原標題：聶梅生：房住不炒、抑制泡沫、降低槓桿是長期的趨勢

21世紀經濟報道記者吳抒穎 實習生陳燕曼 上海報道

2021年9月18日，博鰲21世紀房地產論壇在上海舉行。在論壇上，全聯房地產商會創會會長、精瑞人居發展基金會主席聶梅生髮表主題爲“房地產業未來的發展途徑”的演講。

聶梅生在演講中表示，要了解房地產未來的發展，首先要特別關注的是中國經濟社會發展的戰略方針，包括全體人民共同富裕、實體經濟脫虛向實、強化國家戰略科技力量這三點。“如果不瞭解這三個經濟社會發展戰略方針的變化，很難深刻理解房地產的未來是什麼。”

國家發展改革委黨組成員、副主任胡祖纔此前表示，黨的十九屆五中全會對推進共同富裕作出了重大部署，提出了2035年“全體人民共同富裕取得更爲明顯的實質性進展”的遠景目標。共同富裕是“全民共富”、“全面富裕”、“共建共富”、“逐步共富”。

聶梅生認爲，將來社會更多地會形成一個橄欖型的結構，擴大中等收入的比例等等。“以前是‘效率優先、兼顧公平’，現在是共同富裕，這是非常大的變化。”

站在經濟層面，聶梅生指出，實體經濟脫虛向實，高端製造業等都會成爲亮點，新產業、新業態、新模式在逆勢成長。同時，國家從來沒有像現在這樣強化國家科技力量，推進基礎研究、完善創新激勵，以十年磨一劍的精神在關鍵核心重大技術尋求突破。

“在這種情況之下，房地產的頂層戰略發生了一些變化，需求端促使供給端結構性改革，也就是供給側改革。”聶梅生說。

提及“住有所居”，聶梅生認爲，住有所居不一定都要買房，也可以租房。將來保障房租賃市場和商品房市場之間的平衡關係會和過去20年有很大不同，房住不炒、抑制泡沫、降低槓桿肯定都是長期趨勢。“‘穩地價、穩房價、穩預期’並不是說房地產沒有了，而是動力發生了變化。”

聶梅生通過相關數據的分享也指出了房地產的重要性。數據顯示，2020年房地產開發投資完成額佔全社會固定資產投資完成額的26.8%；此外，有一半城市的財政收入對土地的依賴程度是50%。“房地產問題不解決，中國經濟和地方財政的問題怎麼解決？一次、二次、三次的收入分配怎麼解決？”

科技進步是強國之路的核心競爭力，聶梅生指出，中國房地產科技發展脈絡的主線是在建築節能、綠色建築上。目前全行業都在抓數字化的進程，消費互聯網在全世界領先，但特別缺失工業互聯網。

“工業互聯網是在5G基礎之上，與物聯網、數據中心、AI、雲計算作爲信息基礎設施的主要內容，來滿足工業互聯網發展的條件。整個房地產建成以後的長期運行管理，需要的是工業互聯網而不是消費互聯網。”因此，數字經濟也將從消費互聯網提升到工業互聯網。

在減碳理念上，聶梅生不是特別同意全生命週期的說法，“因爲這是一個線性發展思路。我們從搖籃到墳墓全週期指的是從土地、規劃、施工、運營、拆除這樣一個週期。但減碳邏輯就不能是從搖籃到墳墓，而是從搖籃到搖籃的循環再生。”

聶梅生還表示，不管是經濟發展、節能減碳，還是互聯網、物聯網，沒錢是萬萬不能的。綠色金融必須賦能綠色低碳才能發展。比如綠債在中國是非常好的債權債務融資工具，特點是非常優惠，單一項目融資的資金量更大，可以達到總投資的80%；貸款還款期長，成本利率只有約1-4個百分點。 “除了新科技之外，新金融這個形態也會出現，它將賦能房地產業的新發展。”