作者：李玉敏

今年以來，多家大型房地產債券違約，房企美元債大幅下跌，房產的交易量下降，土地拍賣市場流拍率上升，房地產企業的風險開始不斷暴露。

不過10月15日，國金證券的一份研究報告卻認爲，“房地產行業至暗時刻已過”。理由是地產行業基本面的持續邊際惡化，監管部門未來大概率會出臺相應措施加以緩和，確保不讓系統性風險發生。因此，國金證券認爲，地產政策層面全方位嚴格調控的最艱難時期已經過去，未來地產股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善。

與此同時，近日各界對房地產按揭貸款政策鬆動也有預期，傳言監管部門窗口指導銀行，四季度可以加快個人按揭貸款的審批。

某股份制銀行的人士告訴21世紀經濟報道記者，“目前還有得到通知和確切消息，不過確實有放鬆的預期。因爲RMbS（個人住房貸款抵押證券）和按揭貸款關聯性很強，9月份開始RMBS發行就明顯放鬆了，這是個的信號。”華西證券固收樊信江團隊的研究認爲， 按揭放鬆或因RMBS發行騰挪。且RMBS發行仍具較大發行空間。目前RMBS存量達1，073.4億元，央行最新披露的6月末個人住房貸款餘額爲36萬億元，RMBS存量僅佔3.6%，該比值隨着RMBS的發行逐年增長，近年來增長放緩，若2022年增至4%，則預計可釋放信貸空間6588億元（假設出表比例爲45%，個人住房貸款餘額不變）。

數據顯示，2021年以來，RMBS發行先後經歷了三個階段：伴隨着房貸集中度管控的推出，一季度延續了上年末的發行熱度依舊強勁；隨着發行端的收緊，以及RMBS投資端被納入房貸集中度統計口徑，6至7月發行陷入停滯；8月重啓發行，9月發行量井噴，單月發行量達769.75億元。

在當前房地產行業風險上升以及剛需被誤傷等多重因素下，不少分析認爲房地產政策或迎來適度微調，個人按揭或爲調控切入點。因此，放鬆個人住房按揭貸款的預期逐漸升溫。

不過，10月15日，21世紀經濟報道記者以購房者詢問了國有五大行北京的分支行，得知目前北京市場五大行房貸額度仍很緊張，首套房貸款利率爲5.2%以上，二套房高達5.7%，較5年期以上LPR上浮105個基點。即便如此，多家銀行仍稱“需要排隊，什麼時候能放款仍然不確定。”

比如，建行某貸款中心稱，“純商貸不做，只做公積金貸款或者組合貸。”

工行一支行客戶經理也表示，“現在批不了貸款，因爲沒有額度，今年一共也沒做幾單，即使批貸了放款可能也要排到明年年底。”

而農行的一位個人貸款客戶經理也坦言：“排隊到什麼時候還不去確定，因爲前面也有積壓的客戶。”

中行一支行人士也表示，“額度都是分行統一放，什麼時候放款不確定。”

大行的客戶經理一般會建議貸款客戶詢問中小銀行，因爲“五大行的政策都差不多，額度很少，部分股份行或者城商行可能會有額度。”但是北京一家股份制銀行的支行客戶經理也向21世紀經濟報道記者表示，“只貸和鏈家合作的客戶，且貸款至少排隊到明年年初。”