原標題：9月商品房投資、銷售繼續下挫，房地產市場回穩盤整

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道 

在信貸政策趨緊、市場供需雙雙受限的情況下，房地產市場的下滑態勢仍在繼續。

10月18日，國家統計局發佈數據顯示，今年前三季度，全國商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；商品房銷售額134795億元，同比增長16.6%。兩者增幅均爲年內最低。

其中，自今年7月以來，單月商品房銷售規模已連續三個月同比下滑，9月的降幅達到兩位數。在下半年的市場“退潮”中，傳統的“金九”已然不再。

受此影響，房地產開發投資、融資、拿地等指標同樣表現不佳，房地產開發景氣指數降至100.74，爲近10個月的最低點。

房地產市場的下滑，既有市場自發調整的因素，也與銀行在金融政策執行中的趨嚴有關。央行於10月15日表示，“個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行爲。”

按照監管層近期的表態，主要銀行要“準確把握和執行好”房地產金融審慎管理制度。似乎留下了執行層面鬆綁的空間。那麼，樓市能借此迎來觸底反彈嗎？

信貸收縮影響供需

房地產市場的顯著下滑，是從今年7月開始的。7月以來，單月銷售規模從同比增長開始轉爲下降，8月和9月，降幅一直維持在兩位數。其中，作爲傳統銷售旺季的9月，商品房銷售面積同比下降13.2%，銷售額同比下降15.8%。

有分析人士甚至認爲，銷售規模連續3個月開始同比下調，代表了市場拐點已經出現。

信貸政策從緊，被認爲是市場下滑的主因。進入今年下半年，樓市調控持續加碼，房地產信貸政策從中性轉爲趨緊。據21世紀經濟報道記者調研，不少銀行的按揭貸款發放週期拉長，額度減少，這在一定程度上影響了購房需求的釋放。

當然，市場的自發調整也不容忽視。貝殼研究院高級分析師潘浩指出，截至今年6月，全國房地產市場高位運行了14個月，這期間有投資投機需求、也有剛需提前入場，現在的回調是把這部分“水”擠掉了。

在融資和投資端，情況同樣不容樂觀。今年前三季度，房地產開發企業到位資金151486億元，同比增長11.1%，增幅爲年內最低。其中，國內貸款和利用外資規模雙雙下降，說明國內金融機構正在收緊房地產信貸，以美元債爲主的海外融資渠道也在受限。

對於國內融資渠道的收緊，央行貨幣政策委員會曾在10月15日予以說明。一方面，個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行爲，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。

另一方面，部分金融機構對於30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增，誤解爲銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鍊緊繃。

這也使得房企在投資和拿地中顯得頗爲保守。到今年9月，全國房地產開發投資（累計）增速已經降至8.8%，年內首次降到個位數，9月單月的開發投資額首次出現同比負增長。房企拿地、新開工面積也均出現下降。

在近期多個城市的第二輪集中供地中，出現了溢價率低、流拍率高的情況，即被認爲是房企資金緊張、戰略收縮的結果。

年末翹尾幅度恐有限

在一些從業者認爲利空因素過多之時，政策執行中的糾偏開始出現。

9月29日，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議強調，金融部門要準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度……金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

地方政府層面，近期，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行開始下調房貸利率。哈爾濱則在10月初發文，在項目建設、資金監管、公積金貸款、購房補貼等方面進行扶持，這也被稱爲“救市第一槍”。

這些舉措是否意味着市場迎來觸底反彈的機會？中國指數研究院認爲，預計短期內部分城市政策微調預期仍在，市場調整壓力較大的城市將跟進出臺相關政策，穩定市場預期。

但對於市場來說，反彈力度恐將有限。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，當前市場整體預期低迷，政策的小幅鬆動很難真正帶來刺激。同時，近期房企拿地和投資意願不強，拿地和新開工面積下滑，也將影響明年的市場供應。

另一方面，市場的真實需求仍然不足。他表示，剛剛過去的傳統“金九”，一些房企啓動了降價促銷，但從成交情況看，實際效果有限，說明市場需求並不十分旺盛。

從10月以來的市場走勢來看，這種情況尚未真正改善。10月上半月，熱點城市成交情況普遍不佳。據21世紀經濟報道記者調查，熱點城市按揭貸款的審批和放款週期仍然較長，且額度不足，購房者“排隊”情況的十分普遍，部分城市、銀行的按揭貸款額度已經排到明年。此前市場火熱的“長三角”和“珠三角”地區，這種情況尤其普遍。

至於市場慣有的年末“翹尾”行情，多數受訪者認爲，今年仍有可能繼續出現，但除非政策端（主要是信貸政策）有明顯放鬆，否則市場熱度仍然有限。

“年底是個重要的財務節點，開發商爲了衝規模，積蓄現金流，肯定還會加大銷售力度。”前述房企人士說，但市場預期不會這麼快就恢復，所以市場的反彈力度也將有限。