21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

富力物業賣了個不賴的價錢。

2021年9月20日，碧桂園服務發佈公告稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協議，據此，集團同意以不超過100億元的代價收購富良環球，由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。

公告中指出，目標公司爲綜合物業管理服務提供者，在中國提供廣泛的物業管理服務及商業運營服務。完成收購事項後，集團將持有富良環球100%股權。

21世紀經濟報道記者查詢發現，根據富力物業此前招股書，富良環球最終由富力兩位創始人李思廉、張力分別各持有46.48%股份，陳思樂持有7.05%股份（加起來股份總額爲100.01%，公告數據如此），而富良環球100%持股的富力物業服務香港，持有廣州天力、天津華信及大同恆富各100%的股權，後三者是富力物業在中國內地主要的經營實體。

這宗交易官宣的同日，風波不斷的富力地產也等到了一則消息。富力地產20日盤後公告稱，公司主要股東董事長李思廉及聯席董事長兼總裁張力爲支持集團，將提供約80億港元的股東資金，並預計在未來一至兩個月內完成。

這像是給了富力地產的投資者餵了一顆定心丸，但如果回溯富力物業從被大股東低溢價私有化到高溢價出售的過往，投資者依然需要時刻保持清醒，資本市場的殘酷無處不在。

高溢價出售

從交易價格來看，碧桂園服務收購富力物業這宗交易，溢價非常可觀。

碧桂園服務給出了約100億元的交易對價，而富力物業不過是一家在管面積還不到7000萬平方米的中小型物業企業。

根據富力物業招股書，截至2020年12月31日，富力物業管理的552個項目位於中國26個省、自治區、直轄市的102個城市，總在管建築面積爲6940萬平方米，其中住宅物業的在管建築面積爲5810萬平方米，商業物業的在管建築面積爲1120萬平方米。

碧桂園服務的公告則顯示，富良環球2020年的除稅前利潤爲3.17億元，除稅後利潤爲2.4億元。

如果以在港股的上市公司做一個對比，也能夠對這宗交易的對價有一個更直觀的感受。例如，佳兆業美好目前的在管面積爲8600萬平方米左右，其2020年全年的歸母淨利潤約2.22億元，目前佳兆業美好的總市值卻只有29.28億港元。

碧桂園服務願意爲這宗交易付出高代價的原因或許在於，富力物業在商業服務方面表現不錯。

碧桂園服務在公告中表示，富力物業具備優秀的物業管理及商業運營能力，在中國商業運營服務標準制定發揮重要影響，且在城市更新項目綜合管理服務上表現領先，其主要業務是通過兩個業務線（住宅物業管理服務及商業物業管理服務）提供多元化服務，其中多元化物業組合包括住宅及商業物業，主要包括零售物業、寫字樓及服務式公寓。

碧桂園服務還指出，其將加強特定區域（主要集中在中國一線、新一線及二線城市）的優勢，並進一步擴大集團業務的規模和覆蓋範圍，提高公司在區域的規模經濟效應，同時促進集團於商業物業管理的發展。該收購事項亦將增強集團在市場上的影響及競爭力，有助於集團的長期穩定發展，穩固行業龍頭地位。

儘管如此，碧桂園服務還是爲這宗交易設置了不高不低的門檻。公告中稱，碧桂園服務將分兩階段共四期進行支付，第一階段70億元將分爲三期，分別爲20億元、30億元、20億元。而富力物業則承諾富良環球2021年的扣非歸母淨利潤不低於5億元，而假若低於這一數額，第一階段代價將按比例減少相應人民幣5億元與實際扣非歸母淨利潤之間的差額。

大股東的“信心”

這宗高溢價收購的最終受益者，無疑是富力地產兩位大股東：李思廉以及張力。

富力物業雖在今年4月遞交了招股書，但與其他房企的慣常做法從母公司直接分拆不同，富力物業早已經與富力地產沒有太多交集。2020年，李思廉、張力將富力物業主要的經營實體從富力地產上市平臺中完成私有化後，富力物業徹底成爲兩位創始人的“私有財產”。

2020年4月，富力地產發佈公告稱，出售天力物業100%的股權予廣州富星，代價約爲3億元。出售理由是，結合此前分別作價500萬元出售的大同恆富物業、天津華信物業，富力地產通過出售物業公司共錄得4.85億元的收益，有助於緩解其資金壓力。

李思廉、張力兩位創始人私有化富力物業的總代價不到5億元，彼時已有中小投資者質疑這宗交易的合理性。富力地產方面沒有對投資者進行相應的解釋，兩位大股東很明顯的低價私有化也未遇到太大的阻力，最終順利完成。

在富力物業與碧桂園服務的交易公告的同時，富力地產也發佈了一則值得留意的公告。富力地產公告稱，公司主要股東，董事長李思廉及聯席董事長兼總裁張力爲支持集團，將提供約80億港元的股東資金，並預計在未來一至兩個月內完成。公司預計在2021年9月21日收到約24億港元。

富力地產稱，主要股東以往曾以免息貸款形式提供財務支持，展現主要股東對公司持續承諾及對公司業務及發展堅定不移的信心。

雖說是主要股東信心的體現，但富力物業假若從富力地產直接分拆IPO，它對富力地產降負債所帶來的正面效應或許會更大，也比大股東提供免息貸款這樣的方式更具備合理性。

富力地產目前的債務面並不樂觀。富力即將迎來償債的高峯期，根據惠譽統計，富力地產在未來12個月內有120億元人民幣的資本市場債務即將到期或可回售行權：2021年下半年和2022年分別爲30億元、90億元人民幣。相比之下，該公司的現金餘額（包括受限性現金）在2021年6月底爲290億元。

基於富力地產目前的狀況，9月13日，惠譽將富力地產及其子公司富力香港的長期外幣發行人違約評級展望由“穩定”調整爲“負面”，並確認上述評級爲“B+”。

截至2021年9月20日收盤，富力地產收於4.29港元/股，受到大盤的影響，下挫7.34%，總市值爲160.98億港元。