工程形象進度要求，規定申請預售證前，原則上地上７層及以下的多層建築，工程形象進度須主體結構工程封頂；７層以上的，須達到地上規劃總層數的1/3，且不得少於７層。

在土地出讓方面，除前述房地聯動措施外，西安規定宅地供應總量年均增長20%以上。830調控進一步提出土地競買“禁馬甲”、嚴控溢價率、不得以競配建等方式變相提高地價等要求。

二手房成交參考價是今年全國房地產調控的重要方向，西安7月8日正式推出二手房成交參考價，隨後公佈首批交易活躍度較高的小區名單。830調控明確銀行發放二手房貸款需參考區域二手房成交參考價等因素。

二手房價量齊跌

在多面向系列調控措施作用下，近期西安樓市調控效果已初步顯現。

新房價格方面，國家統計局數據顯示，2016年3月以來，西安新房價格保持與上月持平或上漲狀態已達65個月，其中僅2020年2月環比持平，其餘64個月均持續上漲。7月西安新房價格環比繼續上漲0.7%，但漲幅較6月收窄0.3個百分點。

新房供應方面，中指研究院西安分院監測數據顯示，今年上半年西安（城六區、臨潼、長安、灃東）共128個樓盤開展意向登記。21世紀經濟報道記者查閱西安商品住房銷售公示平臺發現，7月至今（9月2日13時，下同）西安城六區共76個樓盤開展意向登記，占上半年意向登記樓盤數量的近60%。

張鑫向21世紀經濟報道記者指出，近期樓盤集中入市，更多是受西安提高商品房預售許可工程形象進度要求影響，“本來能賣的樓盤都繼續往上蓋了，今年上半年就成了空窗期，很多都堆到了下半年開盤，看起來就多了，實際上新增供應也不太多”。

王聖學表示，當前西安新房放量有限，仍處於供不應求狀態，政策調控應在擴大土地、房源供給量等方面繼續加碼。

事實上，西安市住房供應問題長期備受關注。“七普”數據顯示，西安2020年常住人口1295.29萬人，較2010年增加448.51萬人。人口急劇增長帶來巨大住房需求的同時，也增加了樓市供應壓力。

中指研究院西安分院數據顯示，今年上半年，西安市已出現11個“萬人搖”樓盤。21世紀經濟報道記者統計發現8月2個樓盤登記申請組數破萬，3個樓盤人房登記比高於30：1，中籤難度較大。

二手房方面，西安正式推出成交參考價政策後，二手房市場已有所降溫。

安居客數據顯示，7月至今，西安二手房價格從1.37萬元/平方米，下降到1.36萬元/平方米；據億翰智庫數據，7月二手房成交環比減少超1700套，下滑22%。

西安房屋經紀人向志忠（化名）向21世紀經濟報道記者表示，二手房成交參考價與銀行貸款掛鉤，對購房者首付提出更高要求。其所負責的華遠君城小區發佈參考價後成交明顯下滑，“8月成交量不超10套，之前每個月在25套左右” 。

市場觀望情緒增加也對業主報價產生反向影響，華遠君城此前售價可達1.6萬元/平米，目前部分同等房源降至1.5萬元/平米左右。“但整體而言，降價業主不多，目前絕大部分房源掛牌價仍高於參考價。”向志忠說。

“二手房參考價能把掛牌價往下壓一壓，但很多不着急用錢的房東也不願意按參考價賣，現在購房者和業主的交易意願都在下降。”張鑫今年本有換房打算，目前也轉向觀望狀態。

王聖學指出，新房供應不足也是二手房價格難降的原因之一，“當前一二手房價格倒掛較爲嚴重，在局部地區實施二手房成交參考價格機制仍有必要，但如果未從根源上解決供需難題，二手房限價機制難以發揮長期作用” 。

（作者：李莎,實習記者王語嫣 編輯：週上祺）